星快讯4月14日 · 深圳“零地价”激活存量商办,天虹主动撤回REITs,星展却25亿港元抄底中环,商业地产存量时代全面开启

REITs·资产证券化类

天虹股份主动撤回公募REITs申报，市场从“为发而发”走向“优中选优”

受理逾八个月后主动撤回，公募REITs市场进入理性筛选阶段，底层资产质量成为关键。近日，天虹数科商业股份有限公司宣布撤回以苏州相城天虹购物中心为底层资产的公募REITs申报。该项目已于2025年7月28日获中国证监会和深圳证券交易所正式受理，受理逾八个月后最终选择主动撤回，引发市场对公募REITs申报热潮消退后理性回归的广泛关注。

天虹股份公告称，撤回申报是为切实维护投资人利益，进一步整合项目资源，优化运营管理。“天虹股份REITs的撤回是一个标志性事件，表明公募REITs市场正在从早期的申报热潮走向理性筛选阶段。”一位专注于REITs的研究员表示，早期市场存在“为发而发”的冲动，而随着审核趋严和投资者认知提升，底层资产的质量和运营能力成为决定项目成败的关键。消费基础设施REITs的估值定价一直面临挑战，特别是在当前消费复苏不均衡、商业地产空置率承压的背景下。“消费类REITs的核心在于底层资产的现金流稳定性和增长潜力。”研究员指出，购物中心REITs面临着电商冲击、消费习惯变迁、区域竞争加剧等多重挑战，这对资产的估值定价提出了更高要求。

天虹股份在公告中特别强调，撤回是为“进一步整合项目资源，优化运营管理”，揭示了当前公募REITs市场的核心命题——发行REITs只是起点，长期稳定的运营管理才是价值创造的关键。

中信证券：商业不动产REITs二季度有望挂牌上市，商业零售资产占比超60%

商业零售资产租金稳定性强、运营潜力大，写字楼类资产均位于一线城市有望率先受益于供给收缩。中信证券研究团队发布研报称，今年二季度开始，商业不动产REITs有望挂牌上市。

拟上市项目质量较高，对繁荣REITs市场意义重大。在已申报商业不动产REITs项目的底层资产中，商业零售资产占比超过60%，远高于商业零售业态占社会经营性不动产资产总额的占比，此类资产的租金稳定性强，运营潜力大，即使在三四线城市的商场也有大量持续租金增长的案例；商业不动产REITs中的写字楼类资产均位于一线城市，有望率先受益于供给收缩和需求增长，实现租金的止跌回稳，且部分资产还有长租约保障。

大宗交易·市场数据类

星展逾25亿港元购入中环中心6层，料成该厦大业主

香港今年最大宗商厦成交，星展银行合计持有中环中心14层物业，涉约34万平方尺。市场消息称，星展银行大手斥资逾25亿元，向世茂集团创办人许荣茂或相关人士购入中环中心6层写字楼，属本年至今最大宗商厦成交，涉及31楼、32楼、36楼、37楼、76楼全层以及56楼部分楼面，合计约15万平方尺。

据悉，上述写字楼楼面享有全维港海景及中环全景，以部分交吉、部分连租约形式交易，成交尺价约1.7万元。计及最新购入的6层后，星展合计持有中环中心14层物业，估计涉约34万平方尺，料成该厦大业主。该宗大宗交易的达成，反映出外资机构对香港核心区优质写字楼资产的长期看好，也是香港商业地产市场信心回暖的重要信号。

杭州3月办公成交16.32万平方米，同比上涨74.18%

杭州商办市场延续回暖态势，成交量同比大幅增长，市场活跃度显著提升。中指研究院发布的杭州商办市场监测月报显示，2026年3月，杭州市办公成交价格为15639元/平方米，成交面积为16.32万平方米，同比上涨74.18%，环比下跌11.76%；批准上市面积为25.05万平方米。

杭州商办市场在一季度整体保持活跃态势，成交量同比大幅增长，反映出杭州作为新一线城市的产业活力和企业扩张需求正在持续释放。

存量盘活·城市更新类

深圳发布存量建筑功能转换新政，5年过渡期免补地价

深圳率先为非居住建筑功能转换打通制度通道，“正面清单+分档管控”体系全面落地。近日，深圳市规划和自然资源局、市住房和建设局联合印发实施《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，自2026年3月26日起施行，有效期5年。根据《办法》，深圳商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、物流等既有非居住建筑物，可申请用途临时转换。政策创新建立“正面清单+分档管控”体系，纳入正面清单的转换方向可享受5年过渡期免补缴地价支持。“鼓励做”的转换方向包括文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利等公共服务设施，养老托育、社区助餐、家政便民等社区嵌入式服务设施，以及中、高等院校统一管理的学生宿舍等。

5年期满后，项目可以选择续期（最长10年）或按新功能申请完善土地用途变更手续。深圳是全国所有超大城市里最早迈入“存量发展”时代的城市，2012年存量开发建设规模已历史性超过新增规模。部分工业、商业、办公等非居住建筑物因产业迭代和消费转型导致低效空置，新增公共服务设施用地极为紧缺，“有空间没有用”与“有需求没空间”的结构性矛盾日益突出。第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文表示，商改医、商改保、商改酒店集中落地，标志深圳商办市场已从增量开发转向存量盘活为主加精准供应模式。

大悦城涨1.02%，总市值127.30亿元

商业地产板块个股表现活跃，大悦城连续2日获主力资金增仓。4月13日，大悦城（000031.SZ）涨1.02%，成交额6663.99万元，换手率0.52%，总市值127.30亿元。今日主力净流入266.52万元，连续2日获主力资金增仓；近5日主力净流入820.11万元。

大悦城所属申万行业为房地产开发-商业地产，公司主营业务涵盖商品房开发销售、物业租赁、商业地产等，2025年上半年物业管理业务通过标准化建设持续提升服务品质，人均管理效率已超行业百强水平。公司物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目158个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态。大悦城控股在深圳的城市更新项目包括天悦壹号、云景国际、创芯公园、宝安大悦城、福田大悦中心等。

项目开业·市场趋势类

2026年Q1全国开业76个Mall：体量超400万㎡，“小而美”成主流

头部商管集体缺席，存量改造与地方玩家唱主角，超10个项目采取先试营业策略，行业运营更趋理性。据铱星云商统计，2026年第一季度全国商业地产市场共迎来76个商业项目开业，商业体量合计超400万㎡。开业节奏上，1月尤其是中上旬是绝对高峰，共开业47个项目，大量项目抢在元旦至春节前入市；2月试营业和局部开放增多，共开业18个项目；3月相对平淡，开业11个项目。超10个项目采取先试营业、后正式开业的策略，体现出行业运营更趋理性谨慎，重视前置试错与市场验证。

从体量上看，不足5万㎡的小体量商业共36个，占比48.0%；中型商业5-10万㎡共28个，占比约37.3%；≥15万㎡的超大型商业仅2个，占比约2.7%，超大型商业越来越稀缺，存量改造与分期开放成为常见模式。从地区分布看，华东地区以33个项目遥遥领先，华中地区16个位居第二，华南与华北并列第三各9个。从商管阵容看，整体上缺乏华润、万达、龙湖、大悦城等头部连锁商管的身影，头部企业整体趋于谨慎；取而代之的是区域性商管与垂直赛道运营玩家，如武商集团、宝龙商业、百联集团等接棒撑起市场活跃度。

佛山顺德顺控漫华里4月开业，山姆会员店同步进驻

佛山顺德11万㎡商业综合体4月亮相，山姆佛山首店与开放式街区协同运营。顺控集团在佛山顺德区打造的大型商业综合体“顺控漫华里”于2026年4月开业，项目总建筑面积11万平方米，包含山姆佛山首店及开放式商业街区。

项目分南北两区协同发展：北区为山姆会员商店，主体已封顶；南区打造约1.6万平方米开放式街区。作为顺控集团“商业版图”的核心项目，顺控漫华里不仅是商业载体，也是顺德践行“文城互济、文经相融、因文善治、因文立名”区域发展理念的重要实践。