深圳平湖这个工业园要卖!年收租400万,周边地铁旧改正爆发

在深圳，手握一栋红本工业园，每年坐收400万租金，周边还有地铁、城际、旧改多重利好加持——这样的“硬通货”正在挂牌出让。

今天要说的，就是位于深圳市龙岗区平湖的工业区及周边区域的一个独立工业园区，土地面积5696.62㎡，总建筑面积9300㎡，报价8500万人民币。它不是普通的厂房，而是一处“可厂可商”、自带稳定租金、且正处于城市更新爆发地带的稀缺资产。

壹｜资产项目本身 ：8成新、满租、红本产权

项目基本信息一览：

· 土地面积：5696.62㎡
· 总建筑面积：9300㎡
 · 三层厂房：5743.59㎡（每层约1915㎡）
 · 五层宿舍：1756.36㎡
 · 其他面积：1800㎡
· 土地性质：工业用地，可做商业体
· 产权性质：国有出让，产权清晰
· 物业现状：满租中
· 年租金：约400万元人民币
· 物业状态：8成新，4部电梯，主体消防合格
·物业抵押：有银行抵押
· 交易方式：产权过户，税费各付各税
· 付款方式：大陆或香港均可
· 出售价格：8500万元人民币

厂房细节亮点：

· 一楼层高5.8米，楼上4.5米
· 楼板承重750公斤/㎡，重工业设备也可承载
· 通天燃气，配有3台400KVA变压器，可超大量用电
· 消防水池375m³，空地规划合理，停车、卸货、周转空间充足

简单算一笔账：年租金400万，按8500万售价计算，毛租金回报率约4.7%。在深圳核心区住宅回报率普遍低于1.5%的当下，这个收益率已经非常能打。而且物业仅为八成新，剩余使用年限和改造空间都很大。

贰｜区位优势：平湖正迎来“逆袭时刻”

很多人对平湖的印象还停留在“偏、远、旧”，但事实上，平湖是深圳少有的“四轨交汇、三条铁路、多条高速”的交通枢纽，更是龙岗区城市更新主战场之一。

1. 轨道交通：10号线已通，4条地铁+2条城际在路上

· 已开通：深圳地铁10号线，可快速对接广深城际平湖站
· 规划中：
 · 17号线（平湖段设鹅公岭、凤安、良安田等8站）
 · 18号线（市域快线）
 · 21号线（前海⇌龙岗）
 · 10号线东延段（连接东莞凤岗至龙岗中心城）
· 建设中：
 · 深大城际（白坭坑站），预计2026年建成
 · 深惠城际（设平湖站，全线11座地下站）
· 三铁路交汇：广深铁路、平盐铁路、平南铁路

这意味着，未来从项目出发，无论是去福田、南山，还是通往惠州、东莞，甚至通过平湖站接入全国铁路网，都极为便利。

2. 高速路网：四路网环绕，快速直达全市

· 沈海高速（机荷高速）：正进行改扩建
· 水官高速、清平高速、丹平快速：形成“四路网”格局
· 清平高速北延段推进中
· 丹平快速二期已启动，主线双向6车道
· 富康路跨线桥2020年已通车，双向6车道

从项目出发，上高速、走快速路，半小时通达罗湖、福田、龙岗中心城，不再是梦。

3. 2025年平湖大动作：21个重点项目集中开工

包括丹平快速路二期在内，平湖正以“基建+产业+旧改”三轮驱动快速升级。这意味着，现在买入，是站在城市价值爬坡的起点。

叁｜周边旧改：工改商浪潮已至，工业资产变“稀缺”

项目所在区域，正处于平湖街道史上最大规模的城市更新周期。

· 富民二区片区城市更新单元：紧邻本项目，定位为“工改商住”，由深圳天安骏业主导，将打造集居住、商业于一体的现代化社区
· 平湖街道现有5个大面积产业空间整备项目、44个已立项城市更新单元
· 周边旧改遍地开花：元屋围守珍街片区、平湖新祠堂片区、华南城一期“工业上楼”项目、鹅公岭工业区、平湖西片区……

对于本项目而言，周边旧改带来的最直接利好是：区域人口、商业、配套全面升级。未来这里不再是单纯的工业区，而是一个产城融合的新板块。而项目自身土地性质为“工业可做商业体”，意味着它可以顺势转型为大型商超、批发市场、冷链交易中心或社区商业体，价值空间远大于普通厂房。

肆｜升值逻辑：为什么说这是“深圳硬通货”？

1. 租金稳健：当前年租400万，且有稳定租户，现金流清晰可见。
2. 可租可改可售：既可继续收租，也可申请转为商业体自营或分拆出售，灵活度高。
3. 旧改辐射红利：周边“工改商住”将大幅提升土地价值，工业用地稀缺性上升。
4. 地铁城际落地预期：17、18、21号线虽未完全获批，但规划方向明确，配套兑现只是时间问题。
5. 深圳低门槛资产：总价8500万，在深圳核心区只能买一栋普通写字楼的几层，而这里是一整块独立红本物业，带土地、带厂房、带宿舍、带稳定现金流。

伍｜风险与提醒

· 物业目前有银行抵押可自行处理，产权过户时会依法解押。
· 租约存在，买家如果是自用，需要和现有租户协商退出或期满再安排。
· 部分地铁线路尚未批复，短期价值兑现要看规划进度，长线持有更稳妥。

写在最后：

深圳的城市更新，已经从“拆住宅、建住宅”走向“产业提质、商住融合”。像平湖这样，有地铁、有城际、有高速、有大量旧改规划、且资产本身具备高使用价值和租金收益的工业物业，正在被越来越多专业投资机构和个人买家关注。

8500万，在深圳不算小数目，但放眼全市，带稳定400万年租金、红本产权、八成新、可厂可商、四周旧改环绕的独立物业，确实找不出几栋。

如果你正在寻找深圳稀缺的长期持有型资产，或者有转型商业运营的计划，这个项目值得实地一看。

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此不构成投资建议，交易请以实际尽调为准。