国中数见|深圳经济与房地产市场全景回顾

深圳市经济运行情况

房地产相关政策

2025年深圳市房地产相关政策如下：

深圳市房地产市场分析

（一）土地市场

1、土地供应市场

2025年，深圳共推出各类用地规划建筑面积577.46万㎡，同比下降14.33%。其中住宅用地13宗，商办用地8宗，工业用地35宗，其它用地10宗。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

2、土地成交市场

2025年，深圳总成交规划建筑面积474.41万㎡，同比下降30.8%。深圳成交楼面均价为7698元/㎡，同比上涨26.9%；平均溢价率为25.24%，较去年同期增长5.62个百分点；各类用地出让金达365.18亿元，同比下降12.19%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

2025年深圳土地市场整体呈现总量收缩、结构优化、价涨量跌、热度分化的运行态势。全年供应与成交规模同比均有所回落，工业用地为供应主体，住宅、商办用地保持适度供给；受优质地块稀缺、拿地主体更趋理性影响，成交楼面均价与溢价率同步上行，土地出让金小幅下降，市场整体向稳健提质、聚焦刚需与产业导向转型。

（二）住宅市场

1、新房市场

2025年，深圳商品住宅（不含保障性住房）成交面积为377.6万㎡，同比下降22.7%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为36271套，同比下降23.8%。其中龙岗区、龙华区、宝安区等区域为深圳商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交214.08万㎡，占城市成交面积的56.1%。其中，成交面积同比增长的区域有坪山区等，同比分别增长10.8%；成交面积同比下降的区域有深汕合作区、盐田区、宝安区等，同比分别下降61.3%、49.7%、35.6%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

2、二手房市场

2025年，深圳二手商品住宅成交面积为532.7万㎡，同比下降2.2%；商品住宅成交套数为59667套，同比下降2.6%。其中龙岗区、福田区、南山区等区域为深圳商品住宅成交主力区域，共成交35515套，占城市成交套数的59.5%。其中，成交套数同比增长的区域有光明区、盐田区、龙华区等，同比分别增长56.5%、20.2%、0.6%；成交套数同比下降的区域有大鹏新区、坪山区、福田区等，同比分别下降41.0%、14.9%、7.5%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

2025年深圳市住宅市场呈现新房明显回落、二手房相对抗跌、区域高度分化的整体格局。新房成交规模同比显著下滑，成交主要集中在龙岗、龙华、宝安等刚需主力区域；

数据来源：中指数据、国中评估数据库

二手房受政策托底影响，成交跌幅远小于新房，保持较强韧性，核心城区支撑稳固，光明、盐田、龙华等区域实现同比增长。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

（三）商业市场

1、供应情况

2025年，深圳商业月均新批上市面积为3.5万㎡，同比下降36.2%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

2、成交情况

成交面积：2025年，深圳商业成交面积为102.7万㎡，同比增长64.8%；商业成交套数为10376套，同比增长14.7%。其中，龙华区、南山区、福田区等区域为深圳商业成交主力区域，共成交67.97万㎡，占城市成交面积的66.2%。其中，成交面积同比增长的区域有龙华区、大鹏新区、光明区等，同比分别增长451.3%、289.5%、103.0%；成交面积同比下降的区域有深汕合作区、盐田区、龙岗区等，同比分别下降97.0%、54.3%、51.9%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

成交价格：2025年1-12月,深圳商业成交均价为43278元/㎡，同比下跌23.6%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

3、租赁情况

2025年，受深圳市商铺租赁市场整体供应过剩、供需失衡及行业竞争加剧影响，全市商铺租金呈现普遍下行态势，但核心商圈、标杆项目凭借稳定的客流与优质的运营能力，展现出较强的抗跌性，租金表现显著优于非核心区域及老旧项目，区域间、业态间租金分化进一步加剧。

从全市整体水平来看，优质商业（以购物中心为主，涵盖核心商圈临街优质商铺）平均租金为697.1元/㎡/月，较2024年同比下降10.7%，租金下行幅度较上年有所扩大，反映出市场整体租赁压力持续加大。其中，商铺首层作为租赁价值最高的区域，受市场环境影响相对较小，全年平均租金为875.3元/㎡/月，同比下降9.4%，降幅低于全市优质商业平均水平，凸显首层商铺的稀缺性与抗风险能力。

从区域维度来看，2025年末深圳市商铺租金呈现清晰的梯队分布，与各区域的商业成熟度、人口密度、消费能力及产业支撑高度相关，具体如下：

（备注：以购物中心为主，涵盖核心商圈临街优质商铺）

2025 年深圳商业地产处于调整修复期：供应收缩、成交在降价刺激下明显回暖，但整体价格与租金仍处下行通道；市场呈现强者恒强的结构性分化，核心城区、优质项目与商铺首层具备更强韧性，新兴区域（龙华、光明）成交活跃，外围及远郊区域则面临较大去化与价格压力。

（四）办公市场

1、供应情况

2025年，深圳写字楼月均新批上市面积为6.76万㎡，同比下降35.9%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

2、成交情况

2025年，深圳写字楼成交面积为104.0万㎡，同比增长17.7%；写字楼成交套数为5937套，同比增长34.0%。其中南山区、罗湖区、宝安区等区域为深圳写字楼成交主力区域，共成交68.93万㎡，占城市成交面积的66.3%。其中，成交面积同比增长的区域有龙华区、盐田区、南山区等，同比分别增长288.7%、102.9%、67.9%；成交面积同比下降的区域有龙岗区、福田区、光明区等，同比分别下降44.7%、31.3%、29.4%。

2025年，深圳写字楼成交均价为39887元/㎡，同比下跌6.1%。

数据来源：中指数据、国中评估数据库

3、租赁情况

2025年，写字楼租赁市场延续成交量与成交均价双降的态势：全年吸纳量达42.2万平方米，平均租金为118.9元/平方米，全市平均租金同比降幅约10%；整体空置率攀升至27.5%，全年新增供应超60万平方米，供应高峰持续。在此背景下，业主普遍采取“以价换量”策略，进一步加剧了租金的下行压力。

数据来源：中原商办、国中评估数据库

核心区中，福田区租金依旧保持高位，平均租金160元/㎡；其次是南山区，平均租金135元/㎡。写字楼租赁市场成交面积以300平以下小面积为主，占比过半。

数据来源：中原商办、国中评估数据库

2025年深圳市办公市场整体呈现供应大幅收缩、成交稳步回升、价格小幅承压、区域分化明显的运行态势。全年写字楼新增供应显著回落，成交规模在低基数下实现较快增长，南山、罗湖、宝安等核心片区为成交主力，龙华、盐田等区域成交增速亮眼；成交均价小幅下行，市场整体处于减量修复、结构优化的调整阶段。但租赁市场受高供应、高空置率影响，仍处于深度调整期，区域分化特征显著。

（五）工业市场

1、租赁市场分析

2025年，深圳工业租赁市场在制造业转型升级、产业空间提质增效、区域协同发展的多重驱动下，呈现出租金逐季修复、成交量稳步回升、市场韧性凸显的运行特征，全年实现租金与成交量同比双转正，标志着市场正式走出调整周期，进入高质量复苏阶段。

租金成交均价：2025年深圳工业租赁租金整体呈“一季度探底、二季度回暖、三季度反弹、四季度企稳”的走势，全年租金水平稳步修复，四季度正式实现同比正向增长，具体如下图：

数据来源：国中评估数据库

租赁成交量：一季度，受春节假期、企业产能调整、市场观望情绪影响，成交量环比大幅下滑13.62%；二季度起，成交量逐步反弹，年末成交规模创全年新高。

2、销售市场分析

2025年深圳计划供应产业用地514公顷，其中404公顷位于深汕特别合作区，深圳本土核心区域工业用地供应持续收紧，“卖一套少一套”的稀缺性支撑核心资产价格；一手新建项目以“工业上楼”、新型产业园区为主，集中在宝安、龙华、光明等产业拓展区。深圳产业楼存量超3000万㎡，去化周期超20年，非核心区域老旧厂房、低质产业空间去化压力巨大，降价走量成为主流。

深圳（未含罗湖、福田、南山）标准厂房成交价格区间6000-9000，空间分布上，成交价西高东低，南高北低，其中南山价格最高，但有价无市。各大区域均有成交，西部（宝安、光明）成交量最大。

整体来看，2025年深圳工业市场依托产业升级红利与政策引导，租赁市场实现稳步复苏，销售市场则在稀缺性支撑与存量压力下呈现明显分化，“工业上楼”成为市场核心增量，核心区域优质资产价值持续凸显。