文/端宏斌
昨天，深圳出了个挺魔幻的场面：一个新楼开盘，几百人深夜排队，现场挤到失控，最后保安都用上了辣椒水喷雾。见下图：
不少人看到这个新闻，第一反应是：楼市回暖了？不是说现在房子没人买了吗，怎么还能抢成这样。
我看了一下相关背景，发现该楼盘正在降价大促销，平均单价比周边的二手房还便宜了差不多一万块，而且都是小户型，最大的才89平，按照65平的上车盘来算，目前总价大约240-260万就可以买一套，首付就40多万。这么便宜的价格，自然引发了很多人哄抢，他们甚至头天半夜就来排队了。
这种降价幅度，原本压着不动的需求就会一下子挤出来，他们不是现在才想买房，是一直就想买，只是之前觉得不划算，一直在等，现在觉得差不多了，所以这不是需求突然爆发，而是价格触发了堆积已久的需求。
我们再来看上海的数据，从3月开始上海二手房大爆发，上个周六，一天成交1600多套二手房，是历史第三高峰。
为什么会集中释放？本质还是价格到位了。很多房源是经过一轮一轮降价，才终于让买卖双方在某个价位上达成一致。所以这波放量，是交易双方都认清了现实。
除了深圳和上海，其他一线城市的楼市也出现了企稳的苗头。不过目前的企稳还很不稳定，不是买家在追涨，是卖家终于肯大幅让步了。但除了这些一线城市，其他城市的楼市还在继续走弱。
如果你再仔细分析，你会发现这一轮先动起来的房子，其实是有共性的。基本都是低总价、小户型、老房子，也就是所谓的“上车盘”。这些房子的特点很简单：门槛低，压力小，就算判断错了，损失也比较可控。比如上海很多老破小的租金回报率已经超过3%了，这比买理财产品强多了，而且老破小还有动迁概念，万一将来遇到拆迁，那回报率一下就上去了。
现在买房的人，心态和以前完全不一样了。以前买房是进攻思维，尽可能用高杠杆买大房子，因为他坚信房价会永远涨。他甚至连首付都是靠信用卡套现弄出来的。
现在没人还相信房价永远涨的叙事了，所以是防御思维买房，低总价房源的优势就出来了，首付低、月供低，有些老房子还能收租，租金回报也不错，在利率下降的环境里，对一部分人来说已经具备一定吸引力，就算赚不到多少钱，但你把钱放在手里，确实也无处可投，还不如买房呢。
另外，拆迁因素你必须要考虑到，以我比较熟悉的上海来说，这几年拆迁补偿都非常可观。举几个例子，黄浦区金陵东路某30平石库门房屋，评估价为12万元/平，补偿总额可达30×12×2.5+45（套型补贴）=945万元；普陀区石岚三村84号拓路项目中，56平老公房补偿金额为56×9.8万×1.8+30万=1017万元；农民的宅基地补偿也不错，川沙新镇陈行村某70平宅基地，土地补偿费174.45元/平，地上附着物补偿958万元，合计补偿金额超千万元 。你买完老破小，先3%的租金收几年，万一赶上拆迁，回报立马翻几倍，如果赶不上，那你就3%收着也不亏。
正因为如此，这一轮先恢复的，不是改善房，而是最便宜的那批房子。因为改善房背后，依然需要对未来收入有信心，需要敢加杠杆，而这件事，目前还没有大规模发生。
如果你问我，楼市到底有没有见底？我觉得这不能一概而论，因为像以前那种齐涨齐跌的行情，很可能不会来了，真实情况是，楼市正在发生明显的分化。有些房子，已经有人愿意接了，甚至在价格合适的时候会出现短期的哄抢；但还有大量房源，依然卖不动，需要继续降价才可能有人来看。
所以，你与其问“见没见底”，不如换一个问题：哪些房子已经接近底部，哪些还没有。从目前情况来看，核心城市中那些价格已经大幅回调、总价较低、流动性还在的房源，确实接近底部；而那些位置一般、供应量大、缺乏流动性的房子，仍然处在下行通道。同样的房地产，有人开始觉得机会来了，有人却依然悲观。两种判断不矛盾，因为他们面对的本来也不是同一类资产。
现在的形势，用更准确的语言来描述是：正在试探底部，但不是底部的确认。什么才是底部的确认？我的判断是，当改善房也开始放量，那么底部就确认成功了。理由很简单，改善房代表的是市场的信心，群众对未来有信心，他才会买改善房，他才不在意租金回报率。
今天我看到高盛的一个研究报告，他认为中国国内房地产市场正在回暖，并将在未来三年预计出现较大幅度增长。具体来说，他认为2026年下半年是上海和深圳楼市触底的时间点，其他城市触底时间会晚6-24个月。
洋人的报告你不必全信，但可以当作一个很好的参考。我说一个我的观察，最近人民币强势升值，从去年的7.4，升到现在的6.8，汇率一年升值超6%，创下近年来最大的年度升值幅度。
当初人民币是怎么贬值的？是因为大量有钱人，卖掉了房子，把钱换成美元跑路。现在这些钱又回来了，因为外面都不太平啊，别人通胀，我们通缩，那还不如换成人民币呢。钱回来导致人民币升值，回来的钱总要买点啥，不可能一直趴在银行账上吃利息，现在买啥都便宜，除了股票贵。
请注意，我这篇文章并不是忽悠你去买房子，所以你不必像被踩到尾巴一样跳起来反驳。买不买房就跟结不结婚一样，都是自己的事情。但是呢，那些不买房的人，就像那帮不结婚的女人成天宣扬不婚思维一样，她自己已经嫁不出去了，她最好所有人都嫁不出去，那她就放心了。同样的，那些不买房的人，最好所有买房的都赔死，他也开心了。这帮人还特别空，大量闲暇时间用来上网刷帖，所以搞得似乎嗓门特别大。你想干啥就干啥，不用去理睬这路人。
