近期深圳发布了2026年二季度计划销售的商品房，其中有31个住宅项目计划入市，共计9064套，平均每个月入市3021套。如果计划入市的商品房住宅在接下来三个月都推出来，对深圳楼市的冲击要大于前几个月。
深圳过去几个月新房住宅入市都在2000套左右，过去很长时间新房住宅销售保持在2500套左右，深圳新房住宅库存在过去一段时间持续减少，从二季度计划入市的住宅看，如果市场没有特别好的变化，按照目前的销售情况，接下来几个月深圳新房库存会持续增加。库存的增加的情况下，如果市场不能很好的承接住，价格支撑就有压力。
按照以上逻辑，现在考虑买房的，更多应该关注接下来哪里很快有新房出来，哪里有更多新房持续拿出来，会对片区的整个价格产生影响。目前的这种环境下，分析那个楼盘能不能买，不如说哪里应该谨慎下手。
二季度31个计划入市的住宅项目，大部分之前都已经讲过，大部分都是分批入市，甚至是一栋一栋多次入市的。这一次就按各区划分，重点讲一些标杆的楼盘，和即将新入市的楼盘。
南山计划入市的项目比较多，共计八个住宅项目入市，后海沄玺、元湾府、翰熙典居和观山海都是多次开盘的新房。首次入市的有前海桂湾的招商海宴府，这是去年深圳土拍产生的楼面价地王，楼面价约8.4万元每平方米，网传的价格很高，我觉得购房者还是要对比前海目前二手房成交价和滞销的新房价格，招商海宴府有低密度高品质的优势，不至于溢价这么多，可以对比一下前海时代CEO。另外一个大面积豪盘，万星林家园，这是它的第一批，加上观山海消化掉了太多存量客户，第一批无论如何有优势，还是谨慎购买。超总的深湾玖序东，可以对标前年的深湾玖序，这个密度低，但是密度不占优势，周围都被包住了，优势是产品比深湾玖序好，具体看价格。最后是桃源街道的珠光和山悦，这个盘是深圳计划入市开盘次数最多的，每一次都没有成功开盘，主要原因是楼盘已经实质性停工两年了，这两年都在建售楼处和样板房，目前售楼处还没有完全建好，产品没问题，开盘价格没有足够有吸引力，卖的钱不够建房子怎么办。
盐田区这一次共计入市三个住宅项目，如果在盐田买过来住，没什么问题，但是现在不用着急，等开发商建好交房的时候再买，整个盐田即使是市场好的时候，新房去化也是最慢的。这一次对于盐田来说，入市的住宅比较多，整体都有影响。
宝安这一次共计入市六个住宅项目，三个楼盘是多次开盘的项目，另外三个楼盘，其中一个在松岗，实在是比较远，那边存量新房去化也比较慢。另外两个楼盘，一个是宝中的观潮府，这个盘本身没什么毛病，主要看价格。另外一个是最近热度很高的碧海玖号院，房子本身也没问题，除了是离飞机航线最近的楼盘之一，其它都还不错，但是我对开发商设计有意见，一圈都是透明凸窗设计，一层四户还用东南西北十字架设计，导致每个户型都最大化的对视，不知道老板找的设计师是不是姓王，最终还是看价格，加上这个盘量比较大，这是第一次开盘。
后面还剩下龙岗、龙华、光明和大鹏，龙岗本身存量新房是目前深圳最多的，剩下的就是龙华、宝安和光明，宝安除了碧海和宝中存量相对较少，其它片区都很多。以上是深圳新房库存大区，这样的片区当前考虑买房的一定要特别谨慎。
最后，在深圳楼市不发生根本性改变的情况下，但凡是分批入市的楼盘，特别是一栋一栋入市的楼盘，前面开盘的坚决不买。这句话我几年前都在讲，很多购房者就是不听，偷偷摸摸背着我买，现在可以回头看这些楼盘，检验我说的对不对。
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