2026年开年第一季度深圳写字楼市场整体呈现需求回暖与供给承压并存，核心区火热与外围区冷清的极致分化
但整体空置率仍处于高位，叠加存量及新增供应量大，出租率承压，以价换量成为市场主流趋势
从租金来看：
一季度深圳甲级写字楼平均租金146.4元/㎡/月，乙级租金水平维持在80元/㎡，同比大跌10.2%、环比下降2.0%，租金创下近年低位
最新数据显示，2026年一季度，深圳写字楼净吸纳量达10.4万㎡，同比大涨75%，租赁活跃度显著提升
从成交来看：一手写字楼成交量同比暴涨158.8%，二手增长31%
受新增供应量持续入市的影响，全市存量升至928.3万㎡，空置率微升至29.8%
从区域来看：分化显著
火热片区
福田CBD:金融与专业服务集聚，空置率低至14.8%-21%，部分优质楼宇出租率超95%，租金稳定在172元/㎡/月
南山科技园、后海：科技企业主场，空置率低至14.8%-21%，AI、芯片半导体需求旺盛，租金稳定在140-160元/㎡/月，部分项目同比涨幅达15%-20%
遇冷片区
前海：供应集中放量，租金下探至60-100元/㎡/月，空置率高达33%，部分楼宇靠长免租、高折扣吸引客户
宝安、龙华：新增供应持续入市，去化压力显著。租金跌幅领跑全市，租户议价空间极大
市场回暖并非全面复苏、而是产业驱动的结构性行情
从租户行业来看：
从租赁成交面积来看，一季度，TMT与专业服务业成为深圳甲级写字楼市场的两大需求主力，二者合计占比超50%。
其中，TMT行业已连续多个季度位居租赁成交榜首，高科技产业正成为支撑深圳写字楼去化的核心驱动力。
AI相关企业租赁热度持续走高，租赁面积占TMT行业总成交的三成以上，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案等领域。智能制造、电子游戏、半导体等领域的企业亦贡献了较大规模的租赁成交。
据一项调查显示，深圳写字楼租户成交类型占比；搬迁41%，新租24%，续租21%，扩租5%，其他9%；
从"位置导向"转向"性价比导向"。传统的企业选址逻辑是"位置决定一切"——核心区域是首选，企业可以接受一定的租金溢价。
但现在，“降成本”成为了企业选址的首要考虑因素，企业或是同区内整合搬迁，或是从传统商务区向新兴商务区搬迁，控制成本已经成为企业的常态化需求。
