深圳房价还能涨吗？现在要不要买房？
这两个问题是很多人看楼市的核心问题，但是互联网，太多杂乱信息误导大众。今天是五一，特别节目，我让《深云房产研究院》整理了网上盛行的房地产错误言论，予以分析和驳斥，帮助大家理清深圳楼市的底层逻辑。
第1个误区，全国人口净减少，深圳住房需求必然萎缩。
这是典型的偷换概念，人口总量减少不等于各个城市的住房需求平均萎缩。人往哪里流、购买力在哪里聚集才是住房需求的焦点。
以典型的人口老龄化国家日本为例，2009年日本总人口开始净减少，到2024年净减少已至80万，可是日本东京核心区，房价一直在逆向上涨。2012年-2024年，东京23个区新房均价涨64%，因为全国的人口和财富在往东京移动。
以严重的少子化国家韩国为例，2020年韩国首次出现人口净减少，当年减少2.8万，2024年扩大至35万，但韩国首尔江南区的公寓均价由每套12亿韩元涨至18.6亿韩元，涨幅55%，核心学区房涨幅超过80%。
总人口变化是总量现象，人口的流向、都市圈聚集的结构趋势才是关键。
再以深圳为例，深圳是典型的年轻移民城市，常住人口平均年龄32.5岁，高比例的青壮年劳动力和持续的人才流入，使得深圳的核心区住房需求，不仅不会萎缩，反而会因资源的集中而变得更加强劲。
第2个误区，深圳城镇化率超90%，进无可进，房价很难上涨。
发达国家计算城镇化率，户籍和常住是统一的，但深圳不同。深圳常住人口的城镇化率接近100%，但常住户籍人口城镇化率只有35%。
大量高端人才和年轻家庭还在持续净流入，未来10-20年的住房核心需求来源，正来自从全国各地涌来的高收入新深圳人。
今晚开始，一直到5月4日，我会连续四天直播教大家怎样识别涨跌趋势、安全挑房：
五一长假是一个看房的好时机，但前提是避开市场套路和风险。假如你已经计划期间看房或者签合同，我让《深云房产研究院》整理了一份不良资产清单，清单内的房子，不必去看、看了浪费时间。
清单外的，看房后可以总结房子的优缺点，直播间我帮你把关。
假如你打算先咨询清楚再去看房，那更好，弄清趋势和价值分析方法，好房不怕晚，怕的是买错房。
第3个误区，深圳房子库存去化周期长，房子卖不出去了。
最近三年的深圳楼市库存，60%以上集中在龙华、光明、宝安沙井等远郊板块，这些远郊库存本就是过去盲目供地的产物，供应过剩、房价下跌是正常现象。
而像南山、福田的核心片区，库存去化周期只有6-8个月，不存在库存积压的问题。
换言之，深圳楼市并非全面过剩，核心区好房子依然稀缺，好资产永远供不应求。
第4个误区，深圳的人均居住面积高，没有买房子的需求。
深圳官方统计的人均建筑面积是21.5平米，远低于其他一线城市。并且这一数据，包含了大量城中村和早期住房，实际核心区城市居民的住房面积要更少。
假如再以使用面积计算，数值还要更低。
基于上述四点误区的驳斥，不难得出，深圳住房需求依旧旺盛，刚需、改善、豪宅的需求仍在持续释放。
再结合当下的市场环境，深圳的房地产市场已经彻底告别普涨时代，进入到精细分化阶段。
房价二八分化，保值、居住两线并行。
与其纠结深圳未来房价能不能涨，我们更应该关注：哪里会涨、什么样的资产会涨。
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