蔡亚洲 | 从金啤坊到大运天地,深圳城市更新的三点启示

蔡亚洲@深圳HuanXin之旅

金啤坊

罗湖区的金啤坊前身为1985年立项筹建的金威啤酒厂，是罗湖区城市更新与文化传承的重点项目之一，作为工业遗址改造的项目，项目以“工业遗产活化+潮流艺术+市井烟火”为核心，保留了大量工业遗存元素，融入现代休闲空间设计，实现了“可触摸的工业记忆”与“可品尝的市井烟火”双重融合，打造一个集历史回味、美食探索、潮流社交于一体的高品质城市休闲空间。

项目建筑空间我觉得最大亮点是工业基因与现代设计的共生，在户外空间方面，打造了红砖工业风、硬核废墟风、复古细节风等多个特色区域，红砖不规则建筑、裸露混凝土与锈蚀钢铁结构搭配，形成极具辨识度的工业风景观，标志性的巨型白色发酵罐筒仓群成为核心视觉焦点，19个大小不一的发酵罐组成震撼的视觉阵列，兼具观赏性与记忆点。

室内空间方面，设计有“工业风鸟笼”艺术装置、水泥立体迷宫等特色场景，阳光穿过镂空结构形成独特光影效果；空中连廊与旋转楼梯搭配，增强了空间的层次感与科幻感，四层红砖结构的星巴克门店成为特色景观节点，露台可俯瞰整个街区全景，实现了工业遗迹与休闲空间的有机融合，没有传统商场的封闭感，凸显“可体验、可打卡、可休闲”的空间属性。

业态布局以“文化+美食+潮流”为核心，注重“叙事性”，每个业态都与工业文化、市井生活紧密结合，比如啤酒相关业态呼应项目的啤酒厂历史，形成独特的叙事资产，增强消费者的情感共鸣。餐饮业态方面，既有“啤酒交易所”这样的特色业态，提供数十种风味啤酒，实现“啤酒自由”，也有沉浸式音乐餐吧、天南地北的特色小吃、柠檬茶与特调鸡尾酒、夜茶点心等，涵盖市井小食到江湖大菜，强化市井生活氛围，形成全时段美味闭环。

文化艺术融合方面，设置常驻啤酒文化展区，展示金威啤酒厂的历史变迁，同时引入艺术展览、非遗表演等文化元素，让工业文化与现代艺术形成碰撞。潮流业态方面，引入潮玩集合、二次元主题、手游体验等年轻向业态，贴合青年群体需求。

项目另一个给我印象深刻的点是与社群的结合非常紧密，与全国的30-40个社群形成了合作，通过线上话题运营、线下活动联动，搭建社群交流平台。此外，在文化活动组织方面，周末不定时有艺术市集，偶尔举办非遗表演、新年文艺晚会等活动，开业期间曾每日举办文艺演出，也增强了项目的文化氛围与吸引力。

深业上城

项目地处福田中心区核心地段，可谓是深圳“中心的中心”，位于笔架山公园和莲花山公园之间，周边高端住宅、写字楼云集，是集产业、居住、商业于一体的核心城市综合体，项目商业面积16.7万平米，主打高端体验及生态休闲，它打破城市与自然的边界，依托周边莲花山、笔架山等生态资源，通过两座大型生态连接绿道将公园与项目相连，步行十分钟便可到达，让消费者在繁华都市中享受自然休闲的消费体验，形成了其他高端商业项目无法复制的优势。借此优势，项目的商业空间也以室外购物休闲小镇的形式呈现，形成“公园+商业”的户外休闲场景，营造出轻松惬意的休闲氛围，LOFT空间采用自由、可变的灵活结构，店面门头及外摆空间让入驻商户自由发挥，让整个空间变得多姿多彩、妙趣横生，在逛的时候一个个视觉上的惊喜纷至沓来。

在业态方面，在中高端的品牌零售之外，给我印象深刻的反而是一楼免税店中庭外摆区域的科技产品体验区，各类C端高科技消费产品让人眼花缭乱，从影石相机、智能宠物机器人到高科技宠物仓，深刻的体现了深圳这座城市的科技创新及高端制造业的蓬勃发展，也体现了科技和人文的交融，已经渗透到了生活的方方面面。

在运营上，项目也借由生态绿道与户外景观的优势，联动周边公园、写字楼、公寓，聚合终端用户，常态化举办各类户外休闲活动，强化“生态商业”的定位，吸引消费者前来休闲打卡。

通过跟产权方的交谈可以发现，项目一方面固然做到了以人为本，各类细节都非常贴合周边客群的需求，但在项目经营过程当中也充分体现了事在人为，例如一开始项目的顶层是没有连廊和公园相连、地下也没有通道和地铁相通，因此顶层的店铺过往空置率很高，但产权方尽了最大努力，也花了很大的代价，与规划部门和地铁公司协作，修建了通往两个公园的廊桥，以及联通地铁的通道，促进了项目经营根本性的逆袭。

A Park

A Park位于福田CBD后花园——梅林片区，前身为1994年建成的深圳成丰电子厂，由SIG世杰集团开发运营。项目定位为集创意、时尚、商业、办公、旅居等多重功能于一体的漫氧绿洲式艺术生态文化产业园区，总建筑面积约6.5万平方米，其中商业面积约3万平方米，办公面积约2万平方米，公寓酒店面积约1.5万平方米。作为深圳首个以“工业遗存+数字艺术”为主题的城市更新项目，项目以“工业美学+文化消费+生态科技”的融合为核心，聚焦数字创意、文创设计、潮流商业等产业，保留工业遗存风貌，赋能数字艺术与生态元素，形成“产业+商业+文化”的差异化布局，同时推崇“主理人商业”模式，使每家商铺都具有“内容故事感”，赋予了项目“叙事资产”。

建筑空间给我最大的印象就是它的户外空间，前庭广场设置了开放式的人工草坪，既为消费者提供了自由的活动场所，也降低了项目的养护成本，加上阶梯式互动空间，非常有利于举办户外活动、创意市集等；同时，室内空间注重灵活性，共享会议室、公共健身房等配套设施完善，满足企业办公与消费者休闲需求，整体空间开放通透，兼具工业质感与生态美感。

在业态上，项目以“数字创意+文化艺术+潮流商业”为核心，兼顾产业与消费，亮点显著，入驻近100家企业，入驻率达90%，形成产业集聚效应。餐饮业态涵盖中式餐饮、休闲餐饮、异国风情餐饮等，搭配特色餐吧，满足不同人群的餐饮需求。

文化艺术融合方面，引入郎朗音乐世界等文化机构，同时数字艺术幕墙、艺术装置等融入空间，实现文化艺术与商业的深度融合，此外还有闲鱼循环旗舰店等品牌带来独特的叙事资产，传递环保、循环的生活理念，增强消费者的情感共鸣。

项目同样也非常重视运营，核心是“产业赋能+主理人运营+多元活动”，聚焦产业集聚与用户体验。在运营方面，项目给予主理人较大的共创空间，从招商入驻到设计运营，充分发挥主理人的创意，打造独特的商铺内容，增强业态的差异化与吸引力。活动运营方面，定期举办创意市集、户外活动、民谣音乐节等，增强园区活力，同时联动郎朗音乐世界等机构举办音乐演出、艺术沙龙等文化活动，提升项目的文化氛围。

项目还同样搭建了社群平台，聚焦数字创意从业者、主理人、文艺青年等客群，举办社群交流活动，增强用户粘性，实现产业与商业的良性互动。

坂田万科广场

项目位于深圳市龙岗区坂田街道核心区域，由万科集团开发运营，是万科在坂田片区打造的核心商业项目，商业建面15万平方米，共计引入240余家品牌，项目以主题以“都市自然社交中心”为核心定位，秉持“自然有生活”的核心理念，将自然景观与社交场景融入商业空间，打造“把生活装进一座公园”的消费体验。

项目我认为最大的亮点是打造了2.7万方自然探索博物园，集合了深圳十大明星动物公共艺术雕塑和互动装置，引入猴面包树、佛肚树等200余种在地及珍稀植物，将自然科普与商业体验相结合，这是在深圳乃至其他地方的商业项目很少能看到的。项目以黑脸琵鹭为形象代言人，设置相关雕塑与互动装置，讲述深圳生态迁徙的生动故事，增强空间的叙事性与体验感。

室内空间方面，布局开阔通透，融入大量绿植景观，中庭空间设计注重采光与通风，搭配自然元素的装饰，实现自然与建筑的有机融合；同时设置露营社交空间、亲子活动主场、社区体育活动中心等多种功能区域，满足不同人群的社交与休闲需求。

项目的业态布局以“自然+社交+多元体验”为核心，兼顾全客层需求，亮点突出。餐饮业态方面，引入各类特色餐饮品牌，涵盖休闲餐饮、家庭餐饮、潮流餐吧等，搭配户外餐饮场景，让消费者在自然环境中享受美食，满足社交与餐饮需求。亲子业态方面，结合自然探索博物园，引入儿童教育、儿童游乐、儿童零售等业态，打造亲子活动主场，让孩子在游玩中学习自然知识，满足家庭客群的需求。零售业态方面，引入240余家品牌，涵盖时尚零售、生活服务、潮流运动等，搭配特色体验类品牌，避免单纯的商品售卖，增强体验感。文化艺术融合方面，将自然科普与公共艺术相结合，通过动物雕塑、植物群落、生态互动装置等，实现文化科普与商业的深度融合，同时引入特色文创品牌，传递自然生态理念。

项目运营的亮点是“自然科普+社交运营+全客层覆盖”，聚焦用户粘性与体验感提升。自然科普运营方面，依托自然探索博物园，举办自然科普活动、植物养护讲座等，邀请专业人士讲解自然知识，吸引家庭客群与青少年参与，同时通过动物雕塑、互动装置等，增强科普的趣味性与体验感。社交运营方面，打造多元社交场景，举办露营活动、社区体育活动、青年社交派对等，搭建社交平台，满足年轻群体的社交需求，同时通过线上话题运营、线下活动联动，提升项目的知名度与用户粘性。亲子运营方面，定期举办亲子手工、亲子科普、亲子游乐等活动，打造亲子友好型商业空间，吸引家庭客群复购。此外，项目注重品牌联动，与入驻商户推出联名活动、优惠活动等，提升商户活跃度。

龙岗大运天地

项目位于龙岗区深港国际科教城核心区域，紧邻大运中心体育场馆、大运公园，周边高校、高端住宅、写字楼云集，由华润文体与华润万象生活携手打造，采用“政府引导+央企主导+社会协同”的PPP模式运营，于2024年7月28日开业，项目占地面积52万平方米，其中商业面积约6.5万平方米，整体绿化率超过93%，项目的核心是“公园式商业+赛演联动+生态休闲”，构建“商业赋能、生态赋能、赛事赋能”三位一体的品质生活圈，深度绑定大运中心体育场馆、大运公园资源，形成“商业消费—赛事演艺—生态休闲”闭环生态同时，打造“公园式”商业空间，整体绿化率超过93%，将自然景观与商业设施巧妙融合，精准对接运动爱好者、年轻群体、家庭客群，同时依托赛演资源，吸引外地游客，形成“非标+流量”的差异化竞争模式，成为其他商业项目无法复制的优势。

在户外空间方面，项目打造1.2公里“自然流动”路径和5.04万㎡水体景观，与大运公园无缝衔接，商业、自然、场馆与湖水之间界限消融，仿佛在公园里建起一座商场，满目皆是绿意；同时，打造近一千平方米的宠物公园，满足宠物爱好者的需求，引入黑天鹅、柯尔鸭、梅花鹿等“动物员工”，营造生态友好环境。开放式街区设计方面，跳出传统封闭盒子，开放式街区与湖景公园、体育馆无缝衔接，让消费融入自然，同时设计应援色台阶、歌词互动区等特色场景，对接大运中心演唱会流量，将演出人流转化为消费力。

项目的业态布局以“文体旅商融合+首店经济+多元体验”为核心，引入近200个优质品牌，其中60%品牌为全新形象店或首店，40余家为首店，包括覔书店、蕉下全国首家旗舰店等运动类首店，提升项目的吸引力与辨识度。餐饮业态方面，通过“外摆”设计吸引超60家餐饮品牌入驻，涵盖各类风味，满足不同人群的餐饮需求，同时联动赛事资源，衍生“夜经济”业态。运动业态方面，引进近20家潮流运动零售店，涵盖国际品牌与本土国货，对接运动爱好者需求，同时依托大运中心体育场馆，实现“运动+商业”的联动。此外，业态布局兼顾全年龄段需求，儿童摄影、亲子餐厅搭配自然景观和萌宠，满足家庭客群需求。

在运营方面，项目采用“文体联动+社群运营+生态赋能”，聚焦流量转化与用户粘性提升，大运中心场馆通过顶流演唱会及世界杯预选赛等赛事吸引观众，将演出人流转化为消费力，但却没有过于依赖此类人流，相反，项目在深耕在地居住客群方面颇费心思，集聚即兴音乐、新兴社交运动、亲子家庭等80多个垂类兴趣社群，近2万名社群成员，定期举办社群活动，增强用户粘性；同时，打造宠物友好空间，宠物公园人气爆棚，吸引宠物爱好者打卡，挖掘宠物经济潜力。生态运营方面，以“零碳社区”理念引领，融合大运天地与大运公园资源，构建“绿色消费—低碳出行—生态教育”链条，举办生态科普活动，传递低碳理念。