深圳老破小,卖爆了!

深圳老破小，也疯狂了！

乐有家数据显示，3月二手成交5071套，环比上涨117%；一手住宅成交2827套，环比上涨118%。

一二手网签量创近11个月新高，看房热度达近5年峰值，超2024年10月历史高位。

而值得注意的是，这一次成交量暴涨，主要来自于一直不被看好的老破小。

数据显示，300万以下总价的房源，成交量平均占比从去年的48.5%，直接飙升到今年的53.6%。

像罗湖、福田这样的核心区，3月二手成交量位居全市前三，成交量环比涨了81%、111%，其中20年以上的老房子，成交占比分别去到77%、67%。

买核心区二手房的，大部分都是冲着老破小去的。

淘房志团队也去南山、福田、罗湖几个片区的老破小楼盘实地看了下，发现成交量对比之前确实涨了不少。

像八卦岭宿舍年后到现在，成交了20来套；南油B区成交了30+套。

附近的中介表示，最近几个小区的看房量都比较大，而且3月到现在基本没啥变化，热度还在。

淘房志团队还了解到，现在急卖的基本都卖得差不多了，几个小区的价格相对年前都微涨了一点。

八卦岭宿舍成交20套+ 

中介：关注的客户都敢下手了

八卦岭宿舍，一直是福田热门小区，也是有名的老破小。

我跟八卦岭宿舍附近的中介聊了下，3月成交量是多了不少。

仅仅贝壳平台，八卦岭宿舍年后成交了14套那样，若是加上其它平台的，20套以上应该有了。

据他说，年前一个月也就成交个几套那样，很多一直关注的客户目前都比较敢下手了。

其它周边的鹏盛村、旭飞花园虽然比不了八卦岭宿舍，但量比之前也多了一些。

我看了下，八卦岭宿舍目前一套29平房源，挂牌价100万，这个户型租金1800元左右。

租金回报率在2.16%，在目前市场比较偏低的。

不过，中介说买八卦岭宿舍的基本都是冲着学位来着，买这边不看租售比。

价格方面，八卦岭宿舍相较年前大约涨了5%-10%，一些业主没有年前好谈价了。

贝壳平台上，其3月成交均价3.6万/平，相比去年11月的3.39万/平，涨了2000+一平。

中介表示，很多急卖的都成交了，没有急卖的现在想法要多一些，价格没年前那么好压也正常。

现在价格能涨多少就看买家能把量能抬上来多少了。

目前来看，他们店里现在看房的人还是很多，比起前几周热度变化不大。

几个老破小户型，3月带看的人数就有40-50人。

据中介小哥估计，4月应该还能维持住这个小阳春。

八卦岭宿舍现在的价格还是挺香的，毕竟再差也还是个有名的学区房。

高峰期，这个小区成交单价去到15+万/平，非常夸张，如今已大幅回落，单价多在3.3万-5.1万/平。

一套28平房源，之前要400万以上，现在100万左右就能成交，自然吸引了很多购房客，尤其是需要学位的家长。

南山南油B区成交30+套

罗湖很多老破小小区都成交了5套左右

深圳南山的南油B区，近期也非常火，很多人都去买这里的老破小。

中介说，据不完全统计，年后到现在估计有30+套，有些是平台外成交的。

当然，与八卦岭宿舍不同，这里的学位中规中矩，很多买这里是冲着地段好、总价低，而且租金高，还有旧改预期。

其位于南山核心地段，周边各种配套丰富，交通便利，像9号线南油站就在100米左右。

价格也很便宜，这个地段，周边新盘次新盘价格都在8-10万+/平，而小区小户型成交均价在3.1-3.5万/平，价差巨大。

像一套30平房源，价格也就100万左右。

关键租金，能租到2600元/月以上，租金回报率高达3%+，远远高于深圳核心区新房1.5%-2%的平均水平了。

中介说，这里不少人也是买来投资的。

正常计算，除去租金，月供基本上自付不到700元，压力极低。

这里还有旧改预期，小区楼龄很老，超35年了，未来城市更新还是有可能的，很多人博拆迁。

罗湖的老破小小区比较多，都大差不差，没有特别成交突出的，但基本成交都还可以。

这里珠宝店多，需求旺盛，学校也不错，不少人都会上车老破小。

据贝壳中介表示，仅他们平台，有着深中学位的愉天小区，3月成交6套左右；翠竹苑成交4套。

罗湖百仕达的旭飞华达园，成交了5套左右，这个小区投资、自住的都有。

中介说，这个小区相对周边价格还是比较低的，3万+/平的价格，其它小区都要5万-9万了。

最主要还是租金回报率高，一套33平房源，120万左右，租金3500元，租金回报率在3.5%了，属于深圳高水平。

这个小区地理位置不错，离地铁口近，对面是水贝珠宝商圈，很多做珠宝的，都住在这里。

总的来说，老破小的性价比是越来越高了，总价低，租金回报率还不错。

深圳老破小爆火，可以上车了吗？

从当前来看，深圳老破小无疑是市场成交的主力军。

很多核心区的老破小，之前价格太高，想上车都没办法，现在基本都能轻松买下，月供也没啥压力。

像八卦岭宿舍，之前400万成交，现在100万就能买；南油B区的租金，都快能抵月供了。

价格已经跌到位，要学区有学区，要地段有地段，关键租金还稳，导致老破小火爆起来。

此外，投资上也被关注起来，很多人资金相比于放银行，买老破小反而更划算。

现在银行存款利率不断下降，基本能在1%以上就算不错了。而老破小租金回报率不少在2%左右，有些甚至3%以上，跑赢多数银行理财。

那么，现在可以上车老破小吗？

关键还是看出租率、租金水平，以及地段价值，这三个是非常重要的前提。

若是这几个都还可以，那么可以考虑。

此外，也要注意风险。

1.流动性风险，部分房龄超过30年的老房子，只能全款买，未来接盘群体有限，要是未来急于变现，只能亏损降价卖了。

2.房价下跌导致本金亏损风险，以前房价大涨，老破小无所谓，现在买单的人少了，老破小会有房价下跌压力，不要为了高租金，亏了本金，尽量找地段价值高，有学区加持的。

3.租金波动风险，租金水平受市场需求影响，周边租赁需求高不高是重要因素，且看周边有无保租房，这会分流需求，导致租金下降。

4.博拆迁风险，很多老破小此前都是有拆迁价值，但未来可能不拆，甚至只是焕新下表面。

总的来说，深圳这波老破小成交热潮，一方面是市场回暖影响，很多人开始上车，另一方面，价格到位、租金低月供、有学位需求等也吸引了不少人。