85%亏损,5%赚钱——深圳各区网红盘业主真实结局

最近深圳豪宅盘的热度太高，反而把各区次新网红盘的问题遮住了。

有不少客户在同一周来问我，问的无非是这些问题：

那些买了网红盘、日光盘的人，如今到底赚了还是亏了？

这些二手网红盘，现在入手到底值不值？

手里的次新盘要不要卖？

我没办法直接给答案，因为每个盘的情况差太远了，但我可以把数据摆出来让你自己判断。

花了两天，整理了前海、南山、宝安、龙华、光明这几个重点片区近几年的次新盘真实成交数据。

结论是：85%亏损，10%保本，只有5%真正赚到了钱。

以下数据来自「荣杏深房」小程序，少量来源有误差，仅供参考，有问题可以留言给我。

前海：隔一条路，差了2万/㎡

前海网红盘的故事，最有代表性的是「润峯府」和「前海天境」。

两个盘表面上什么都一样，一条听海大道两侧，配套共享，2022年开盘均价都是11.2万。

但如今二手房市场的成交价，差了2万/㎡。

「润峯府」目前110㎡成交价在9-11万多，跌幅相对可控。

但「前海天境」低层跌到8万多，中高层9万多，整体跌幅接近20%。

为什么？

答案很简单，华润的品质和物业更好，户型南北通透，阳台大，得房率80%以上，可以说是前海次新盘里的标杆。

这些东西在买新房的时候没那么明显，到了二手房市场才见真章。

同样的地段，物业和户型的差距，硬是把二手房价格打出了2万的价差。

前海还有几个楼盘，也值得一说：

「深业云海湾」，开盘均价9.2万，目前成交价9.9-10.14万，账面盈利几十万，是前海为数不多账面没亏的次新盘，得多亏当年限价。

「天健悦湾府」，113㎡成交价9-10.7万，相比开盘价（9.6万+4500元/㎡的装修费），几乎把这几年的利息都亏进去了。

「天健悦桂府」更惨，开盘10.3万，如今119㎡高层只卖8万多，每平米亏了2万，一套房子大概亏了160万+。

南山：豪宅双子，命运各不相同

南山的网红盘分化也很明显。

「招商玺家园」是目前涨幅最漂亮、成交最活跃的次新盘之一。

2022年9月开盘，1615批客户抢604套房子，13小时就卖光了。

当时均价大概是10-11.6万，现在120㎡成交价12-14万多，一套房子涨了200万。

科技园网红豪宅「润玺」就要复杂一点。

一期121㎡的3房，现在11-12万出头，比开盘跌了1万多一平。

但一期175㎡的四房，成交价可以到15-16万，相比开盘价还是赚了。

二期和一期情况差不多。

买的时候是同一栋楼，但结果完全两样——小户型亏，大户型小赚。

仅仅是户型选择的差异，就可以让两个业主的命运完全不同。

所以那些总喜欢来问某某小区怎么样的人，其实让我很为难，答案也没有任何指导意义。

不同楼栋、不同户型，甚至是景观朝向的差异，都会影响结论。

比如买了「深业云海湾」的业主，不同楼栋就出现了明显的噪音差异，也会导致房价落差。

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宝安：除了榕江壹号院，其他都在亏

宝安的次新盘数据，就让人心情比较沉重了。

「招商臻府」2020年8月开盘，均价8.8万。

现在118㎡最低700万左右就能买到，相比当年最低开盘价948万，亏了200多万，直接把首付亏掉了。

「万科大都会」开盘均价9.34万，如今高层单价跌到6万多，一套房子跌了300万。

为什么跌这么惨？

直接原因是周边的新规盘竞争太猛——同样115㎡的4房，折后只要740-850万，单价6.4-7.4万，还是新规户型。

「尖岗山壹号」2021年开盘，均价8.8万。

89㎡中低层现在630万，相比开盘价跌了16-28%。

只有「榕江壹号院」是例外。

开盘均价7.8万，423批客户抢397套房子，目前成交7-8.3万，是碧海单价最高的小区，也是近8年碧海新盘中唯一基本没亏的楼盘。

龙华：数据很难看

龙华的次新盘，整体表现更差。

「龙光玖悦台」，2020年入市，均价9万，当时排队、半年清盘。

如今112㎡4房最低成交价770万，据说买入价1050万，账面亏280万，跌了将近27%。

「中海汇德理」，2020年8月开盘，当天售罄，甚至说有喝茶费。

开盘均价7.5万，现在5.3-6.6万，一套房子蒸发100多万。

「中海寰宇时代」，2020年1232套开盘即售罄，均价6万，现在普遍来到4.24-4.62万，跌了25%。

龙华这些新盘，买的时候有多热，现在业主的心就有多凉。

光明：中签率4.37%的天选之子，现在呢？

当年的网红炸子鸡板块，也败在了房子的天量供应上。

「金融街一期」，2020年6月，8998人抢394套房子，中签率4.37%。

当时在深圳房产圈里，摇中这个盘的人被称为天选之子。

开盘均价5.09万，如今3.56-3.66万，跌了近30%，账面亏了100多万。

天选之子，成了天选弃子。

不知道当年的幸运儿们，现在回过头来怎么看。

「电建洺悦府」2020年9月，2128批客户抢483套房子，开盘10分钟就卖完了。

开盘5.5-6.5万，如今4.12-4.67万，亏了1万多一平，跌幅超20%。

为什么赚钱的只有5%？

荣杏老师认为核心原因就四点。

首先，地段是抗跌的，不是包赚的。

哪怕是前海、南山的网红盘，也有跌20%的；宝安很多跌了25%以上。

核心区房子是抗跌，但不是免死金牌，它挡不住楼市的回调大势。

开盘的时候有多疯狂，现在就有多尴尬。

当年被炒得最热、溢价最高的盘，基本都是跌幅最大的那一批。

8998人抢394套房子，中签4.37%——市场太过疯狂的时候，价格本身就已经包含了一堆泡沫。

品质更高的楼盘，抗跌性明显更强。

「润峯府」、「招商玺家园」、「深业中城」——能赚钱或者少亏的，基本都有一个共同点：品质够硬核、户型设计好、物业有口碑。

同样的地段，品质差一档，二手价格就差一个档位。

最后一点，同一个楼盘，同一时间买入，大小户型命运可以完全不同。

这在「润玺」上体现得最典型，买的时候体会不到这点差别，到了二手房市场才知道差很多。

那三年，深圳日光盘一年比一年多，2021年最多时有33个。

买到的人，现在85%以上都在亏损。

除了楼市大趋势在调整，你选房的眼光也决定了多年后的命运。

后面会继续整理罗湖、龙岗、坪山的次新盘数据，有需要的可以关注，记得星标。

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