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「深圳观潮」吹风价全曝光,总价1900万起

2026-04-11 11:24:03

143㎡总价1900万起；
168㎡总价2200万起；
188㎡总价2400万起；
257-258㎡总价3600万起；
333㎡总价5000万起。
这个价格高吗？对标壹方玖誉的话，不能算高。
壹方玖誉148㎡户型近两年的成交总价一直在1950万左右，这个户型可以对标观潮府143㎡户型；
壹方玖誉176㎡户型近两年的成交总价也一直在2300万左右。这个户型可以对标观潮府168㎡户型。
这样对比一下，你会发现，观潮府的这个价格也蛮合理的。
只是，这价格一点点倒挂都没有了，还想着打新盘赚钱的朋友会很失望了。
不过，深圳新盘价格倒挂已经成为历史。深圳新房价格不限价之后，开发商没理由继续让价格倒挂。准备在深圳买房的朋友，对价格倒挂这件事必须要有清醒的认识。
预计开盘还会有优惠折扣，期待开盘价格有惊喜吧！

观潮府3月7日启动诚意登记以来，登记冻资已超房源数3倍，热度超出预期。基本确定要摇号公证选房，前海湾2026年第一红盘非观潮府莫属了。首推3/5/6/7栋222套，带精装交付。143㎡户型，首推只有23套，意向客户已超200个，购买难度已是地狱级。SS都在引导买168㎡户型。从定价也可以看到，同楼层143㎡户型的单价有的定的比168㎡户型的单价都要高。
冻资权益：指定银行个人账户办理100万存款证明，资金锁定至开盘，首开认购并完成签约，即可尊享以下权益（万象黑金卡权益有效期2年，其他权益有效期至2028年12月31日）

✅ 潮尚｜万象黑金权益

✅ 潮艺｜艺文观展权益

✅ 潮赏｜欢乐剧场权益

✅ 潮映｜万象影城权益

✅ 潮漾｜万象冰场权益

位于前海瑞吉酒店49F的云端展厅已开放，验资600万参观，将在4月中开放实地展厅、实体样板间、实景园林、会所后直接入市。首推3、5、6、7单元，约222套143-330㎡平层，500㎡顶复。官方带尺寸户型图已全部发布。

SS通知的冻资金额如下：

3栋、5栋257–333㎡户型：800万；

6栋188㎡户型：500万；

7栋143–168㎡户型：300万；

3单元：23层，2梯2户，层高3.3m，建面约257-330㎡4房4-5卫，还有一套500㎡顶复

5单元：21层，2梯2户，层高3.3m，建面约258㎡4房4卫，还有一套500㎡顶复

6单元：23层，3梯3户，层高3.15m，建面约188㎡4房3卫

7单元：23层，3梯3户，层高3.15m，建面约143-168㎡4房2-3卫

项目会在开放实体样板间后取证入市，届时都可以实地去体验一下景观和视野。3、5单元的海景面更开阔，越过欢乐剧场，直接俯瞰前海湾海景。6、7单元的海景面都有一定遮挡。

观潮府位于宝中一线南向海景位，所有户型都是东南或西南向，加上容积率3.4+限高80m，是前海乃至深圳都极其稀缺的滨海小高层豪宅，是宝中首个新国标好房子，备受宝安高净值人士关注。

项目共打造11栋22-24层小高层，约616套143-332㎡大平层，包含少量500㎡左右顶复。车位1205个，车位比1：2，十分充足。

“一心十岛”布局，3层架空抬高立体浮岛社区，三层垂直园林，户均约40平的服务配套，约3000平双下沉会所，三重归家礼序，9米挑高车门厅，都将刷新深圳人居典范。

项目限高80m，楼栋采用点式分布，其中2、3、5、8、9单元，2T2户，板楼设计。位于中间位，避开道路噪音影响，打造约193-253-260-332㎡大平层。

2、3、5单元东南向/西南向看海景，8、9单元东南向看花园享最大楼间距，也有部分海景。

1、6、7、10、11、12单元则是采用3T3户，塔楼设计。约143-168-188㎡左右4房，也有部分看海单位，上车门槛更低。

户型设计亮点：

目前3/5/6/7单元官方带尺寸户型图已亮相，户型设计很出众，板塔结合，2T2户，3T3户布置，朝向视野互相错开，户户东南或西南。所有户型都有独立入户空间，专梯入户，阳台进深全部在2米以上，所有卧室送80公分飘窗，主卫全部带270度弧形飘窗，大开间客厅+观景大阳台。户型很赞，期待实景展示的样板间。

从效果图来看，户户大阳台看向欢乐港湾海景及前海湾景观，顶复还带泳池，十分豪奢。

总体上观潮府整体设计很赞，看的出来招商+华润这次产品打造十分用心，前海湾很久没有出过大社区+低容积率的豪宅产品了，观潮府将能承接不少宝中及前海豪宅客户需求。

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02.项目要点

1.整体规划

5月24日，深圳市规划与自然资源局宝安管理局拟对[宝安中心区]法定图则规划控制单元DY-01、DY-02进行规划调整，形成了两块独立商办用地加两块纯住宅用地。

南街坊分为住宅+酒店两个地块：

DY01-01地块（南街坊）用地面积42523㎡，用地性质为二类居住用地，容积率为3.4；DY01-02地块用地面积5025㎡，用地性质为酒店用地，容积率为6.0。

北街坊分为住宅+商业两个地块：

DY02-01地块用地（北街坊）面积37356㎡，用地性质为二类居住用地，容积率为4.6；DY02-02地块用地面积17500㎡，用地性质为商业用地，容积率为4.2。

2.基础信息

其中南街坊01-01地块即观潮府占地4.25万㎡，总建面14.5万㎡，容积率为3.4，限高80m。

包含住宅12.5万㎡；商业1.83万㎡；物业服务用房300㎡；社区配套用房700㎡；小型消防救援站650㎡。

没有配建幼儿园，共享北街坊规划的12班幼儿园及托育机构。

地块位置属于宝中西组团，相比于壹方城、熙龙湾等知名豪宅到核心配套距离要远些。

其最大的优势是宝中最临近海岸线的住宅地块，就在欢乐港湾西区旁，东南向正对摩天轮，一眼尽收前海三湾景观，建成后妥妥的低密一线海景住宅！

地块西侧紧邻沿江高速，会面临噪音影响，主要依靠系统门窗隔绝噪音；另外还会有些飞机噪音，实地感受影响很小。

3.周边对比

观潮府地块于2025年8月15日第二次土拍，经过187轮竞价，招商 + 华润联合体最终以86.4亿元竞得该地块，折合楼面价约5.96万/㎡，溢价率达34.81%。

楼面价5.96万/㎡，对比招商海晏府8.4万/㎡的楼面价，成本优势明显。

新规下的容积率3.4+限高80m，整体打造低密舒居小高层，更加舒适宜居。

目前宝中两大二手豪宅，壹方玖誉近半年成交价约12.5万，熙龙湾一期、二期近期成交价12万左右。

南街坊优劣比较突出，一线海景但是贴着沿江高速，目前也不近地铁；壹方玖誉配套好，外立面仍然时尚新颖；熙龙湾楼龄久，但户型赠送高，享海景还近海天学校，各有优劣。

观潮府的吹风价，对比壹方玖誉、熙龙湾现在的价格明显已经没有倒挂。关注观潮府的朋友，建议也去看看壹方玖誉、熙龙湾或壹号公馆的二手房，观潮府实体样板间和价格出来后，也能对比出来哪个楼盘更适合。

我们深耕宝中，线下有门店，就在壹方城楼下，透明交易、笋盘多，大家可以过来沟通咨询！

04.区位配套
交通：项目距离周边的1/5/11号线地铁都不算近，距离5号线宝华站步行约850m，1站换乘1号线宝安中心站；步行距离11号线宝安站约1.2公里，不过未来会有28号线加持。
周边有宝安大道、广深公路以及广深沿江高速三大交通要道，5分钟直达前海核心区，25分钟即达宝安国际机场，30分钟到福田中心区。
商业：项目自带1.83万㎡商业，东南侧就是欢乐港湾西岸，步行1公里达前海HOP天地和壹方城；距离前海山姆，万象前海只需10分钟车程。

学校：按照现在的学区划分，观潮府属于海韵学校小学+初中，还属于宝中海天学校初中学区，初中可共享海天+海韵两大名校学区。

海韵学校按2025年的入学积分看，小一115分，宝安户籍需要提前8年4个月买房；初一117.5分，宝安户籍需要提前10年5个月买房。

海天学校2025年的入学积分看，小一95.5分，宝安户籍当年买房就可以入学；初一113.1分，宝安户籍需要提前6年9个月买房。

文体：宝安中心的公共配套一流，除知名的欢乐港湾外，还有中央绿轴的演艺中心、少年宫、图书馆、湾区书城，另外还有宝体、公共文化艺术中心、文化宫等文娱配套。

总结：观潮府本身地段、配套、景观、低容积率+80m限高的条件就已经是一个出身即耀眼的网红盘，又是由开发过深圳顶豪的两大央企华润+招商操盘，非常值得期待。目前展现出来的户型设计、园林会所、外观，妥妥的深圳一线豪宅，准备在前海湾买豪宅的朋友可以多多关注。

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