15万亿砸向楼市?深圳打响第一枪:旧改大松绑,房价走向定了

“15万亿！房价又要起飞了？”

最近，朋友圈被这个数字刷屏了。不少人的第一反应是：2009年4万亿的剧本要重演了吗？

作为一个跟踪深圳楼市十年的观察者，我想说：别急着下结论。

这15万亿不是简单的“撒钱”，而是“十五五”规划中的城市更新行动——一场改变中国城市命运的深层变革。而深圳，正在成为这场变革的“急先锋”。

2026年3月1日，深圳住建局与规自局联合投下了一枚“深水炸弹”——《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》正式印发，3月16日起实施，有效期5年。

这份文件，被业内称为深圳旧改史上力度最大的松绑。它到底释放了什么信号？深圳房价会因此起飞吗？

带着这些问题，我深入研究了政策细节，发现了一些令人意外的真相。

01 深圳的“秘密武器”：不供地，改供“存量”

先看一组触目惊心的数据：

2026年，深圳住宅用地供应仅90公顷，相比2022年的峰值（365公顷）骤降75%，创下近十年最低。

乍一看，供应骤减，房价岂不是要起飞？

别急。深圳在下一盘更大的棋——存量激活。

过去5年，深圳人均土地出让产生的可售住宅面积仅为2.05平方米，而北京、上海、广州均超过人均7平方米。

这意味着什么？深圳早就不靠“卖地”活着了。

新房供应的主战场，早已转移到城市更新。数据显示，深圳城市更新计划项目总量达1063个。

但问题是——这些项目中，大量处于“休眠”状态。截至2025年底，有约50个项目长期停滞，近40个项目被调出计划。

根源就四个字：算不过账。

02 三招“松绑”，深圳旧改迎来翻身仗

新政的核心，就是用三招给开发商“减负”，让停滞的项目重新转起来。

第一招：土地移交率“打折”

过去，开发商需要无偿移交至少15%的土地给政府建学校、医院、道路。已批规划项目的实际移交率平均高达40.3%。

新政明确：在满足交通、教育等配套的前提下，可以合理调降土地移交率，而且不用走复杂的审批程序。

翻译一下：开发商能少交地、多建房，利润空间直接拉满。

第二招：不再强制配建保障房

这是最重磅的一条。

过去，深圳旧改项目必须强制配建15%-20%的保障房，直接挤压开发商的利润。

新政规定：未完成规划审批的项目，原则上可不配建保障性住房。

据测算，仅此一项，就能为开发商降低约20%的配建成本。

有人担心：保障房谁来建？答案是：政府通过新增建设、存量盘活、多元收购等渠道统筹落实。担子从开发商身上，转移到了政府身上。

第三招：“清调供”盘活烂尾项目

对于那些因产权纠纷、债务问题陷入僵局的项目，新政允许通过“清退-调整-供地”三步骤重新激活。

同时鼓励金融机构提供信贷、并购贷款，支持AMC通过资产重组、破产重整等方式进场“输血”。

简单说：国家队入场，给烂尾项目“续命”。

03 超500个项目将重启，影响有多大？

政策效果立竿见影。

据合一城市更新研究院测算，新政实施后，超过500个此前因“算不过账”而停滞的旧改项目有望重启。

这意味着什么？

深圳核心区的新房供应格局将被重塑。

福田、南山、罗湖这些寸土寸金的地方，净地早已枯竭，新房供应全靠旧改。去年入市的新世界香蜜四季、卓越缦悦、金地环湾城，前身全是旧改项目。

新政落地后，更多这类项目将加速入市。对购房者来说，核心区的选择变多了。

04 房价会大涨吗？三个关键判断

回到大家最关心的问题：深圳房价会因为旧改松绑而大涨吗？

我的答案是：不会普涨，但会加速分化。

第一，这次不是“货币化安置”的老路。

2009年的4万亿，核心是大规模基建+棚改货币化安置，直接往市场“撒钱”。而这次城市更新的资金来源于中央预算、专项债、银行贷款、社会资本等多渠道，是精准滴灌，不是大水漫灌。

第二，供应增加会“对冲”需求刺激。

旧改项目重启确实会释放部分购房需求（拆迁安置），但更重要的是——它同时大幅增加新房供应。供需两端的拉动会相互对冲，不会形成单边上涨。

第三，“房住不炒”的紧箍咒没松。

政策文件明确强调“法治化、市场化”原则，目的是“持续拉动房地产有效投资”，而非刺激房价。国家对楼市的调控基调没有变。

但分化的趋势会加速：

· 核心区+旧改利好：罗湖、福田、南山等核心区的老旧小区，经过改造后居住品质提升，价值有望稳中有升。
· 近郊+供应放量：龙华、光明、宝安等片区旧改项目集中，供应量增加可能导致部分板块以价换量。
· 远郊+缺乏规划：没有旧改规划、缺乏产业支撑的区域，即便整体市场回暖，也难改下行趋势。

05 一个被忽视的信号：笋岗TOD新模式

除了政策松绑，深圳还在探索一种全新的开发模式。

2026年4月，深圳罗湖笋岗街道推出了广东首个自然资源资产组合供应项目——将“国有建设用地使用权+地下轨道交通空间使用权”打包供应，由深铁集团以8.69亿元竞得。

这个项目的创新在于：打破单一资源、单一权利分散供应模式，实现“地上居住+地下轨道”一体化配置，打造7号线与17号线双地铁上盖的完整社区。

更关键的是审批效率——通过多部门并联审批，周期缩短了50%，实现“拿地即开工、交地即交证”。

这揭示了一个更深的趋势：深圳的城市更新，正从“拆房子”升级为“造社区”。 TOD站城一体化开发，将成为未来深圳核心区供地的主流模式。

对购房者而言，轨道沿线的旧改项目值得重点关注——它们不仅是“旧房换新房”，更是居住模式和生活品质的全面升级。

06 写在最后：这一次，不一样

回到开头的问题：15万亿砸下去，深圳房价会大涨吗？

答案是：不会普涨，但核心区的价值会重新定义。

这不是2009年的剧本重演，而是一场深刻的城市进化。

那一年，我们用“铁公基+房地产”对冲全球金融危机，留下的是部分城市的高库存和“鬼城”。

这一次，深圳用“土地移交率松绑+保障房配建取消+清调供盘活”三招，激活沉睡的存量土地，追求的不是房价的短期暴涨，而是城市价值的长期提升。

对于深圳的购房者，与其焦虑“买不买、涨不涨”，不如问自己：你选择的那套房子，所在的片区有没有旧改规划？五年后，这里会变成什么样？

毕竟，房子是用来住的，城市是用来生活的。

当15万亿不再制造“拆二代”，而是创造“好社区”，我们每个人都是受益者。

你觉得深圳这次旧改松绑，哪个片区的机会最大？欢迎在评论区分享你的观点。

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