深圳福田智立方创新园写字楼出租 139㎡起 福保站地铁口 河套科创园 4.7米层高LOFT空间 58元/㎡起

智立方创新园，位于深圳福田保税区核心地段红棉道4号，是河套深港科技创新合作区内独具特色的智能装备研发设计创新园区。项目由联星物流（深圳）有限公司开发，经改造升级后，成为保税区转型升级的新增长极，定位为服务深圳、辐射华南片区的智能装备研发设计创新园区。园区总建筑面积约20000平方米，总层高7层，以4.7米奢适层高（首层高达7米，可下挖至8.5米）、58元/㎡/月的超值租金起、福保地铁站便捷可达的交通优势，成为智能装备、研发设计、科技类企业布局深港市场的战略要地。园区每层面积约3000㎡，可任意分割，所有单元均有窗户，自然通风采光。当前在租面积涵盖139㎡至2168㎡，超高性价比入驻国家级科创高地，机遇不容错过！

智立方创新园 写字楼办公室出租房源表

特别说明：市场有变化，以上房源数据仅供参考之用，一切以实际成交数据为准。目前园区在租房源有限，若以上面积不符，可来电咨询最新空置情况。

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智立方创新园 基础信息

• 大厦名称
  ：智立方创新园（联星物流园）
• 所属区域
  ：深圳福田区 保税区/河套深港科技创新合作区
• 具体地址
  ：深圳市福田区保税区红棉道4号
• 建筑规模
  ：总建筑面积约20,000㎡，占地面积15,000㎡
• 楼栋组成
  ：地上7层，单层面积约3000㎡
• 建成年代
  ：2002年改造升级
• 开 发 商
  ：联星物流(深圳)有限公司
• 物 业 公 司
  ：深圳佳禾企业有限公司 / 深联想物业管理有限公司
• 物 业 费
  ：2.80-5.00元/㎡·月（含空调）
• 标准层高
  ：4.7米（首层7米，可下挖至8.5米）
• 电梯配置
  ：2部货梯
• 空调系统
  ：分体式中央空调，24小时独立控制，按电费计费
• 空调开放时间
  ：星期一至星期日00:00到24:00
• 车 位 数
  ：地上80个
• 停 车 费
  ：普通月卡320元/月，临时停车30分钟免费，第一小时5元，第二小时起2元/小时，封顶25元
• 绿 化 率
  ：38.0%
• 容 积 率
  ：3.5
• 得 房 率
  ：75%
• 网络通讯
  ：电信、联通、移动全覆盖
• 小区配套
  ：停车场、花园
• 是否可注册
  ：是
• 产业定位
  ：智能装备研发设计创新园区

智立方创新园 设计特色及相关交通配套、生活配套、商务配套

🏗️ 设计特色

智立方创新园由联星物流（深圳）有限公司开发，经改造后成为保税区转型升级后的新增长极，定位为智能装备研发设计创新园区，服务深圳，辐射华南片区。

• 4.7米奢适层高
  ：标准层高4.7米，远超常规写字楼层高。首层层高7米，可下挖至8.5米 ，为智能装备研发设计类企业提供开阔的研发测试空间。
• LOFT设计可能
  ：2至6层层高4.7米，满足LOFT设计需求，可实现买一层用两层，空间利用率极高 。
• 超大单层面积
  ：每层面积约3000㎡，可任意分割，所有单元均有窗户，自然通风采光 。
• 产业集聚效应
  ：重点吸引智能装备、研发设计类企业入驻，形成产业生态圈。
• 低密花园环境
  ：绿化率高达38% ，在写字楼项目中极为稀缺，打造花园式研发办公环境。

🚇 交通配套

• 双地铁口
  ：距离地铁3号线福保站步行可达 ，周边还有4号线福田口岸站、10号线，轨道交通便捷。
• 一号通道
  ：福田保税区建有一号专用通道，经落马洲大桥直通香港。3分钟车程直达福田口岸，有特殊行驶标志的香港货柜车可自由进出保税区，香港私家车可经一号通道到保税区并在深圳市内行驶 。
• 城市动脉
  ：无缝衔接京港澳高速、广深高速、滨河大道、北环大道等城市动脉。
• 公交网络
  ：周边公交线路密布，覆盖全市。

🍜 生活配套

• 餐饮选择
  ：周边餐饮配套完善，满足商务宴请和日常用餐需求。
• 购物商场
  ：3公里内覆盖COCO Park、皇庭广场、卓越世纪中心、平安金融中心商场、KKONE、益田假日广场等成熟商业体。
• 生活超市
  ：周边生活超市便利，满足日常采购需求。

🏢 商务配套

• 酒店集群
  ：周边配套深圳福朋喜来登酒店、深圳福田香格里拉大酒店、深圳皇轩酒店等高端酒店，满足商务接待需求。
• 金融银行
  ：建设银行、农业银行、平安银行、光大银行、工商银行等多家金融机构遍布四周。
• 产业资源
  ：位于河套深港科技创新合作区核心，享受国家级政策扶持 。园区内已聚集8家世界500强研发中心、10个国家级重大科研平台、200多个高端科研项目、447家科技企业，以及15000多名科研人才 。周边集聚了长富金茂大厦、福年广场、联合金融大厦、创凌通科技大厦等众多高端商务楼宇，产业氛围浓厚。

智立方创新园 相关优势深度分析

1. 国家战略高地，政策红利加持智立方创新园位于河套深港科技创新合作区核心地段，是粤港澳大湾区唯一以“科技创新”为主题的特色平台 。2023年8月，国务院印发《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》，标志着福田开启“二次创业” 。河套合作区被称作“跨小河，开先河”的深港科技联动典范，是制度创新的最佳试验田 。园区内已聚集8家世界500强研发中心、10个国家级重大科研平台、200多个高端科研项目、447家科技企业，以及15000多名科研人才 。中国一汽大湾区研发院、苹果公司应用研究实验室、意法半导体封测创新中心、澳大河套集成电路研究院、晶泰科技、鲲云科技等知名企业及国家级实验室相继入驻 。入驻企业可享受税收优惠、科研项目扶持、高端人才奖励等专项产业政策。

2. 4.7米奢适层高，LOFT复式空间这是智立方创新园最核心的产品优势。标准层高4.7米，远超常规写字楼的2.8-3.2米层高，2至6层可打造LOFT复式办公，实现买一层用两层，空间利用率极高 。首层层高7米，可下挖至8.5米 ，为智能装备研发企业提供开阔的研发测试空间，满足特殊层高需求。

3. 极致性价比，租金洼地凸显相比福田中心区150-250元/㎡/月的租金水平，智立方创新园58-75元/㎡/月的租金价格极具竞争力。特别是280㎡、350㎡、606㎡、948㎡单元仅58元/㎡/月的超值房源 ，以远低于市场价的成本入驻国家级科创地标，是追求高性价比的研发设计类企业的明智之选。

4. 智能装备产业定位，研发设计新高地项目定位“智立方创新园”（智能装备研发设计创新园区），改造后将成为保税区转型升级后的新增长极，服务深圳，辐射华南片区 。园区重点吸引智能装备、研发设计类企业入驻，形成产业集聚效应，资源对接、人才汇聚的优势无可比拟。

5. 深港跨境直通，一小时湾区通勤圈福田保税区建有一号专用通道，经落马洲大桥直通香港 。3分钟车程直达福田口岸，有特殊行驶标志的香港货柜车可自由进出保税区，香港私家车可经一号通道到保税区并在深圳市内行驶 。15分钟抵深圳湾口岸，20分钟高铁直达香港西九龙，构建“1小时湾区通勤圈”。经广深高速转梅观、机荷等高速，可实现三小时车程覆盖整个珠江三角洲。

6. 24小时独立空调，灵活研发无忧大厦配备分体式中央空调系统，全天24小时独立控制，按电费计费 。对于需要加班、跨时区办公或研发测试需要全天候运行的科技企业来说，这一配置极大地降低了运营成本，提升了研发灵活性。

智立方创新园 所在片区（深圳福田区保税区片区）简介

📍 片区简介

福田保税区（河套福保园区）东接福田口岸、南邻香港、西抵红树林保护区、北靠福田中心区，围网内面积1.35平方公里，与皇岗口岸片区共同组成3.02平方公里的河套深港科技创新合作区深圳园区 。这里被定位为深港科技创新开放合作先导区、国际先进科技创新规则试验区、粤港澳大湾区中试转化集聚区 。自1993年2月正式封关运作以来，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势，充分发挥了福田保税区作为国家对外开放窗口的示范作用，是国内发展成就比较突出和极具竞争力的保税区域之一 。

🚀 功能定位与成就

• 国家战略定位：2023年8月，国务院印发《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》，标志着福田开启“二次创业” 。河套合作区被称作“跨小河，开先河”的深港科技联动典范，是制度创新的最佳试验田 。长富金茂大厦作为福田保税区内最高楼（68层，303米），44层是河套深港科技创新合作区展示交流中心，见证了片区的华丽蜕变 。

• 产业集聚效应：目前已聚集8家世界500强研发中心、10个国家级重大科研平台、200多个高端科研项目、447家科技企业，以及15000多名科研人才 。晶泰科技（2228.HK）作为河套合作区首家上市公司，是一家以人工智能+机器人技术驱动的创新平台型企业 。鲲云科技从事AI芯片研发，其自研AI芯片获得“中国芯”最高奖“年度重大创新突破产品” 。辖区内现有楼宇123栋，物业园区71个，企业职工约5万人 。

• 区位优势：拥有福田口岸、皇岗口岸两个陆路口岸，一河之隔便是香港；北侧为高楼林立的福田中心区，亦是深圳的CBD；向东远眺，能看到整个深圳湾 。区内建有日通车能力4000辆次的一号专用通道，经落马洲大桥直通香港，地理位置无以伦比 。毗邻广深高速公路，经广深高速转梅观、机荷等高速，可实现三小时车程覆盖整个珠江三角洲。

• 入驻企业类型：重点引进基础研究类、应用研究类、技术创新及开发类、转化孵化类及其他科技服务类企业。目前已入驻中海物流、深圳赛意法微电子、日立环球存储、光炬科技、长城国际、联想信息产品、日通国际物流、沃盛咨询（沃尔玛全球采购中心）等知名企业。

• 突出成就：1991年5月28日经国务院批准设立，建立中国第一个保税区 。历经30余年发展，已成为深港共建全球金融科技中心的核心承载区、粤港澳大湾区中试转化集聚区 。2024年，福田保税区完成进出口额3705.91亿元，以不足全市0.1%的土地面积，贡献了全市进出口总值的11%，位居全市海关特殊监管区第一。2024年，福田区商事主体超60万户，税收亿元楼宇有159栋，为全国区县最多 。

• 产业生态：福田区正依托河套深港科技创新合作区，打造具有全球影响力的开放创新高地。福田要从传统的城市CBD向“CBD+科创区”转型，具备较完善的现代化产业体系，有多个千亿级产业集群为支撑 。

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