深圳“双新规”住宅项目全梳理:2024—2026年土拍数据告诉你,真正的好产品什么时候来

2025年6月之后拿地的项目，才是真正同时符合“深圳细则+国家新国标”的“双新规”产品。我们整理了近两年的土拍数据，帮你理清未来一至两年深圳新房市场的真实供给。

引言

“新规住宅”这个词，在过去一年里几乎成了深圳新房市场的标配宣传语。飘窗变大了，得房率高了，开发商们都在说自己的产品“符合新规”。

但我们在之前的文章里曾经分析过：深圳的“新规”其实有两套——一套是2024年5月发布的《深圳市建筑设计规则》（深圳细则），另一套是2025年3月发布、5月1日起实施的《住宅项目规范》（国家新国标）。前者侧重面积计算和公共空间优化，后者聚焦容积率、限高、层高、隔音、电梯等居住底线。

只有同时符合这两套标准的产品，才是真正意义上的“双新规”住宅。

那么，这样的产品什么时候会集中上市？哪些项目属于这一类？

我们整理了2024年至今深圳所有住宅用地土拍信息，按产品标准做了分类，试图回答这个问题。

一、核心结论：双新规项目从2025年6月开始出现

根据土拍数据，可以得出一个清晰的结论：

• 2024年全年及2025年1—5月拿地的项目：标注为“新深圳细则”，属于只符合深圳地方标准的产品。这批项目大多已经开盘，如鹏宸云筑、保利瑧誉、天健湾时代府等。

• 2025年6月及之后拿地的项目：全部标注为“新国标+新深圳细则”，即真正的双新规产品。这意味着，从2025年6月开始，深圳新出让的住宅用地已经全面按照两套新规的要求进行设计和报建。

• 上市时间：按开发商从拿地到预售平均10—12个月的周期估算，这批双新规项目预计在2026年二季度到下半年集中入市。

二、双新规项目完整名单（2025年6月至今）

以下是我们整理的2025年6月之后拿地、标注为“双新规”的住宅项目，按拿地时间排序：

图片中包含了项目名称、所在板块、开发商、拿地时间、产品标准、销售方式等信息。其中，2025年6月之后拿地的项目均为“新国标+新深圳细则”的双新规产品。

三、从数据中读出的几个趋势

1. 价格梯队明显，从刚需到豪宅全覆盖

从土拍楼面单价来看：

• 最低：光明公明龙湖观萃苑，约1.2万/㎡

• 最高：南山前海招商海晏府，约8.4万/㎡

这意味着未来这批双新规项目的入市价格将覆盖从刚需到豪宅的完整梯队，不同预算的购房者都有选择空间。

2. “现房销售”项目值得关注

在已出让的项目中，有两个地块明确标注了“现房销售”：

• 深铁阅海境（宝安航城）：2024年10月拿地，属于新深圳细则产品，现房销售

• B405-0308宗地（福田梅林）：2025年12月拿地，属于双新规产品，现房销售

现房销售意味着“所见即所得”，对于追求确定性的购房者来说，这类项目更具吸引力。

3. 核心区域土地依然稀缺

从分布来看，双新规项目覆盖了龙华、光明、宝安、南山、福田、罗湖等多个区域，但核心地段如南山前海、深超总、宝安中心、福田梅林等，出让地块面积普遍偏小，未来供应量有限。

4. 头部开发商主导市场

中海、华润、招商、深业、绿城、龙湖、中铁、深铁等头部房企在这一轮双新规项目中占据了主导地位。这些开发商的产品力和交付口碑相对有保障。

5. 部分双新规项目已率先入市

值得注意的是，绿城锦和玉鸣府（宝安沙井）作为双新规项目，目前已经开盘，预售备案均价约5万/㎡。这为市场提供了首个双新规产品的价格参考。

四、写在最后：给购房者的几点参考

回到我们最初的问题：现在市面上的“新规住宅”，是不是真正的完全体？

答案已经很清晰了——2025年6月之前拿地的项目，大多还只是“深圳细则”版本；真正的双新规产品，预计从2026年二季度开始陆续入市。

对于正在看房的朋友，有几点可以参考：

1. 问清楚产品标准：如果销售提到“新规产品”，可以多问一句——是符合深圳细则，还是同时符合新国标？两者的差异体现在容积率、限高等规划指标上。

2. 不急的话可以等等：双新规项目在居住底线指标上确实有明显提升，如果不急于入住，或者需求能匹配以上项目的话，这批产品值得关注。

3. 关注现房销售项目：深铁阅海境和福田梅林B405-0308宗地是近年来少有的现房销售地块，对于追求确定性的购房者来说，这类项目更具吸引力。

4. 已有价格参考：绿城锦和玉鸣府作为已开盘的双新规项目，其5万/㎡左右的备案价，可以为其他同梯队项目提供价格预期参考。

深圳楼市的政策迭代还在继续，产品力也在逐步回归。我们希望这份土拍数据整理，能帮你更清楚地了解未来一至两年市场将迎来怎样的产品。

本文数据来源于深圳公共资源交易中心公开信息，手工整理，仅供参考。具体项目信息以开发商官方发布为准。