【深圳楼市新政】是劲爆利好!还是忽略呢?广州,天津也出了!等北京利好新政,不如关注楼市?#N6600
- 2026-05-16 06:32:44
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前言
今天准备接着写花乡的嘉棠雅序，结果深圳昨天出了利好，今天广州也出了新政、天津也出了。这些利好的力度有多大呢？为何各家集中出呢？北京什么时候出呢？
一、新政背景
1.1、历史新政规则
之前的政策利好一般是二、三线城市开始，最后蔓延到一线城市，一般是广州先打头阵，深圳跟进，上海和北京做为压舱石最后出（2023年和2024年前前后后都出了十几轮，可以用利好频出，但是总感觉慢一拍，效果必然是热闹一两周又归常态。只能等下一轮了）。
1.2、大哥带头
1.2.1、第一轮利好
2025年各个地方对于楼市的各种限制已经没有了，甚至二三线城市已经是各种补贴、打折利好叠加了（买房补贴、买房各种税费打折、买房送各种东西）。有限制措施的也就北、上、深三个一线城市了（广州都已经可以自由购买了）。
2025年一线城市的楼市憋了半年之久。2025年8月8日（选了个好日子）老大哥北京开始出利好，后面磨磨蹭蹭8月25日上海跟进（基本是把北京的复制黏贴了一遍，增加了一点自己的特色），9月5日深圳才磨磨蹭蹭出来，套路基本一样的（基本是综合把北京和上海的复制黏贴了一遍，增加了一点自己的特色）。
结果：这一轮利好的作用也就是各路中介和销售发发朋友圈，各路大V录个短视频喊着劲爆、突发等等。没过两周大家都已经忘记了。等着下一波利好了。
唯一让大家的记住的是，老大带头发起了。
1.2.2、第二轮利好
①、北京
2025年12月24日，北京市住建委网站发布通知，进一步优化调整本市房地产相关政策。大致的内容总结在表格中。
作用：各路新闻、中介转发热闹了不到一周，大家又是基本忘记了。
②、上海--北京出了两个多月之后上海才跟，这也太慢了，以至于大家都快忘了北京也曾经出过新政
2026年2月25日，上海楼市出了“沪七条”，这个是北京新政的延续（拖拖拉拉北京出了两个多月上海才跟进，结果好多北京的买房人都快忘了北京还出过政策，争吵着说上海出了新政，北京什么时候出啊！--大哥醒醒上海是跟在北京后面的跟班，你弄反了。应该说深圳什么时候跟进才对）。
作用：各路新闻、中介转发热闹了不到一周，大家又是基本忘记了（上海楼市的成交和热闹，不是由于政策给力，而是大家真有需求买起来的。涨量不涨价，反而是依然保持着豪宅新盘开一个热一个）。
③、深圳--北京出了四个多月之后深圳才跟，这也太慢了，以至于大家都快忘了北京也曾经出过新政。
2026年4月29日18:29:21（大家下班之后），深圳发布了《深圳进一步优化调整住房限制政策和住房》
三、深圳新政
3.1、推出小背景
①、继承北京和上海利好
一方面是北京和上海都出了，深圳也得跟一下。
②、会议定调呼应
另外一方面是2026年4月28日，ZYZZJ召开了会议，分析研究当前经济形势和经济工作。其中关于房地产部分的描述是：“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。有序化解地方政府债务风险，着力解决拖欠企业账款问题。推动中小金融机构改革，稳定和增强资本市场信心。”
努力稳定房地产市场就是不仅仅要稳定，要努力稳定，言外之意就是房价可以稍微涨涨。深圳第二天就呼应政策推出了楼市利好。
③、小阳春表现“金三银四”
深圳楼市“小阳春”强势回归（明显表现出楼市“金三银四”的味道）。
2026年3月深圳全市一二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，环比增长109%；二手房成交6770套，环比增长124%。
2026年4月1日至26日，深圳贝壳合作门店二手房签约量同比上涨26%，成交效率明显提升，新房市场同步回暖，认购量同比增长16%。
3.2、新政到底诚意如何？
内容总结下面四条
①、深圳户口可以在深圳买3套
解读：这个属于锦上添花，深圳房价这么贵，买了两套，再买一套的客群就很少，这个效力基本可以忽略。
②、非深户一年社保可买2套
解读：这个相当于是从之前的1套，涨到2套，这个作用相对也有限，基本逻辑同①。最关键是要缴纳1年社保（要等一年的时间缴纳社保，这个才是关键，属于没能完全放开限购）
③、无社保有居住证可买1套
解读：关键是居住证的办理条件是要缴纳1年的社保才能办理。结果还是要等一年。还是有限制条件。
看看这个办理条件，要不得等12个月，要不就是人才
④、公积金个人最高贷189万，家庭最高351万
解读：这个对于想买房的刚需是好事，毕竟能省一点是一点。但是这个也不足以因为这点利息让大家冲进去买房。
所以看完这些解读，结论就是效果一般，基本是北京、上海利好的延续。顶多就是小阳春成交旺盛的基础上添加点油，让这个火的场面再延续一下。
这也不是北京的楼市利好，本来不想写的。
3.3、反转
今天深圳的同行传来消息，直接让这个可以忽略的利好，立面变成了一大不可忽视的潜在利好。--不可忽视的力量。
对③的执行出现不一样的具体执行情况了。“无社保有居住证可买1套”，办理居住证的条件不用再等一年了（申请3天就可以搞定）。这直接是0-1的突破（外地人可以买了，上海买豪宅的那帮人也可以来深圳买了），而不是简单的可以忽略的N+1了。
解读：属于一线城市的深圳变相放开限购了。在市场经济发达的深圳，会各种钻空子的深圳，这个变相算是一个不错的利好。关键是在小阳春不错的市场背景下释放的政策，还是会让这里的小阳春延续一下的。
结论：这样看，这次的深圳新政力度就明显比4个月前的北京和2个月前的上海优秀不少了（给小阳春市场火热的市场，浇了一壶油）。因此值得写一篇文章，给身在北京的大家提个醒。深圳的这波政策不容忽视。
3.4、广州
深圳出完，隔天广州也出了楼市新政。2026年4月30日，在五一到来之际，广州也跟着出了楼市新政。
解读：看着文字很多，但是广州在去年就已经脱光了，属于买房没有限制了，现在的利好只是在各个方面加点利好鼓励一下。因此基本可以忽略。但是在小阳春的背景下，这个毕竟是利好，还是会给市场一定的信心。稍微让大家心情好不少。
广州的楼市新政大家还转发一下，天津的楼市新政都没人讨论，估计好多人都不知道，因此对市场的影响基本可以忽略。
四、北京如何看呢？
4.1、北京人应该睁大眼关注深圳市场
一般楼市的上涨是从上海和深圳开始，基本是3个月到半年左右才能传导到北京。目前这两个城市的小阳春成交量都还是表现不错的。但是成交价格整体一般（也就是上海的豪宅把天花板突破了，给未来其他盘涨留下了一定的空间）。目前的深圳楼市新政是否能把深圳的火持续一把，甚至把价格带动起来。值得大家关注，而不是之前的忽略态度了（深圳人口多，但是商品房只有北京上海的三分之一左右，大约200多万套，剩下的大部分是小产权房。但是深圳的人口是1798万，主要是以年轻人为主，这些都是购买力）。
假如深圳房价上涨了，意味着北京也不会太远了，大家也应该开始准备起来了，基本也到底了，抄底的机会来了。
好多人会说，大环境不好、裁员、下岗、降薪，北京的房价不可能涨了！但是我要说这几句话已经从疫情开始就喊出来了，大家都快免疫了。房价跌到2016年了，可以M2和居民储蓄率已经是2026年的好几倍了。这些指标都的注意了。
4.2、下一轮的楼市新政可以提上日程了--大家等着北京打发令枪
这一轮楼市新政，深圳、广州，甚至天津也出了。那意味着下一轮的新政开始。大家都盯着北京什么时候再发起新一轮的楼市新政。大家都在期盼着呢！
4.3、北京楼市也需要一场利好
①、成交量
二手房的实时成交数据告诉我们小阳春已经结束了。成交量已经回到之前的状态了（大中介的实时成交数据从小阳春的最高峰周成交3000套+，回调到2000套左右）。
②、成交价格
虽然小阳春的成交量持续走高，但是成交价格持续走低。整体下降的趋势还是没有得到根本的扭转（只是跌幅降低了一些，但是依然是属于降低的状态）。
③、土拍困难
2026年北京新地的楼面价持续创新低（丰台白菜心的万泉寺0007地块楼面价：5.85万/平米，比位置更差的中海丽金府低了0.35万/平米。即使靠谱配建也是持平，但是位置的差异变相降低了，其他区域就只能是再创新低了），大部分依然是开发商底价托底拿地（这个才是根本，出政策的人反而是受这个影响最大）。
全国一季度地方卖地收入下降24%
结论就是：各种条件都满足了，就等着北京接着出利好了！
剩下的就加微信1V1私聊吧！
（澎叔侃侃侃-2026.04.30）
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