深圳地产4月月报2026年05月02日

核心观点： 4月，深圳楼市交出了一份亮眼的成绩单，一二手网签总量时隔一年再破9000套大关，市场活跃度显著提升。在总量复苏的背后，一股更深层的变革正在发生：市场正从以价换量的“规模扩张”模式，渐进式地转向以品质换数量的“结构优化”新格局。 对于广大购房者而言，顺应这一趋势，将居住品质和长期价值置于决策首位，是当前市场环境下的理性选择。

根据乐有家研究中心数据，4月深圳一二手住宅总网签量达到 9044套，环比上涨15%，是近一年来首次突破9000套的荣枯分水岭。这一数据表明，在政策持续呵护下，市场底部坚实，信心正在加速修复。

• 新房市场引领复苏：一手住宅网签3400套，环比上涨20%。尤其值得注意的是，乐有家门店一手住宅签约量同比暴涨163%，创下历史新高。新房已成本轮市场恢复的核心引擎，改善型需求释放是主要驱动力。
• 二手房市场稳中有进：二手住宅网签5644套，环比上涨11%，占全市总成交的62%，牢牢占据主导地位。二手房价稳定在5.8万元/㎡，较去年四季度温和回升，呈现出“量涨价稳”的健康态势。

总量数据之下，成交结构的“质变”更值得关注。这不再是简单的普涨，而是购房者用真金白银投票，导向了高品质资产。

新房端：“所见即所得”成首选

现售房源占比达45.8%，连续多月超40%。购房者更倾向选择能实地考察、即买即住的房子，对交付风险的容忍度降到极低。“确定性”已成为新房市场的硬通货。

需求端：购买力向改善型平移

二手房成交总价段显著上移。300-800万的房源成交占比明显提升，而300万以内的低总价房源占比减少了4.2个百分点。这说明，拥有更强购买力的改善客群正在积极入市，他们追求的不仅是面积，更是地段、产品与配套的综合品质。

典型范例：核心区资产价值回归

以福田【卓越缦悦】为代表，新政松绑核心区限购后，占据优越地段、拥有“新规高得房率”、成熟配套的改善型楼盘迅速成为热点。这并非个例，而是预示着核心城市、核心地段的高品质住宅，将率先获得市场定价权的回归和强化。

上海静安区落地的“住房收购置换”模式值得深思。通过政府平台收购符合条件的存量旧房（小户型、低总价），向市民发放“房票”以购买新房，这不仅打通了“卖一买一”的堵点，更实现了保障性租赁住房的筹集。

这一创新模式开创了“以旧换新”的政企合作范本，未来若在深圳等更多城市推广，将有效激活改善置换链条，客观上要求新建商品房必须在品质上有质的飞跃，才能吸引手握“房票”的改善需求。

4月的市场数据已经清晰地告诉我们，房地产市场的底层逻辑已发生改变。从全国看，百城二手房均价仍在筑底，但核心城市改善型楼盘已能支撑价格结构性上行。这意味着：

• 告别普涨，拥抱分化： 闭眼买的时代一去不返。未来市场将不再是“数量”的博弈，而是“品质”的竞争。只有真正具备居住价值、地段优势和产品力的房子，才有望跑赢市场。
• 从“有房住”到“住好房”： 学区房旺季到来、改善需求释放等现象表明，人们的需求已从解决基本居住，全面转向追求更好的教育、更大的空间、更智能的社区和更优越的圈层。
• 顺势而为的建议：
  1. 对自住刚需而言，可理性评估，若遇到确定性强的现房或准现房，可在市场平稳期从容决策。
  2. 对改善家庭而言，当前正是优化资产配置的窗口期。应抓住政策支持改善需求的东风，果断进行“以旧换新、以劣换优”的置换，将资产向核心区域的高品质楼盘集中。
  3. 放弃短期的投机心态，以长期主义的视角，将房产作为家庭财富的压舱石去审视其穿越周期的能力。

深圳楼市4月的表现，是一个春天的信号，更是一个新时代的序曲。市场已翻开“以品质换数量”的新篇章，唯有顺势而为，方能行稳致远。