深圳城市更新新政|一文读懂土地移交、保障房、清调供全调整

一、 核心定位：

只调未批、不溯已批

新政不翻旧账、不搞一刀切，清晰划定适用边界：

适用对象：未完成城市更新单元规划审批项目；按深规划资源规〔2025〕5号文 “清调供” 盘活并重新编规划的项目。

不适用对象：已完成规划审批的项目（按原规划与原规定执行）；工改保项目（继续按原有规定执行）。

这意味着，老项目老办法，新项目新规则，纾困项目有绿色通道。

二、土地移交率：

一降一简，释放开发空间

过去土地移交刚性强、调整流程繁琐，新政实现灵活核定 + 程序简化双突破：

1.可调整、保底线

满足交通、教育等配套承载力，经辖区政府与职能部门同意，规划阶段可调整土地移交要求，但必须满足基准土地移交用地面积底线。

2.程序大瘦身

调整移交率不再走计划调整程序，直接在更新单元规划中确定，审批周期大幅压缩。

对市场意义：降低公共用地贡献率、提升可售面积、加快资金周转。

三、 保障房配建：

历史性优化，市场归市场、保障归保障

这是本次新政最重磅、最影响收益的调整：1. 未批规划项目

取消保障房奖励容积，原则上可不配建保障房。 

2.政府托底保障

保障房任务不从单个旧改项目摊派，改由市区两级通过新增用地、存量盘活、多元收购集中统筹落实。

3.边界清晰

已批规划：按原规执行

未批规划：原则不配建

工改保：按原规定执行

政策逻辑：让商品住宅回归市场化开发，让保障房回归政府主责，显著降低开发成本与周期。

四、“清调供”盘活：

两种路径，纾困存量项目

针对 “清调供” 盘活的停滞项目，新政给出双轨规划方案：

1.重新编制规划

土地移交率、保障房配建全面按新政执行，同步符合《住宅项目规范》。

2.局部调整已批规划

调整部分：适用新政

未调整部分：沿用原规划

土地移交率：按单元整体核算，兼顾灵活与公平

大量停滞多年的旧改、工改项目将借此重启报批、盘活落地。