临澳门、战深圳,珠海曾让上海学习,比肩海南炒地皮,被香港投资人拉黑

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1988年，当珠江东岸的深圳、东莞招商引资，城市化进程如火如荼，渔村一夜变城市时，

珠江西岸的珠海依然沉寂，并没有太大起色。

1980年珠海成为经济特区，1988年特区扩容，

虽有【天字一号】政策，

可当时珠海1700平方公里的土地上，能称得上城市的，仅限于特区内的16.8平方公里。

有人说，这是因为珠海起点太低，

改开前没有产业基础，靠回收澳门的垃圾谋生，足见珠海当年的卑微。

也有人说，这是因为珠海地理位置太差，

本来外商乘兴而来，准备投资，

可等他们绕过东莞、广州、中山等一众城市，来到珠海，

发现到处是乡间小路时，很快便打道回府。

当然还有人说，这是因为珠海的操盘思路有问题，

时任市委书记曾在南海工作，承接过三来一补企业，

经济数据看似上去了，可环境污染随之而来，

所以当他来到珠海后，痛定思痛，表示要吸取经验教训，坚决抵制高污染企业。

这种思路，不仅外商不理解，连本地官员们也骂他管的太死。

有一次，珠海斗门想通过佛山银行，引进台北一家冶铝厂，

投资规模达到2亿美金，无疑是个大项目，

若是成功的话，本地能多出成百上千个就业岗位，领导们也能在政绩上填上一笔，

可唯一的缺点就是烟囱里冒黑烟，污染较大，

珠海市委书记见状，叫停了这个项目，本地一时议论纷纷，

甚至许多人上门来吵架，表示不能理解。

对此，珠海市委书记只是说：

这些三来一补企业，大多属于无根资本，来到一个地方，只会停留15-20年，

成本提高后会再次离开。

我不引入高污染企业，是为了给珠海留下好的环境，我们要多发展高科技企业。

口号当然是好的，

可珠海一没人才，二没良好的交通，三没资金

哪里来的高科技？

根据财新的报道：

当时市领导想避开跟深圳的竞争，采取不同的发展思路，

市领导希望城市规划一步到位，

希望吸引大企业、高科技产业的投资，而不是面向中小企业，

这个发展思路要有很多资金支持，为此，珠海借了很多外债。

简单来讲，利用土地财政修好基建后，高科技企业自然会趋之若鹜。

而土地财政有个前提，就是土地必须要被政府垄断起来，这样才能获得增值利益。

因为若是房地产开发商，能够和农民直接交易，政府哪里还有钱赚？

于是从1985年下半年开始，直到1989年结束，珠海共征收上百万亩土地。

之后七通一平，交通改善后，土地随之升值，一时间把珠海经营的风生水起，

以至于上海都多次派人，来学习珠海的土地管理制度。

掌握全市土地后，珠海天然有扩张的冲动。

市委书记认为老城区太小，伸不开手脚，之后把目光撒向珠海西部，打算修建新城。

那片土地占全市陆地面积的2/3，距离也只有30公里，不算太远，是一个理想的地点。

于是从1988年开始，

珠海市委书记提出【开发大西区、建设高栏港、一港带全局】的口号，

第一站定在三灶镇。

三灶镇在当时只是一座小岛，和珠海没有大桥连接，两地需要靠船只通行，

岛上1.2万名居民长期与世隔绝，可以说一点工业基础都没有，需要从零起步。

据说西区开发前后，三灶镇新的操盘手踏上这片土地，目力所及一片荒凉，多年之后他依然印象深刻。

周围亲朋好友也劝他，市区都没建设好，西区哪有未来？

不要去接手这个烂摊子。

但他没有退缩，带着市委书记的期盼，以及区区40万开办费，

从几间茅草屋、一张白纸开始艰苦创业。

一开始，珠海市委书记其实心里也没底，问他40万开办费，打算怎么发展三灶镇？

三灶镇领导说，不怕，只要你放权，就可以调钱。

市委书记一开始以为他在吹牛，

结果没多久，三灶镇便迅速筹集到10亿启动资金，速度之快，让市委书记都大吃一惊。

这笔钱是从哪里来的？

答案还是土地财政。

1990年前后，各大城市的报纸上，出现了这么一条广告：

今日借你一杯水，明日还君一桶油。

广告中极力宣传珠海的发展前景，呼吁大家过来开发房地产。

而且也不用担心风险，这是政府主导的项目，明里暗里都在提示有兜底。

正是这一份小小的广告，在接下来数年时间内，掀起一场房地产热潮，

不仅席卷了整个珠海，甚至还把全国各地的资金虹吸而来，

最后在一片狂欢中，轰然崩塌，数万名投资人血本无归。

这就是1993年，和海口、北海、惠州齐名的珠海房地产泡沫。

每每回忆起当年的场景，亲历者们只有一个感受：

疯狂。

大家拼了命的买地，盖房子，却从来没有想过这些房子应该卖给谁。

高峰期，三灶镇处处都是工地，建筑工人高达5万人，是三灶镇本地居民的4倍以上。

一块本来不值钱的土地，政府倒一手价格破万，私人倒几手后价格轻松破十几万，

短短几个月的时间，就会产生好几个万元户，

而且这只是一块土地，

若是把三灶镇的土地全算上，这是一笔多大的数字，许多人稍微想想便浑身激动。

当这些神话发酵、传播后，感染了更多的人，

有的人带上前面十几年攒下的全部身家，拉上一群亲戚，来到珠海，

有的人是学校的校长，他们扣下老师的工资，通过银行把钱汇到珠海，

连房子和土地都没看到，便匆匆下单。

还有一些内地县城的政府机构，当地没有太多发展，

听闻珠海神话后，甚至私自挪用政府资金来炒房。

多年之后，等珠海房地产泡沫破裂时，他们才知道，

当年订购的土地和房子，多停留在图纸上，目前依然是一片荒地。

泡沫兴起、破裂如此之快，波及面如此之广，

以至于珠海市委书记也曾自嘲道，西区玩的是空手道。

而在1993年泡沫破裂前，大部分人自然看不到结局的惨淡，依然沉浸在狂热的氛围中。

土地生财之道，被珠海玩出了花。

10亿元只是启动资金，

等珠海市换届时，曾经那位市委书记，一共留下60亿的债务，大部分都衍生自土地。

珠海曾经有第二财政局，第三财政局的说法。

第二财政局，说的是国土局，这个好理解。

而第三财政局，说的是珠光公司，这和当年一项特殊政策有关。

1980-1990年代，香港作为对外开放的窗口，资本充足，

投资人跃跃欲试，想要在东大发展浪潮中分一杯羹。

可他们对内地环境不熟悉，不敢贸然进入，该怎么办？

于是许多地级市，纷纷来到香港成立一种窗口公司，

大体是半商半官的性质，

看似是市场化运作，但领导全都是地级市任命，背后也有地级市的担保，

在香港投资者眼里，

这妥妥是国企，出事肯定有人兜底，所以大家都放心借钱给它们。

珠海当年的窗口公司，就叫做珠光公司，

里面大部分资产，都是珠海划拨进来的土地，

从香港融资后，再无偿借给珠海市，大部分被拿去搞基建。

本来，珠海第二财政局、第三财政局的土地游戏，玩的风生水起，

许多人都在畅想未来，几年之后，说不准珠海真能逆天改命，直追深圳东莞。

可在这盛世之下，隐藏着巨大的阴影。

1992年，三灶镇房价来到2500元/平，而当时普通人的工资每月只有200-300块。

换算过来，一年才能买一平米。

这个房价收入水平，比如今的上海难度还高，

按照上海平均工资15万/年，平均房价6万/平来计算，上海人一年也能买下2.5平米。

这足以证明，1992年珠海房地产泡沫之大。

转折点发生在1993年，

高层出台【宏观调控】政策，珠海房地产应声倒地，

曾经3000元/平都供不应求的房子，如今500元/平都没人要。

随之而来的便是银行抽贷，家破人亡，以及那一批无人问津、空置率极高的房子。

与投资人的惨状相比，珠海无疑是最大的赢家。

那几年，

新的机场、港口、双向8车道的大马路，以及赛车场纷纷拔地而起，

前后花费几十亿资金。

这遭到了广泛的质疑，

本地人说，珠海这么点人，哪用得了8车道的马路？

高层曾严厉批评，一个机场花费近40亿，严重超标，导致了巨大的浪费。

媒体也纷纷撰文，质问如此庞大的债务，谁来为【珠海模式】埋单？

面对铺天盖地的指责，珠海市委书记只是说，

总有一天能用上，现在修建的成本低，以后就不是这个价钱了。

60亿的债务，在2000亿资产面前，不过是毛毛雨，迟早有一天会被稀释。

事实证明，他说的部分是正确的。

放到现在来看，8车道的珠海大道如今车水马龙，人满为患，

于是当年那位市委书记，风评也开始反转，

现在许多人开始称赞其高瞻远瞩，是一位敢干事，敢担责的好领导。

可以说，民众的眼光既是雪亮的，也是短视的。

不过，负债发展有好处，自然也有坏处，

坏处就是，新官不理旧账，前一任欠下几十亿债务，凭什么让后一任还？

这就是珠光公司后续崩盘，珠海和香港投资者【对簿公堂】的根本原因，

香港投资人最不满的一点就是，

明明融资的时候暗示是国企，会兜底，

结果出事之前，把资产偷偷转走，

再说这是个市场化机构，要么拿20%赔偿走人，要么直接破产，

这不是欺负人么？

在此之后，珠海彻底失去国际信用，被一众投资人拉黑，近20年都没有掀起太大浪花。

珠海房地产泡沫的故事，远不止如此。

当年炒作三灶镇，如今又在炒作【珠海澳门合作区】，房价高达4-5万/平，比肩上海。

有人选择火中取栗，有人则想到了曾经的三灶镇。

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