眨眼之间，开年66天已至尾声，4月将过，房价反转了吗？最近，一些新楼盘开盘火爆的消息又开始疯狂传播了。先是龙华幸福城臻园闹出连夜排队抢房的事件，接着前海桂湾海晏府开盘劲销9成。而今天宝中的观潮府开盘，推出222套大户型，折后单价13.2万/平起，居然当天售罄。仿佛 又 看到 2021年前 深圳 抢房 的 盛况。3月份深圳二手房网签量是6770套，4月份截止25日统计到的是5990套，不出意外，4月份成交量和3月相差无几。不管怎么样，这两个月的成交量在近一年中还是比较高的，也对得起今年这个小阳春行情了。一种是：房价到底，蓄势待发；另一种是：触底反弹，难以持续。作为一线人员，又深耕香蜜湖片区近20年，我想谈谈片区主流楼盘近两个月的表现，也许会更加客观的回答上述问题。香蜜湖片区3月份成交量为80套左右（含法拍房），4月份到今天，我收到的成交数据是57套，数据呈现下滑趋势。以上图为3月份成交情况，这个楼盘是香蜜湖片区单盘成交量最大的，占整体成交量的10%左右。4月份的成交价都是10万/平左右，和3月份及去年基本持平。和财富广场同类型的楼盘，如竹园小区、香珠花园等，成交价几乎没有什么变化。东海花园：这个月成交三套（含一套法拍），东海二期成交一套3楼，166平方，2058万；一期一套2楼，123平，1280万。3月份成交4套，单价也都在10-11万/平方。还有附近香榭里花园、香荔绿洲、翠海花园等楼盘只有零散成交，价格变化均不大。水榭花都：本月成交一套13楼，157平，2800万，单价17.8万/平。上个月成交共5套（法拍2套），单价也是17-18万/平。香蜜湖一号：本月成交一套4楼，244平方4500万，单价18.4万/平。上月成交一套别墅和一套法拍，无法比较。这个盘在去年成交中，虽然有20多万/平，但这个楼盘楼层高低相差是较大的。算下来，价格其实变化也不大。熙园：自从去年12月之后，这个小区成交了10来套房源，价格相比是有微微上涨的，但一些所谓”笋盘“消化后，这个月未发现成交，上月是成交一套220平，单价15.5万/平。香域中央：本月仅一套法拍成交，上月成交两套单价16万/平左右。从目前小区放盘价和去年成交相比，小区价格是有下滑趋势的。港中旅花园：3月份成交4套，4月份成交一套6楼104平，1480万，单价14.2万/平。158平左右的四房成交相比年前微有修正，虽有波动，整体来看，小区价格仍是平稳中运行。天御香山：3月份成交一套139平，2180万中间楼层。4月份成交一套2楼139平1950万。还有一套166平的3楼，成交价约2330-2350万。这个小区在2025年还是较为强势的，但年后表现一般。深业中城：这个可算香蜜湖片区价格最坚挺的楼盘之一，2025年曾一度突破20万单价，3月份成交的两套也接近20万/平。本月成交一套14楼，192平，单价18万/平。万科瑧山府：自从传出第5栋整体拍卖的消息后，价格开始走下滑模式。开年以来，一二期仅成交一套，而且是4栋楼王，240平中层，4000万左右（具体待进一步确认）。三期开年以来成交共5套，都是179平左右，最高2515万，最低2430万，无论怎么比较，房价都是下降的。海德园：年后共成交2套，一套87平02户型，1090万；一套144平，约1850万。海德园历史最高单价为15.6万/平，最低为12万/平，近一年平均跌幅为10%，算是片区跌幅较大的次新房。宝能公馆：这个2019年入伙的次新房，虽然位置在片区相对较偏，但因超高使用率也占有一定市场份额。这个楼盘分公寓、小面积和大面积住宅。3月份没有成交，4月份成交3套，其中228平一套16楼，成交2800万，比2025年低了仅10万。一套15楼，158平，1900万成交，比去年9月份的一套低了90来万。侨香村：以上是3月份成交数据，到了4月份，最近一套成交是5A栋20楼，91平，835万；9B栋26楼，91平，790万；5A栋6楼，91平808万成交；12B栋10楼，90平，810万；9A栋2楼，90平750万；7栋22楼，90平，933万。4月份共成交6套，侨香村3月份价格对比1-2月份是有上涨的，但涨幅并不大。锦庐花园：3-4月份共成交5套，成交都是87平3房2卫，总价从1150-1422万。这个小区南北朝向价格较大，成交最高的是一套21楼南向，1422万。整体价格比25年略有下降。这类产品的成交占比高达15%。比如金地香蜜山、东海国际公寓、安峦公馆、深业中城等。金地香蜜山：3月份共成交3套，单价6.3万-7.6万/平。4月份仅成交一套5栋11楼，134平，约1010万。同比2025年，整体价格下跌约7%。东海国际公寓：本月成交一套50多层，320平仅2050万，比起4500万的原价，跌幅高达55%。以上提到过的楼盘成交占比约80%，剩下的都是一些零散成交，如：香蜜苑、香山美树苑、风临左岸、俊安苑、天宝物华等等，因为整体成交量少，价格波动并不明显。统计完以上数据，我们可以得出一个结论：法拍房的影响较大，小面积学区房仍占主流；成交量上升了，成交价趋于平稳；愿意让价的房源能成交，涨价的房源只能碰机会。本公司位于香蜜湖片区，本人从业房地产20年，持续关注香蜜湖房产，如想深入了解片区房产，欢迎扫码关注。
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