高盛说上海深圳房价要触底反弹了——可你老家的房子,还在跌

上周，我接到一个老同学的电话。他在呼和浩特工作，前几年在如意开发区买了一套房，单价16000多元。最近他想换房，发现同一个小区的二手房，价格已经跌到了14000多元。而他在和林格尔县还有一套父母留下的老房子，现在中介告诉他，能卖到4000元每平方米就不错了。

他问我："你说高盛预测房价要触底反弹了，那我这两套房子，是不是也该涨了？"我沉默了一会儿，说："老同学，高盛的预测，是给上海深圳的人看的，不是给你看的。"

高盛最新报告预测：上海和深圳的房价，2026年底触底，到2028年累计上涨15%。消息一出，很多城市的购房者都在问：我这里的房价，什么时候涨？

但如果你仔细看报告，就会发现一个关键问题：高盛预测的样本，是上海和深圳。不是呼和浩特，不是太原，不是石家庄，更不是你老家的那个县城。

还是以呼和浩特为例。2026年4月，如意开发区二手房均价约17145元每平方米。同期，和林格尔县房价已跌破4000元每平方米。同一城市，相隔不过几十公里，房价相差超过4倍。

这不是呼和浩特特有的现象。成都4月二手房均价14426元每平方米，看似平稳，但核心区域和远郊板块的分化极为明显。太原、青岛、西安，每个城市都在上演着同样的剧情：核心区稳住，远郊下跌。

成都天府新区，曾经的"网红板块"，现在二手房普遍跌了20%-30%。而成都锦江区核心地段的价格，依然坚挺。青岛崂山区房价稳中有升，而即墨区、胶州市却跌跌不休。太原小店区是成交主力，远郊区县的挂牌量激增，成交周期拉长。

为什么同一国家，不同城市的房价走势差异如此之大？答案是：每个城市有自己的经济周期，有自己的"房价时钟"。

决定一个城市房价的根本因素，是三个：人口、产业、配套。人口净流入的城市，住房需求旺盛，房价有支撑。产业集聚的城市，收入水平高，购买力强。配套完善的城市，居住体验好，吸引力大。反之，三者皆弱的城市，房价自然承压。

上海和深圳，恰好三者兼具。它们是全国的"抽水机"：人口持续流入，产业高度集聚，配套全国领先。所以它们的房价，有长期的基本面支撑。高盛预测它们触底反弹，是有逻辑支撑的。

面对分化的楼市，普通人该怎么办？我的建议是：认清自己房子所在的"城市圈层级"，不同位置，采取不同的策略。

第一层：一线城市和强二线城市核心区。这类区域，人口长期净流入，产业持续升级，配套不断完善。房价有长期支撑，短期的调整是周期性的，不是趋势性的。如果你在这类区域有房，不要恐慌抛售，也不要急于抄底，耐心持有，等待周期回归。

第二层：普通二线城市和省会城市。这类区域，分化会越来越明显。核心区依然有支撑，远郊新区可能持续承压。如果你在这类区域要买房，优先选择核心区，不要被低价诱惑去买远郊"笋盘"。

第三层：三四线城市和非都市圈县城。这类区域，人口净流出是长期趋势，房价的支撑力越来越弱。如果你在这类区域有多套房，需要认真考虑优化配置：保留一套自住，其他的要么出租获取现金流，要么择机出手，不要恋战。

高盛说上海深圳房价要触底反弹了——这没问题。但如果你在呼和浩特，在太原，在三四线城市，这个结论跟你没有太大关系。你的房子，有它自己的周期。

楼市不是"一个市场"，是"无数个市场"。每个城市、每个板块，有自己的周期位置，有自己的供需关系，有自己的价格逻辑。认清这个事实，你就不会被"某专家说房价要涨"冲昏头脑，也不会因为"某城市房价在跌"而恐慌抛售。

回到文章开头老同学的问题。我告诉他：如意开发区的房子，持有的逻辑是"自治区级政策支持和产业升级"，如果这个逻辑还在，可以继续持有，等待产业真正落地。和林格尔县的那套老房子，如果自住价值不大，可以考虑择机出手，把资金置换到更有价值的资产上。

他听完，沉默了一会儿，说："你说得对，我之前就是太急了，看到高盛说房价要涨，就觉得我那两套都要涨了。"我说："数据是别人的，房子是自己的。"

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——进肆