“这场景，真的很多年没见过了。”
昨晚（4月12日），不少深圳地产人的朋友圈被一组“排队照”刷屏。画面中，夜色已深，但在龙华某楼盘门前，购房者排起长龙等待第二天开盘。
由于排队人数过多，今天上午9点开盘，为了抢先进场，有人试图翻越围栏，现场一度陷入混乱，后续网传甚至发生了为了抢位而引发的“保安喷辣椒水事件”，后开发商为此发布了《致歉信》。
这一幕，仿佛将时钟拨回到了楼市最疯狂的2019年。
现场图片（朋友圈）
01
省几十万，通宵排队
这次引发“连夜排队”的楼盘是龙华的幸XX臻园。
据了解，该楼盘计划于今日（4月13日）上午9点开盘，但不少购房者为了抢到靠前的选房号，提前了10个多小时就开始排队。
这并非“演员”的演技，而是真金白银的诱惑。
该楼盘此次加推的主要是65-89平米的2-3房，最关键的是价格：
65㎡：250-260万
82㎡：320-340万
89㎡：360-380万
折后单价约 3.8–4.8 万 /㎡，比周边二手（5.5–6.5 万 /㎡）倒挂 1–2 万 /㎡。
有业内人士透露：“66平两房240万起，这个位置和品质，确实没什么好挑剔的。约80套房子，光冻资就有300人。”
朋友圈截图
02
热销背后：曾经滞销的“腰斩价”
不过，如果只看昨晚排队的长龙，你可能会以为这是又一个“日光盘”诞生。
但熟悉这个楼盘的人都知道，它的“走红”其实来之不易。
幸XX臻园位于龙华人民路与景龙建设路西南侧，隶属龙华商业中心城市更新北片区。项目分两个地块开发：
一期01地块由4栋56层住宅+1栋40层办公组成，总户数980户（可售861套）。
02地块有2栋住宅+1栋写字楼+1所9班制幼儿园，保障房972套，商品房217套（本次预售的就是02地块商品房）。
项目效果图
从整体来看，项目在龙华的地段还不错，周边配套也比较成熟。但短板其实非常明显：容积率高、花园面积小，并且与保障房、写字楼相邻，私密性和居住纯粹性都打折扣。
此前的大户型产品，市场反应一直平平。
该盘去年7月首开，主推的是96–163㎡的3-4房大户型，备案均价6.46万/㎡，折后也要5.2万/㎡起步。
然而861套房源，至今仅卖出约15%（备案数据或有延迟），这个去化率，对开发商来说压力不小。
为了扭转局面，项目方尝试过多次降价，之前还推出过“工抵房”，96㎡最低410万起。
直到4月8日，该项目（二期）217套房源获批预售，主推66-90平小户型，备案价4.47万/㎡。推现3栋折后约3.78万/㎡起，相比首批大户型价格大降，这才引爆了这波“排队潮”。
据了解，今天开盘，仅几十分钟小户型就全部选完了。
开盘现场
03
新房抢跑，龙华楼市太卷了
一套两房总价250万起，极大拉低了上车门槛，也让人们更直观地感受到了龙华楼市的“卷”。
而在这之前，今年1月30日，同位于龙华中心板块的XX启曜府取证预售。
该盘603套93~130平户型，备案均价约51000元/㎡，单价区间约4.48万—5.67万/㎡，总价区间约436万～734万。
这个价格，在当时来看，也可以说是龙华中心板块新房的滑铁卢。
据数据显示，截至2026年3月末，龙华的新房库存高达7091套，占全市近三成，目前稳居深圳各区库存第一。
入市的新盘难以去化的同时，据了解，今年片区还有20多个新盘排队等着入市。
房子扎堆涌来，买家却没见增加多少。
就在这种“供过于求”的局面下，新盘的降价，像一颗石子投进了死水——激起的涟漪，却让周边楼盘措手不及。
新盘的降价，直接打乱了整个龙华的定价体系。
周边楼盘陷入两难：
04
极端的分化：
这边抢“刚需房”，那边验资看“豪宅”
这次上演的深夜排队抢房，也印证了，只要价格低预期，购房客就会买单的事实。
不过，从目前的楼市行情来看，深圳的“银4”还在延续。
除了刚城降价盘很火以外，在深圳西部，几个新盘同样人山人海：
宝中·观潮府：推售143-330平的大平层，吹风价总价1900万起。门槛虽高，但据爆料，诚意登记客户已破800批，抢220套房子，“深圳土豪”的购买力再次被炸出。
前海·海晏府：作为前海核心区的纯大户高端住宅，人气同样爆棚，3天来访客户超1000组。
碧海·碧海玖号花园：全是四房设计，更是设置了验资100万的门槛才能看样板房，即便如此，看房依然要排队。
一边是刚需盘“以价换量”的血拼，一边是豪宅盘“验资排队”的傲娇，深圳楼市的极端分化正在上演。
05
数据回暖，机构看多
这波热度并非孤立现象。宏观数据层面，深圳楼市已走出明确的回暖曲线。
据深圳中原研究中心及乐有家统计，2026年3月，深圳楼市表现亮眼：
成交量暴涨：3月深圳一二手住宅网签量达7898套，环比大涨117.2%，创下近11个月以来的新高。
二手“荣枯线”：二手住宅过户量达到5071套，这一数据稳稳站上了业内公认的5000套“荣枯线”之上。
供应放量：二季度深圳计划入市住宅9064套，环比增长109.4%。不仅数量多，质量更高，南山、前海等核心区的千万级豪宅扎堆入市，直接会拉高市场均价基底。
最近，一些机构也开始看多深圳楼市。4月10日，高盛发布报告表示，上海和深圳可能引领中国房地产市场的复苏，预计这两座城市的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%，复苏时间较其他城市提前6至24个月。
对此，你怎么看？
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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
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