作者：龙中光头佬 日期：2026年4月22日
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上周，高盛发布了一份让整个地产圈沸腾的报告——《中国房地产：上海与深圳将引领复苏》。
报告的核心结论很明确：深圳，将和上海一起，在2026年底率先触底，房价到2028年累计上涨15%。
今天这篇长文，我把高盛这份报告的核心逻辑掰开揉碎，结合深圳实际情况，给你一个客观、实用的分析。
看完这篇文章，你会知道：
1、高盛为什么"押注"深圳？
2、深圳楼市的真实支撑力在哪里？
3、下半年深圳楼市会怎么走？
4、作为买家，现在该不该出手？
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一、报告说了什么？
高盛4月10日发布的这份报告，全称是：
《中国房地产：一线城市复苏前的布局（Positioning ahead of Tier-1 cities turnaround）》
核心结论三条：
① 触底时间：深圳2026年底附近触底
与上海并列，是中国最先触底的两个城市，比其他一线、二线城市提前6到24个月。
② 涨幅预期：2025年底至2028年底，累计涨幅约15%
折算下来，年均涨幅约5%。不算猛，但方向是向上的。
③ 节奏判断：2026年是"见底年"，真正的涨幅在2027-2028年
这意味着，下半年市场可能还在底部震荡，真正的收获期在后面。
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二、高盛为什么"押注"深圳？
报告给出了四个核心逻辑，每一个都值得深究。
1. 香港房价反弹，沪深跟涨概率极高
这是高盛整个分析框架中最有意思的部分——通过香港房价走势预测深圳。
高盛统计了过去二十年的数据规律：
更关键的是这组数据：
当香港进入"上行周期"（连续4个季度环比为正），深圳在接下来4个季度跟涨的概率高达81%。
而现实情况是，香港房价自2025年3月以来已经反弹约8%，香港本地开发商股价同期平均上涨65%。
这组领先信号，对深圳的参考意义非常大。
2. 人口持续净流入，需求有底气
深圳这些年最大的底牌，就是人口。
2018-2024年，深圳的人才净流入量级已经与香港同期水平相当，而且高端人才占比持续提升。
背后是深圳战略性新兴产业的爆发：
●软件和信息技术服务：2018-2025年年复合增 长率21%
●战略性新兴产业增加值达1.7万亿元，占GDP约43%
有产业，有高薪岗位，就会持续吸引人口；有人口，就会有购房需求。
这是深圳与大多数中国城市本质上的区别。
3. 租金回报率改善，持有成本压力缓和
一个关键信号：
深圳租金收益率已经超越1年期存款利率。
这意味着什么？
以前，买套房出租，租金还不够还房贷利息，"持有即亏损"。
现在，租金回报率逐步改善，虽然还谈不上"出租养房贷"，但至少比存银行划算。持有房产的意愿在恢复，抛盘压力在减小。
4. 新房库存压力小于预期
2025年底，深圳新房库存去化周期约5年，与香港相当——不算低，但也没有想象中那么可怕。
更值得关注的是：二手房挂牌量自2025年下半年以来持续萎缩。
原因也好理解：当持有房产开始划算，业主就不急着卖了。
挂牌量萎缩 = 供给减少 = 价格支撑。
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三、下半年深圳楼市会怎么走？
结合高盛报告和当前市场数据，我的判断是：
成交量：继续保持活跃
2026年3月，深圳二手房成交量约5000套，环比增长116%。这个量级说明市场需求依然存在，只是购买信心还在恢复中。
预计下半年月成交量维持4000-6000套区间，整体活跃度高于去年。
价格：底部震荡，局部回暖
高盛的预测是"2026年底触底"。这意味着，下半年深圳楼市可能处于**"底部确认"的关键阶段**。
具体表现可能是：
●部分核心区域（南山、福田核心区）率先止跌，甚至小幅回升
●远郊和供应量大的区域，仍有以价换量的压力
●整体均价可能小幅波动，但大幅下跌的概率已经很低
产品分化：改善型需求成为主角
这一轮深圳楼市复苏，一个重要特征是改善型需求主导。
刚需上车盘和顶级豪宅的成交都在，但最活跃的是“卖小换大”的”改善型买家”。
原因很简单：这类人群有真实需求，有支付能力，对市场的判断相对理性。
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四、现在该不该出手？
这是大家最关心的问题。
高盛的结论是：方向乐观，时机因人而异。
如果你是刚需买家
下半年可能是近几年里相对较好的入场窗口期。
理由：
1、价格已在底部区域，继续大跌的概率低
2、房贷利率处于历史低位
3、市场信心逐步恢复，但还没有到"抢房"阶段
选筹建议：优先核心区，关注地铁沿线和优质配套。
如果你是改善型买家
现在可以积极看房，但不追高。
这一轮改善型产品竞争激烈，核心区优质盘的价格已经有所抬头。可以重点关注次新房和限价新房。
如果你是投资者
高盛15%的三年涨幅预期，折算年化约5%。
这个回报率，对比房贷利率和持有成本，已经具备正向收益条件。
但投资深圳，要做好以下心理准备：
1、短期波动依然存在，不是"买完就涨"
2、分化严重：核心区和远郊区可能走出完全不同的行情
3、流动性问题：二手房成交周期拉长，投资周期建议5年以上
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五、风险提示：别把报告当圣经
高盛的分析框架值得参考，但具体数字不宜当圣经。
高盛自己在历史上对中国楼市的预测，准确率并不算高——偏悲观的时候多。这次"转向看多"，方向可以参考，时点和幅度要打折扣。
真正决定深圳楼市走向的，还是这三件事：
1、经济基本面：就业和收入能不能持续改善
2、政策环境：限购、信贷等政策是否继续放松
3、居民预期：大家对未来的信心能不能真正恢复
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写在最后
高盛这份报告，最大的价值不是那个"15%"的数字，而是它提供了一套判断楼市拐点的分析框架：
关注领先信号（香港房价、开发商股价、二手挂牌量）→ 判断核心城市（深圳、上海）→ 带动全国复苏。
从目前的数据看，这套框架的信号是偏正面的。
深圳的底牌，依然是这座城市本身——产业、人口、创新活力。只要这些底层逻辑不变，深圳楼市的长远价值，就经得起时间检验。
问题是：你相不相信这座城市？
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免责声明：本文仅供参考，不构成购房建议。房地产市场有风险，决策需谨慎。
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龙中光头佬 原创分析，转载需授权
2026年4月22日
