9年兴衰!深圳239亿地王烂尾后,70亿重新挂牌迎来重生

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2026年4月3日，深圳公共资源交易中心发布一则重磅公告。龙岗区龙城街道G01046-0106宗地正式挂牌出让，起始价70.45亿元，将于5月6日公开竞价。这块土地，正是曾经轰动全国的世茂深港国际中心核心地块。

从2017年世茂以239.43亿元天价拿下，规划建设700米“中国第一高楼”，到2022年资金链断裂全面停工，沦为城市“烂尾疤痕”，再到2025年政府68亿元收储，如今以全新规划重启。

9年时间，这块地经历了行业巅峰、债务暴雷、司法流拍、政府托底、规划重构的完整周期。它的重生，不仅是一个超级项目的复活，更是中国房地产从“摩天崇拜”到“务实回归”的缩影，是深圳“清调供”政策化解存量风险的标杆，更是全国烂尾资产盘活的样本。

巅峰与崩塌：239亿地王的9年兴衰史

2017年：摩天狂潮下的天价豪赌

2017年12月，深圳土地市场迎来史上最受瞩目的一宗出让。龙岗大运新城G01046-0106宗地，世茂集团仅用3分钟，直接以239.43亿元封顶价拿下，无任何竞争对手 。这一价格，创下当时深圳单宗地块成交纪录，成为名副其实的“全国地王”。

彼时，正是中国房地产“摩天大楼竞赛”的巅峰期。各地争相规划超高层地标，高度纪录不断被刷新。世茂拿下此地后，迅速公布宏伟蓝图。项目定名“深港国际中心”，规划总建筑面积超136万平方米，计划总投资超500亿元，核心是建设一栋约700米高的超高层主塔，目标超越上海中心大厦，成为“中国第一高楼” 。

世茂对这个项目寄予厚望。时任集团管理层将其视为战略标杆，不仅要打造深圳东部新地标，更要以此提升品牌高度，巩固行业地位。项目规划涵盖超甲级办公、国际会展、五星级酒店、高端商业、公寓等全业态，定位为“深港合作标志性项目”，一度被纳入深圳重点工程清单。

从当时市场环境看，世茂的豪赌并非毫无依据。2017年深圳楼市热度高涨，龙岗大运新城作为东部核心，依托大学城、大运中心等配套，区域价值快速提升。市场普遍看好超高层地标带来的溢价效应，世茂也期望通过地标效应，实现商业与物业价值最大化 。

然而，隐患早已埋下。239.43亿元的地价，远超世茂当年盈利能力。数据显示，2017年世茂集团净利润仅约105亿元，拿地资金相当于其2年多净利润总和。如此高杠杆投入，本身就潜藏巨大风险。更关键的是，700米超高层的规划审批，从一开始就充满变数。

2021-2022年：资金链断裂，摩天梦碎

转折出现在2021年。随着房地产融资政策持续收紧，“三道红线”全面实施，依赖高杠杆扩张的房企普遍陷入流动性危机。世茂集团也未能幸免。

2021年开始，世茂销售业绩大幅下滑，收入从2020年的3000亿元级别，骤降至2022年的800多亿元。与此同时，集团负债规模不断攀升，最高峰时超5300亿元，偿债压力空前巨大。深港国际中心作为集团最大单体投资项目，成为资金“黑洞”。项目仅前期投入就超百亿元，后续建设仍需数百亿资金，而世茂此时已无力继续投入。

2022年2月，世茂旗下针对该项目的87亿元信托融资出现57亿元兑付困难，债务违约实锤。2022年3月，深港国际中心全面停工。塔吊停摆、钢筋裸露、工地杂草丛生，曾经热火朝天的施工现场，瞬间沦为深圳最显眼的“烂尾废墟”。

停工背后，除了资金危机，还有规划审批的长期僵局。世茂后续公开表示，拿地时出让方未取得600米以上超高层规划许可。尽管世茂后续拿到民航部门700米高度许可，但始终无法取得有效建设用地规划许可证，项目建设从根源上受阻。叠加2020年住建部发布“限高令”，明确一般不得新建500米以上超高层建筑，项目高度规划多次调整，从700米降至600米，最终仍无法获批。

双重打击下，深港国际中心彻底陷入停滞。从2018年开工到2022年停工，项目仅完成部分基础与裙楼建设，距离原计划2025年竣工相差甚远。一个承载城市梦想的超级地标，短短5年时间，从巅峰跌落谷底。

2023-2025年：两次流拍与政府收储

项目停工后，债权方开始尝试通过司法拍卖盘活资产。2023年7月，深港国际中心12宗地块首次司法拍卖，起拍价130.44亿元，较239.43亿元拿地价近乎腰斩，但最终无人出价，流拍告终。

2023年11月，项目启动第二次拍卖，起拍价降至104.35亿元，较首次再降20%，但市场依旧无人问津，再次流拍。两次流拍，充分反映市场对原规划的不认可。超大商办体量、超长开发周期、超高资金门槛，在行业下行周期，没有房企敢接下这个“烫手山芋”。

项目陷入“卖不掉、建不了、拆不起”的僵局，不仅占用大量土地资源，更影响城市面貌与区域发展，成为龙岗乃至深圳的“心病”。

转机出现在2025年。深圳市针对存量烂尾项目推出“清调供”纾困机制。2025年7月，深圳市政府以68亿元价格，正式收储深港国际中心全部12宗地块及地上物。

68亿元的收储价，较世茂拿地价239.43亿元缩水71.5%，较两次拍卖价也大幅降低 。政府收储，本质是“托底止损”。一方面，全面梳理项目债权债务，隔离历史风险，将烂尾地块变为“净地”。另一方面，为后续重新规划、重新出让扫清障碍，避免项目长期闲置浪费。

至此，深港国际中心完成“从世茂到政府”的交接，进入重生倒计时。

重生与重构：从“第一高楼”到“宜居社区”的彻底转型

规划颠覆性调整：商业为主转向住宅主导

2026年4月重新挂牌的地块，与原世茂时期相比，规划已发生根本性、颠覆性改变。

根据出让公告，地块土地面积近17万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。核心变化集中在三个方面。

第一，用地性质彻底调整。从原纯商业用地，变更为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”。

第二，业态结构反转。住宅成为绝对主角，面积达30.56万平方米，占总建筑面积64%。商业部分大幅缩减至14.35万平方米，占比仅30%左右。

第三，高度与容积率下调。彻底放弃700米超高层规划，容积率从原4.17降至3.26，建筑密度降低，居住舒适度显著提升。

简单来说，项目从“超级商业地标”，彻底转型为“大型宜居社区”，开发逻辑从“地标溢价”转向“以住养商、稳健开发”。

开发模式创新：分宗开发、分期建设，破解资金难题

此次出让，最大创新在于推出“分宗开发、分期建设”模式。

出让条件明确规定，竞得人可将地块拆分开发。住宅部分须1年内开工、4年内竣工。集中商业和酒店则可放宽至2.5年内开工、6年内竣工 。

这一设计，直击原项目最大痛点。原规划商办体量过大，前期投入高、回款周期长，资金压力巨大。新模式下，开发商可优先开发住宅，快速开盘销售，实现资金回笼。用住宅盈利覆盖前期地价与建安成本，再用剩余资金逐步推进商业板块。

这种“先住宅、后商业”的节奏，从根本上降低财务风险，让项目开发更可持续。对开发商而言，无需一次性投入百亿资金，有效缓解资金压力。对市场而言，住宅快速入市，也能及时满足片区居住需求 。

经济测算：盈利清晰，回本可期

从经济角度看，调整后的项目盈利逻辑非常清晰，具备较强可行性。

按70.45亿元起拍价测算，项目整体楼面地价约1.48万元/平方米。若仅按住宅可售面积折算，住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米。

当前，龙岗大运新城片区新房均价约4.7万元至5.5万元/平方米，次新二手房挂牌价4.5万元至5.5万元/平方米。保守测算，若未来住宅销售均价达5.5万元/平方米，住宅部分可实现销售收入约160亿元。

扣除对应地价、建安成本、税费及营销支出，住宅板块净利润空间可达40亿元至50亿元。这意味着，仅靠住宅开发，即可覆盖全部地价与建安成本，并实现可观盈利。商业部分后续开发，几乎相当于“纯利润”。

稳健的盈利预期，是项目能成功出让的核心基础。相比原规划“长期投入、不确定回报”，新模式下“短期回本、长期增值”，对开发商吸引力大幅提升。

破局关键：深圳“清调供”政策，烂尾资产盘活的制度创新

何为“清调供”？三段式盘活机制

深港国际中心能成功重生，核心依托深圳2025年推出的“清调供”存量纾困政策。

“清调供”全称“清理、调整、供应”，是深圳针对已出让但长期停滞、债务复杂、规划不合理的存量项目，打造的全流程盘活机制。

第一步，清风险。政府主导收储烂尾地块，全面梳理债权债务、产权关系，切断历史纠纷，将“问题地”变为“干净地”。深港国际中心案例中，政府68亿元收储，就是“清”的核心动作。

第二步，调规划。针对原规划脱离市场、业态失衡、风险过高的问题，重新优化规划指标。包括调整用地性质、下调容积率、变更业态结构、缩短开发周期等。深港国际中心从商业为主转住宅主导，正是“调”的典型体现。

第三步，重供应。将清理、调整后的地块，重新公开挂牌出让，优选资金稳健、运营能力强的新主体。同时推出灵活出让条件，降低开发门槛。

“清调供”的核心逻辑，是“政府托底、市场运作、回归刚需”。通过政府介入解决历史遗留问题，通过规划调整适配市场需求，通过市场化出让实现资源再配置。

政策创新：破解行业三大痛点

“清调供”政策，精准破解了存量烂尾项目的三大核心痛点。

第一，破解“债务乱”痛点。烂尾项目普遍存在债权债务复杂、多方纠纷、诉讼缠身问题，市场主体不敢接手。政府收储后，统一梳理债务、兑付清偿，实现风险隔离，让新开发商“无债一身轻”接手。

第二，破解“规划死”痛点。很多烂尾项目源于原规划脱离市场，要么超高层限高、要么商办过剩、要么业态失衡。“清调供”允许重新调整规划，让项目回归市场刚需，从根源上提升可行性。

第三，破解“资金难”痛点。大体量烂尾项目资金门槛高，行业下行期民企无力承接。政策通过降低起拍价、分宗分期开发、优化出让条件，大幅降低资金门槛，吸引国企央企等稳健主体参与。

标杆意义：全国烂尾盘活的深圳样本

深港国际中心的盘活，是“清调供”政策首个落地的大体量标杆项目，对全国具有重要借鉴意义。

当前，全国多地存在大量存量烂尾项目，尤其前几年规划的超高层、大体量商办项目，因市场变化、资金断裂陷入停滞。这些项目占用大量土地资源，影响城市发展，化解存量风险成为行业重要任务 。

深圳“清调供”模式，提供了一套可复制、可推广的解决方案 。

对政府而言，不是简单“放任不管”或“全额兜底”，而是通过“收储+调整+出让”的市场化方式，用最小成本化解最大风险。

对市场而言，通过规划回归理性，让项目从“不可能”变为“可能”，实现政府、企业、市场、市民多方共赢。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉明确指出，深港国际中心案例，对全国类似大体量商办烂尾项目盘活，具有较强示范效应。

市场与博弈：谁将接盘70亿地块？国企央企成主流

资金门槛：百亿投入，非稳健主体不可为

尽管规划大幅优化，但70.45亿元的起拍价，加上后续建安、配套、营销等投入，项目总资金需求仍超100亿元。

这对竞买企业提出极高要求。一是自有资金实力雄厚，能承担70亿以上土地款。二是融资成本低，央企国企融资优势明显。三是现金流管理能力强，能支撑分期开发节奏。四是综合运营能力突出，既要懂住宅开发，也要具备商业、酒店运营经验。

在当前市场环境下，能满足这些条件的，主要是头部央企、国企。

潜在接盘方：华润、中海、招商蛇口领衔

业内普遍预测，深港国际中心地块最终接盘方，大概率集中在几家深圳本土或深耕大湾区的头部国企央企。

第一，华润置地。作为深圳本土龙头国企，华润在大运新城已有华润万象汇等项目，熟悉片区市场。同时华润具备超大型综合体开发运营经验，资金实力雄厚，是最热门候选。

第二，中海地产。中海财务稳健、融资成本低，在深圳开发多个标杆项目，擅长高品质住宅开发，匹配项目“宜居社区”定位。

第三，招商蛇口。招商蛇口深耕深圳40余年，城市更新与存量盘活经验丰富，资金与运营能力兼备。

此外，也不排除“国企+本地房企”联合体拿地的可能。联合体模式可进一步分散风险、整合资源，提升项目成功率。

民企参与可能性极低。当前民营房企普遍处于修复期，资金压力大，难以承担百亿级项目投入。

竞拍展望：5月6日，大概率顺利成交

相比两次司法拍卖流拍，此次重新挂牌，项目成功出让概率极高。

核心原因有三。一是规划彻底优化，盈利清晰，风险可控。二是起拍价合理，70.45亿元较世茂拿地价大幅降低，较政府收储价仅微涨2.45亿元，性价比突出 。三是市场环境回暖，2026年深圳楼市“小阳春”持续，3月二手房成交超5000套荣枯线，新房成交量环比翻倍，市场信心逐步修复 。

可以预见，5月6日竞拍现场，将出现国企央企之间的激烈竞争。最终成交价大概率略高于起拍价，但不会出现天价溢价。对稳健型房企而言，这是一个“风险低、回报稳、规模大”的优质项目。

行业启示：从摩天崇拜到理性回归，房地产新时代到来

告别“摩天情结”：城市建设回归务实

深港国际中心的转型，标志着中国城市“摩天大楼竞赛”彻底终结。

过去20年，各地盲目攀比超高层高度，认为“越高越代表城市实力”。大量500米、600米级项目规划上马，但多数面临审批受阻、市场滞销、资金断裂问题。

“限高令”出台与深港国际中心案例，释放明确信号。未来城市建设，不再追求“高度地标”，而是聚焦“宜居实用”。超高层建筑将严格受限，普通城市不再新建500米以上建筑，300米以上项目也将从严审批。

城市发展逻辑，从“外观形象”转向“内在品质”，从“地标炫耀”转向“民生刚需”。

房企战略转型：从“高杠杆扩张”到“稳健经营”

世茂的失败，是过去房企“高杠杆、高负债、高周转”模式的典型缩影。

依靠大量融资、高价拿地、快速开发、快速销售的扩张模式，在行业上行期可行。但一旦市场下行、融资收紧，资金链瞬间断裂。

深港国际中心案例，给所有房企敲响警钟 。

未来房企必须彻底转型。一是控制杠杆，降低负债规模，保证现金流安全。二是理性拿地，不盲目追求地王、不冲动投入超大项目。三是适配市场，开发产品贴合刚需与改善需求，拒绝脱离市场的浮夸规划。四是聚焦能力，提升产品品质与运营能力，而非单纯追求规模扩张。

存量时代：化解风险与盘活资产成主流

经过20多年高速发展，中国房地产已从“增量时代”进入“存量时代” 。

未来市场重心，不再是大规模新增供地、新建项目，而是存量资产盘活、烂尾项目化解、城市更新升级。

深圳“清调供”政策，正是适应存量时代的制度创新。

对全国而言，未来会有更多城市借鉴深圳模式，出台针对存量烂尾、停滞项目的盘活政策。对房企而言，存量盘活、城市更新将成为重要业务方向，替代传统大规模增量开发 。

深圳样本：市场化法治化化解风险的典范

深港国际中心的重生，也是深圳城市治理能力的体现。

面对超级地王烂尾难题，深圳没有采取简单行政干预，也没有放任不管。而是通过“法治化厘清债务、市场化调整规划、公开化出让土地”的方式，既化解风险，又保障市场公平。

68亿元收储、70.45亿元出让，政府基本实现“保本微利”，既托底了风险，又没有增加财政负担 。规划调整充分尊重市场需求，让项目从“包袱”变为“财富”。

这种“政府引导、市场运作、法治保障”的模式，为全国大城市化解房地产存量风险，提供了高质量样本。

区域影响：大运新城升级，龙岗居住价值再提升

填补住宅缺口，稳定片区房价

龙岗大运新城是深圳东部核心，聚集香港中文大学深圳校区、深圳北理莫斯科大学等高校，以及大量高新企业、总部基地。区域人口以高学历年轻人、新市民为主，居住需求旺盛，但住宅供应长期不足 。

深港国际中心转型后，30.56万平方米住宅入市，将有效填补片区住宅缺口。按套均100平方米测算，可提供约3000套优质住宅，缓解供需矛盾。

从价格看，项目住宅楼面价约2.31万元/平方米，未来售价预计5万元至5.5万元/平方米，与当前片区均价基本持平。大量稳定供应入市，有利于稳定片区房价，避免过快上涨 。

完善配套，提升宜居水平

项目规划配建文化活动中心、两所幼儿园、托育机构、社区服务中心等公共配套 。这些配套建成后，将大幅完善大运新城公共服务体系，提升片区宜居水平。

同时，项目商业部分虽缩减，但保留14.35万平方米集中商业与酒店，将进一步丰富片区商业业态，满足居民消费需求。

城市面貌更新，消除烂尾疤痕

深港国际中心停工多年，已成为大运新城最显眼的“城市疤痕”，影响区域形象与价值。

项目重启后，烂尾工地将重新开工，逐步建设为高品质社区与商业综合体。不仅消除烂尾影响，更将提升龙岗城市面貌，强化东部核心区形象。

对区域价值而言，项目成功盘活，将进一步增强市场对大运新城的信心，吸引更多人口与产业集聚，推动龙岗从“工业区”向“宜居新城”转型 。

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