别急着说"楼市没戏了"。
2026年4月下旬，摩根大通驻新加坡的策略师Rajiv Batra扔出了一个观点：香港的楼市复苏正向内地主要城市蔓延，中国股市反弹带来的财富效应滞后显现，正在帮助重振住房需求。
他的原话是，"经过五年回调，3月中国房地产领域已出现复苏的早期迹象，可能正在逼近一个转折点。"
这话听着是不是有点耳熟？过去几年，每隔几个月就有人喊"拐点来了"，结果被打脸。但这次不一样的地方在于，它不是空口喊话，而是有一连串实打实的数据在底下垫着。
01. 香港这把火，已经烧旺了
判断内地楼市会不会跟涨，香港通常是最好的参照系。
从去年开始，香港就彻底撕掉了"辣招"，加上美元进入降息通道，香港银行按揭利率一度降到3%以下，楼市就像干柴遇上烈火。
2025年全年，香港住宅买卖注册量接近6.3万宗，总金额约5200亿港元，同比涨幅分别是18.3%和14.4%，成交量和金额双双创下2021年以来的新高。
进入2026年，势头还在加速。香港差饷物业估价署的数据显示，2月份私人住宅售价指数报307.6点，环比上涨1.5%。到了3月，二手私人住宅成交4380宗，环比再增加18.83%。
中原地产的施永青甚至公开喊出了"连涨6年，涨幅85%"的预判，连一向保守的摩根士丹利都预测今年香港房价还要涨10%以上。
有些朋友可能会说，香港是国际金融中心，跟内地大城市能一样吗？
这话有一定道理，但别忘了，内地楼市的很多制度设计本就参照了香港，而粤港澳大湾区的一体化已经把两地捆成了"超级都市圈"。2025年，内地买家在香港一二手住宅市场的注册金额创下历史新高，每卖出4套房就有1套被内地资金拿下。
这种跨市场的购买力流动，从来不是单向的。当香港的核心资产重新被定价，聪明钱自然会回头审视内地的估值洼地——尤其是北上广深这些同样具备稀缺性的核心城市。
说白了，香港楼市的V型反转，某种程度上是给内地大城市的楼市"探路"。
02. 股市涨出来的钱，正在悄悄回流楼市
第二个支撑拐点的逻辑，藏在A股里。
自2024年9月底启动以来，这轮行情的力度超出了不少人的预期。到如今，上证指数已经突破了4100点，创业板指创下了近十年的新高，深证成指也刷新了5年以来的纪录。
如果你的账户刚好押中了科技或者核心资产，过去半年账面上的浮盈是相当可观的。
这种财富效应会不会流向楼市？很多人的第一反应是"想多了"，毕竟现在的房地产市场和2014到2015年那波牛市完全不可同日而语。
当年股市大涨后，大量获利资金确实涌进了楼市，直接催化了2016年的房价普涨。今天居民杠杆率更高，人口结构也在变化，简单的复制不可能发生。
但你要注意，财富效应对不同能级城市的影响是严重分化的。对于一线城市和部分强二线城市来说，房子的金融属性依然很强。
手里握着几百万股票浮盈的高净值人群，改善居住条件或者配置核心地段资产的冲动，是真实存在的。这种需求不会铺天盖地，但足以在边际上托住一线城市的成交量。
摩根大通提到的"滞后显现"，恰恰是点中了要害。股市里的钱不会今天赚了明天就买房，通常需要半年到一年的确认期。
而2024年9月启动的行情，正好在2026年一季度开始兑现到楼市的成交量上。
你去看3月份上海二手房网签量直接突破3万套，深圳二手房录得7225套、环比大涨151.2%，创下近12个月新高——这种级别的反弹，光靠刚需自救是撑不起来的，背后必然有资金面的松动。
03. 3月数据最诚实：一线城市集体"翻红"
抛开机构的预测，咱们直接看国家统计局3月份的70城房价数据，这是最硬核的试金石。
一线城市新房价格环比上涨0.2%，其中上海、广州、深圳分别涨了0.3%、0.3%和0.2%；二手房涨得更明显，一线城市整体环比上涨0.4%，北京、上海、广州、深圳分别涨了0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。四大一线城市新房和二手房同时环比上涨，这在过去两年里极其罕见。
但在我看来，比一线城市本身更值得细品的，是另外两个信号。
第一个信号，二手房止跌的城市数量，历史上首次超过了新房。
3月份，新房价格止跌的城市有16个，而二手房止跌的城市有17个（13个上涨，4个持平）。
过去几年，新房靠着"好房子"标准升级、品质迭代，一直在硬撑价格，所以上涨城市数量总是压二手房一头。这次二手房靠自己的"两条腿"站了起来，说明市场的真实需求开始主动接盘，而不是被开发商的产品升级"绑架"着往前走。
第二个信号，刚需小户型打头阵。
统计局把户型分了三档，结果是90平米以下的刚需小户型，有21个城市的二手房价格止跌；90到144平的刚改户型，18个城市止跌；144平以上的大户型，16个城市止跌。户型越小，止跌越快。
刚需是用真金白银去买房住的人，他们对价格最敏感，也对底部最诚实。当这部分人开始敢下手了，至少说明急跌阶段已经过去了。
国金证券有一组数据也很能说明问题：全国二手房挂牌均价和成交均价，较2021年7月的历史高点分别下跌了37%和40.5%。
这个调整幅度，已经超过了全球多数国家房地产下行周期的典型跌幅。跌透了，自然就跌不动了。
04. 这不是普涨，而是周期的切换
当然，如果你现在就开始幻想房价又要复制2016年的暴涨，那我必须给你泼一盆冷水。
楼市确实在逼近拐点，但这个拐点不是"起飞"的拐点，而是"换轨"的拐点。从更宏观的周期视角看，国内房地产市场从市场化改革到现在，其实已经走完了一轮完整的上行和下行周期。2021年以来的深度调整，把上一轮积累的风险基本出清干净了。接下来要进入的，是一个震荡分化的新周期。
什么叫震荡分化？就是香港在涨，一线城市在企稳，强二线城市在磨底，而大部分三四线城市可能还要在底部横盘很久。豪宅被疯抢，好房子在涨，但老破小可能依然无人问津。未来的楼市不再是普惠式的红利，而是少数核心资产的"避险港"。
这种分化在2026年开年已经显露无遗。广州珠江新城1月份二手房成交83套，同比上涨90%；金融城的兰亭盛荟一个月卖掉近20套，几乎赶上去年一年的量；天河北单月去化涨超3倍。但与此同时，很多三四线城市的库存压力依然山大。
首付比例、房贷利率基本上都处在历史低位，交易税费也在减免。这些不是为了让房价狂飙，而是为了让市场"软着陆"，让房地产从ICU里平稳地转到普通病房。
所以，我们现在看到的，更像是一个"政策底"+"市场底"+"周期底"的三底叠加。香港楼市持续反弹提供了外部参照，股市财富效应提供了资金土壤，而3月份一线城市的量价齐升则提供了微观验证。
不过，拐点从来不是一天铸就的。4月中旬到6月的数据至关重要，如果回暖能够站稳，更多城市会加入上涨队伍；如果中间出现反复，分化还会加剧。但至少有一点已经比较清晰：2026年，中国楼市的"至暗时刻"大概率已经过去了。
说到底，房子终究是拿来住的。
分析再多数据，最后还是要回归到每个人的生活选择。如果你是在一二线城市打拼的小伙伴，有真实的居住需求，也有稳定的现金流，那现在确实可以认真去看看房了——不是去抄底暴富，而是去挑选一个经过五年调整、价格相对理性、产品迭代升级后的"家"。
市场从来没有绝对的顶部和底部，但当一个市场跌了37%到40%，当政策底牌已经明牌，当一线城市开始集体翻红，继续用五年前的悲观去套今天的市场，可能反而会错过结构性行情里的窗口期。
未来的楼市，不会再给所有人发红包。它只属于那些看清了分化逻辑、选对了城市、挑对了房子的人。
你怎么看摩根大通关于"中国楼市逼近拐点"的判断？你觉得2026年是自己所在城市买房的合适时机吗？
欢迎在评论区留下你的城市和见解。
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