深圳楼市开始反超京沪了.

3月，一线城市的楼市都在传递强烈“复苏”信号。

3月份，上海二手房有多达10日出现破千套的数据，比高峰期还猛；深圳二手房成交量也出现了单日新高，其中千万级豪宅的成交量暴涨了154％。

大家关心的是这一轮上涨到底是楼市大爆发的前兆，还是楼市加速分化的拐点？

1.

3月楼市，快涨疯了。

新一轮的上涨潮从一线开始，先是香港止跌回暖，接着上海、北京、深圳开始加速止跌，带来的变化是明显的。

首先是市场情绪，过去买卖双方都知道在下跌周期，市场普遍情绪是“再等等”，这就导致卖家卖不上价，买家买不到合适的房。

现在房企优惠叠加政策影响，又赶上传统的金三银四，直接让观望者开始“试探性买房”，无疑加速房价修复速度。

其次是一线上涨的速度超过所有人预期。虽然不是全面性上涨，从北京、上海，到杭州、合肥等强二线，带动作用无疑是明显的。

产品分化、板块分化、区域分化，一旦回暖的城市超过下跌的城市，就给普涨留下了“群众基础”。

2.

老钱去上海，新钱到深圳。

对比一线城市的豪宅销量，就知道这里楼市恢复速度了。过亿豪宅的销量中，上海多达72套，深圳14套，其它城市则是个位数。

再往下一个区间，千万级豪宅的销量中，同样上海、深圳、北京继续领跑全国。

这就说明，这几年下跌的大多是刚需房源，不是整体楼市不行了，而是刚需楼市到了不得不调整的时刻，否则大家就买不起了，这就是价格潮汐。

真正城市核心区域、好产品的房子依旧抗打。

最终市场也会加快演变两大市场，豪宅市场和大众市场，而上海和深圳根据城市定位不同、生活方式不同，也会侧重对老钱和新钱的吸引力。

3.

全面回暖还没到，但区域分化开始冲刺。

从均值看，今年前两个月新房销售面积还在下跌，目前回暖的体感只是在二手房上，证明全面回暖并没有到来。

而且全国出生人口还在继续下降，新一轮产业革命的传导还没到末梢，大家的收入并没有大幅增加，所以并不能支撑起全面反弹。

但区域分化明显加快，一线+二线核心区域加大豪宅供应，三四线则开始卷产品品质，第四代住宅。

未来像深圳这样的一线就会强者恒强，挂牌量直线下降，说明卖的快，需求足，房价修复也会更快，更抗跌。