今年核心地段最有看头之一观潮府，该项目由招商+华润两大巨头联袂操刀，这几乎等同于“品质保障”的代名词。这两大开发商都是深圳打造过不少标杆豪宅，每一个都是深受市场喜爱，像华润的润玺，悦府，澐玺，招商的双玺，招商玺，后海玺等标杆项目，观潮府当前营销团队已陆续进场，种种迹象表明，这绝非普通住宅，而是剑指宝中顶豪序列的战略之作。
目前首推产品已经拿证，备案均价14.8万，据了解开盘97×97折约94.09折，项目4月16号-22号12点诚意登记阶段！折后均价14万深圳观潮位于宝安中心区滨海板块，是整个前海湾规划中，唯一一线头排南向海景的住宅用地。这种“绝无仅有”的景观资源，决定了其不可复制的价值基底。所以这次卖这么高的价格也是底气十足啊！
再来看看近期即将开放的公区及外立面，还没做好已经很漂亮了，做好后估计将成为宝中品质最高的豪宅小区吧
深圳宝中的南街坊项目，规划图在去年11月也出街了。
11月18日，深圳规自局披露了观潮府项目的《建设工程规划许可证》及总平面图。
整个项目围合式布局，共规划打造11栋住宅，分别为1栋一至三单元，以及1栋五至十二单元。
层高22层~24层，总楼高最高限制在80米左右。项目规定容积率3.41但是好像最终建面容积率在4.12了
主要为2梯2户、3梯3户的户型。如果按目前规划的层数梯户比算是657套房源，因为正常现在都有架空层不确定2层还是3层起算首层，所以最终户数可能有点小差距，以实际公布为准，车位地上271+地下934个一共1205个，如果最终是2-3层为首层车位比应该能达到1:2以上
南街坊地块是今年深圳的总价地王，凭借宝中核心地段+稀缺海景等优势，南街坊一举一动备受关注，项目户型图和效果图已经曝光！目前已出地面
南街坊定位高端，纯大户型产品，户型面积约140-143-168-189-190-193-245-257-265-332㎡，整体户型设计和空间尺度都很不错。项目楼面价5.96万
最新消息，深圳观潮首推的5/6/7单元户型图曝光，目前展示中心。实体样板房，实体园林，都已经开放，据了解首批样板房只针对前期诚意登记客户开放，项目之前已经启动前期验资诚意登记。验资诚意登记已经超800批首推3、5、6、7单元，约222套143-330㎡平层、500㎡顶复。5单元：21层，2梯2户， 建面约260㎡，还有1套500㎡顶复6单元：23层，3梯3户， 建面约188㎡7单元：23层，3梯3户， 建面约143-168㎡头排190-254-257-332这几个户型不管东南还是西南基本都是无敌视野可能最右边的头排190西南不能做到，因为他会被它的其他两户190遮挡只能看企鹅岛这边的海景这块地是宝安中心区里面最临近海岸线的住宅，比「熙龙湾」更靠海，而且没有7090限制，将会做出宝中最王炸的住宅项目。
△项目海景角度
宝中也是深圳的一个神奇区域，就算市场调整到今天这样，宝中的开发商依然非常傲娇，有新盘捂盘不售，还有尾盘一直有传收茶水费的消息。
宝中之所以一直这么傲娇，主要是那些开发商觉得，卖掉了就找不到宝中这么有现在还有未来的地块了。
宝中值得期待的未来最近来自企鹅岛的加速。
现在企鹅岛建设速度肉眼可见的飞快，2025年第一批楼栋已经投入使用。
资料显示，腾讯科技岛建面有约200万平，将建设“六基地一平台”，腾讯云、互联网+医疗等7大产业都将进驻，此外，腾讯企鹅岛规划容纳7.5万名腾讯员工，所以也在这里规划了宿舍、学校、商业酒店、会议中心、科技馆、文化馆、体育中心等配套。
从腾讯总部大楼的搬迁路径来看，腾讯一旦搬迁，搬迁的除了腾讯自己，还有一个巨大的产业链跟着搬迁，这种集聚效应在科技园已经非常明显，最近，腾讯的股票大涨，市值已经是阿里的两倍，证明这家企业依然还在很好的成长期。
所以，未来的产业链聚集，才是宝中更好的未来。
论配套，宝中自己就是核心。
宝中是CBD+TBD的（中央商务区和科技研发服务区）双核中心，有着可以比肩甚至超越福田的优质集中的配套。
是目前深圳生活氛围最纯粹，生活配套最齐全的区域之一。
最重要的是，宝中宅地很稀缺。
近几年宝中的年均入市项目不足1个，在加上周边优质二手房少，宝中新盘几乎一“出生”就备受瞩目。
众所周知，住宅土地越少未来价值确定性越高，更何况是在城市规划核心、配套核心的稀缺地段之上。
毋庸置疑，宝中未来价值确定性会越来越高，且随着人才入驻，其人居价值还将不断升级。
宝安中心区代表着宝安区城市的形象，是宝安的行政、经济、文化中心，纵观宝安中心区的发展史——不断修改完善，不断与时俱进，不断层级提升，其背后是宝安撤县建区后深圳发展一路向西，宝安逐步向世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城迈进的缩影。
拥有城海相融的滨海空间，是宝安中心区的独特优势。
环海而建，欢乐港湾滨海文化公园总面积达80万㎡，128米高的「湾区之光」摩天轮，由伦敦眼设计团队精心打造，是深圳首座巨型摩天轮。每个轿厢拥有360°超阔全景落地窗，登至最高处，便可一览前海、大铲湾和整个西部海岸线。
以金融集群发展为主，同步依靠“科技创新+总部经济”双轮驱动。
作为前海的中心门户，宝中承接着深圳核心规划，正虹吸着深圳甚至是全世界的资金和企业聚集。
如前海人寿、农商行超甲级写字楼群，京东国际、VIVO等优质企业也纷纷入驻，未来将产生大量的人才居住缺口！
图源滨海宝安
居住在此，将与世界级的城市坐标为邻，享受到国际化的生活品质和本土文化的深度融合。这里不仅是一处普通的居所，更是连接世界的起点。
交通方面，目前最近的地铁站为11号线宝安站，；周边还有1-5-9号线以及建设中的15号线；道路方面，临近兴业路和裕安一路，可以比较便捷前往宝中和南山。商业方面，项目旁边就是华侨城欢乐港湾，再远一些有壹方城、万象前海、前海山姆等商圈，开车都不远，商业还是便利的。湾区之光-摩天轮、湾区之声-滨海演艺中心、湾区之眼-湾区书城三大文化地标共同构成宝中文化中轴，代言宝安湾区城市形象，也为市民提供了丰富的文化生活选择，促进粤港澳大湾区的文化繁荣发展。
观潮府楼盘优缺点
优点： 1. 稀缺海景资源
项目位于宝安中心区南街坊，东南向可俯瞰前海湾、欢乐港湾“湾区之光”摩天轮及前海城市天际线，西南向可观大铲湾腾讯“企鹅岛”海景，是宝安中心区少有的能实现一线海景视野的住宅项目。
2. 低密小高层设计
容积率仅3.4，楼栋为22-24层小高层，相比周边动辄5.0以上容积率的超高层住宅，居住密度更低，空间更开阔，居住舒适度更高。
3. 高得房率与户型设计
采用新规设计，所有户型实现独立电梯入户，南向面宽达14-20米，配备7.8-9.7米宽景阳台，部分户型采用270°转角飘窗设计，得房率接近100%，空间利用率远超传统豪宅。
4. 纯粹圈层与私密性
首推产品最小143㎡起，主力户型为188-260㎡，还有500㎡顶复产品，圈层纯粹，电梯配比上做到2梯2户或3梯3户，实现一梯一户，私密性极强。 5. 双央企品质背书
由招商蛇口与华润置地联合开发，两家央企在豪宅开发领域经验丰富，项目品质有保障。
6. 顶级配套资源
与欢乐港湾仅一街之隔，周边壹方城、深圳书城湾区城、宝安青少年宫、湾区之声演艺中心等地标环绕，商业、文化、休闲资源高度集中。
缺点： 1. 噪音影响
项目西侧紧邻广深沿江高速，部分楼栋（尤其是西侧楼栋）可能受高速噪音影响，低楼层或靠近高速的户型噪音问题可能更明显。
2. 海景视线受限
因限高80米，低楼层可能无法越过周边建筑遮挡看到海景，需选择中高楼层才能享受一线海景视野。
3. 地铁出行不便
距离5号线宝华站约850米，11号线宝安站约1.2公里，1.7公里外的临海站更远，对于依赖地铁出行的家庭，步行距离较远。
4. 学区积分紧张
小学学区为海韵学校（小学部）、宝安小学、海裕小学共享学区，初中学区为海韵学校（初中部）、海天学校（初中部）、海旺学校（初中部）等，海韵学校小学部需提前约8年、初中部需提前约10年买房才能满足最低录取要求，对有适龄儿童的家庭入学竞争激烈。
5. 价格门槛高
吹风价13.09-15.38万/㎡，已突破宝安中心区新房价格天花板，总价门槛较高，143㎡户型起步总价约1800万，对预算有限的购房者压力较大。
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