深圳3月楼市：环比回暖难掩同比下滑，结构性分化下复苏成色待考
乐有家研究中心最新数据显示，2026年3月深圳一二手住宅总网签量达7898套，环比上涨117%，创下近11个月新高，看似迎来“小阳春”，但对比去年同期数据，市场复苏成色仍显不足，且呈现出显著的结构性分化特征。
从核心数据对比来看，3月一二手总网签量未达此前市场预期的“破万套”，且同比2025年3月的10239套大幅下跌约22%。值得注意的是，环比大幅上涨的核心原因是2月受春节假期影响，市场成交处于低位，季节性回暖的参考意义有限，难以代表市场趋势性反转。
分市场来看，新房与二手房表现分化明显，且均不及去年同期。新房方面，3月全市一手住宅预售+现售网签总量2827套，环比上涨118%，但同比2025年3月的4161套大跌超30%，新房市场复苏力度较弱。二手房市场相对稳健，3月网签5071套，环比上涨117%，稳定在5000套“荣枯线”水平，不过同比2025年3月的6078套仍下跌约16%，回暖幅度有限。
从市场结构来看，深圳楼市的“K型分化”愈发显著。顶豪市场成为唯一亮点，克而瑞数据显示，截至3月22日，深圳总价3000万元以上豪宅累计成交168套，同比暴涨154.55%，亿元级豪宅成交已逼近去年全年总量，深圳湾澐玺等顶豪项目加推即售罄，高端需求集中释放。而刚需市场表现平淡，总价300万以下房源成交占比持续下滑，远郊板块仍需依靠降价促销去化，部分新盘去化率不及预期。
价格端出现积极信号，二手房平均议价空间连续3个月收窄，降至近5个月最低点，部分核心片区业主报价上调，成交均价重回“6字头”，但这一现象主要集中在福田、南山、龙华等核心区域，远郊片区价格仍处于调整阶段，市场并未出现全面普涨。
从市场动力来看，3月成交回暖主要源于春节后积压的刚需、改善需求集中释放，以及房贷利率下调、公积金政策优化等利好提振，但政策效应的持续性仍需观察。当前市场仍处于存量博弈阶段，购房需求结构发生变化，普通住宅去化压力较大，而核心区优质资产的保值属性持续凸显。
整体而言，深圳3月楼市的“小阳春”是季节性回暖与结构性复苏的结合体，环比数据的亮眼无法掩盖同比下滑的现实，市场尚未实现全面复苏。后续若要推动楼市持续回暖，仍需政策端进一步发力，包括降息、利息补贴、核心区限购放松等，同时市场分化格局将持续，核心区优质房产仍是置业优选，远郊板块则需谨慎布局。
