香港地产大佬要来深圳拿地了?

复刻华润深圳湾？

这应该是近年深圳核心地段叫卖的体量最大一块商住地了。

大运中心虽然谈不上是深圳豪宅区，不能与香蜜湖、华侨城、深圳湾等超级地段相提并论，但对深圳来讲，大运中心的“国际会客厅”和“国际大学城”标签还是非常显眼的。关键是，这块地能否成功出让，不仅事关深圳重点大型项目能否盘活，而且对大运中心的形象建设和整个龙岗、坪山、大鹏新区的发展，都意义重大。

换句话说，这块地，只能赢，不能输——流拍是不可能流拍的。

那问题来了：

谁最有可能去拿这块地？

该说不说，这幅地的价值在于位置足够好、规模足够大、密度足够低，而且，是净地。

虽然深圳城市发展的方向和重点，在西部，但是香港中文大学深圳校区在龙岗取得的巨大成功，使得大运中心的土地价值和资产级别水涨船高。

这是这块编号为“G01046-0106”的土地起始叫价70.45亿的底气。一般认为，深圳主管部门不太会让宝安中心区南街坊地块第一次挂牌因为无人报价而紧急“下架”的教训重演，因此，这幅地大概率已经“锁定”了意向买家。

这两年产品力辗压同行的中海、华润、招商、金茂、保利五大央企都在深圳寻找合适机会，尤其华润，在深圳罗湖、宝安、光明等行政区踩了几个旧改项目的大坑之后，华润太需要一幅爽手爽脚的大型综合地块，来进一步操练和展示它的“第三条曲线”魅力了。

简单粗暴一点说，就是在大运中心“复刻”华润深圳湾。

龙岗人会说，华润深圳湾的奇迹，本来应该属于大运中心。熟悉十几年前那段历史的朋友都知道，2007年1月17日深圳申办大运会成功的消息官宣后没多久，大运体育中心脚底下这片土地，就是初定的主场馆所在地。

现在，机会来了。

“承包”了深圳七成以上明星演唱会的大运体育中心，和已然成为深圳东部超级潮流地标的大运天地，都被华润玩出了花，遗憾华润目前只是这片繁华里的一个过客——没有可供开发的储备用地。

等于养了一大片长势喜人的绿油油的韭菜，手里却没有一把镰刀。

中海不想“续杯”？

还记得2025年1月，中海大运玖章地块上演的“神仙打架”场面吗？

这幅占地仅2万平方米出头，容积率4.97，住宅建面不到10万平方米的地块，当时吸引了招商、华润、中海、建发、绿城、越秀、深业、南山控股等8家房企进场报价，经历了接近250轮的举牌，地块总成交价30.65亿，溢价超过70%，折合楼面地价2.96万/平方米。

在拿地9个月后，中海大运玖章首批239套房源于去年10月10日取证，备案均价突破6.28万/平方米，备案套均总价1128万。据开发商官宣消息，197-282平方米的大户型几近售罄，首开卖了21亿。

截至今（4月4）日，该批房源实现去化率90%，其中，已备案189套，已录入合同26套，期房待售24套。

2025年12月17日，中海大运玖章197套住宅又推新取证，备案均价6.22万/平方米，备案套均总价1061万。截至今（4月4）日，该批房源已实现70%去化率，其中，已备案92套，已录入合同44套，期房待售61套。

综合来看，这个项目从去年10月推售至今，436套房源已售出351套，不到半年时间，去化超过80%。

在大运中心吃到这么大甜头的中海，怎么可能放弃“续杯”扩储的机会。

根据公开记录，深圳土地出让史上成交总价超过50亿的地块大概有9宗。如果略去2021年5月由龙光以69亿拿到，到现在还陷在坑里的南山西丽街道T501-0101地块，以及2019年11月中海以50.2亿竞得的龙华民治街道A816-0068地块（即中海汇德里），对今天还有些参考意义的，就是2023年6月和2025年12月拍出的位于深圳湾超级总部基地的两幅地了。

这两幅地的主人，有一个共同的名字：

中海。

单打独斗的豪横中海，把这两幅调规地块都做成了超级豪宅。先付了125.32亿的“面粉价”，做了中海深湾玖序；又付了31.89亿，在深湾玖序边上“续杯”，做了隐奢私密的中海安缇深圳。

一边是在深圳面临“断顿”危机的华润，需要在大运中心补上拼图，一边是不想浅尝辄止的中海，想进一步扩充版图。

大运地块接近50万平方米的体量当中，集中商业规模有11.6万平方米，任何一家房企都不好凭一己之力轻松“解题”，除了华润；地块起始价70多亿，叠加大概率会出现的激烈竞价，大几十上百亿的资金规模，对任何一家房企来讲，都意味着不低的占款，除了中海。

此时此刻，发生在2024年12月和2025年8月的深圳两场资金级别较高的土拍，值得拉出来遛遛。

拿地款规模最大的是前者，2024年12月成交总价185.12亿的南山区粤海街道登良路地块，即中海和华润联合开发的深圳湾沄玺。

该幅地起始价超126亿，接近300轮竞价，溢价率46.3%，硬刚者招商蛇口。

排名第二的是宝安区新安街道A002-0108地块，即招商和华润联合开发的观潮府项目。起始价64.09亿，成交价86.4亿，溢价率34.81%，硬刚者中海。

大家猜猜看，大运中心地块的“戏码”，是中海、华润联手，再创辉煌，还是中海单枪匹马，独吞山河？

招商会袖手旁观？

招商蛇口最近发生的最大变化，是它的产品力突然全面“大爆发”。它和华润在南京联合开发的顶豪项目瑞玺RICI，在2026年一季度创造了历史性奇迹：

3F的洋房，以10.8万/平方米的价格刷新南京新房单价天花板；2月份全南京成交金额、成交均价双双实现TOP1；3月份和一季度，实现南京总价上千万的豪宅成交套数、成交金额、成交均价、成交面积全满贯TOP1。

还有合肥的招商玺，成都的招商玺，深圳的后海招商玺、招商海晏府……现在的招商蛇口，不再是那个拼规模拼流量的招商蛇口，而是把一个个项目做成爆款做真顶流做出高溢价的招商蛇口。

在这个解除了“限价”，去除了重重束缚，政策在大力呼唤“好房子”的新时代，招商蛇口正在焕新高阶的“产品主义”，把相当一部分注意力和优质资源，调回它的深圳大本营，精耕细作。

这样一个招商蛇口，会选择袖手旁观吗？

港资大佬不眼红？

2025年第四季度，深圳顶豪GCC联泰超总湾、中信信悦湾、深圳湾沄玺、后海招商玺“四大天王”的成功开盘，把一河之隔的香港地产商都看傻了。近期，苗头收到消息称，香港几家大地产商正在睁大眼睛，重新打量深圳的豪宅市场，以及即将“开席”的深圳核心区域土地大餐。

“我们已经接待了不知道多少批香港开发商同行的踩盘了。”“四大天王”的资深销售人员一边惊讶于深圳顶豪的购买力，一边不无自豪地介绍自己服务的项目。

前些年，深圳绝大多数的住宅项目都由“旧改”转化而来，换句话说，“旧改”，就是深圳楼市的主渠道和“主战场”。

随着市场行情急剧调整，深圳不少旧改项目一夜之间从人见人爱的香饽饽，沦为车见车拒载的烫手山芋。尚有财力拿地的房企纷纷把目光投向土地公开交易市场，却发现总抢不过“地头蛇”，好不容易上架一幅位置不错、指标喜人、条件宽松的居住类地块，却在一轮轮的算价当中败下阵来。外来的内地房企多数时候扮演陪跑的角色，香港地产大佬则是连影子都见不到。

与深圳仅一河之隔，香港地产商却宁愿舍近求远，跑去上海、无锡、杭州、成都等城市安营扎寨，老死不进深圳大门。恒隆、新鸿基等不消说，有一家叫作信和置业的港资巨头自从二十年前与中海联手拿地“九万三地块”（香蜜湖1号）之后，便消失在人海。

高周转、高杠杆、高负债“三高”时代早已落幕，这些户头上趴着几百亿，负债率“低入尘埃”的香港地产商，是不是应当好好把握机会？

当香港的住宅越来越多地被内地客买走，当香港正式进入“北都时刻”，当深圳科创实力把香港远远甩在身后，如果香港地产商继续冷眼旁观深圳，继续漠视深圳所代表的客户群体悄然生变的审美偏好，那么，他们可能会失去整一个时代。

现在西九龙高铁站周边的热闹，将来深港西部铁路大概率也会复刻。从深圳湾口岸，到前海，甚至到南沙，谁敢说这些战略节点上，没有他们期待的大机会？

又有谁敢断言，即将上拍的宝安中心区北街坊地块的报价单当中，香港地产商会继续缺席？