100万在深圳买住宅?扒了20个楼盘,看到了楼市最真实的真相

最近后台收到太多深圳朋友的留言，说在这座城市打拼了五六年，手里攒了小几十万，看着动辄十几万一平的房价，只觉得无力。甚至有不少人说，深圳的房子，早就和普通人没关系了，能留下来的，要么是早年上车的，要么是家底厚的。

每次看到这种话，我都挺感慨的。但今天，我要给大家泼一盆“反向冷水”——你敢信吗？在深圳，100万以内，能买70年产权的二手商品住宅。不是公寓，不是小产权，是正经能落户、能上学、受法律保护的商品房。

整理了深圳8个行政区、20个总价百万内的二手住宅楼盘，做了一份完整的租售比监测表。先给大家说个最颠覆认知的结论：这些被很多人嫌弃的“老破小”“上车盘”，租售比最高能冲到5.4%，绝大多数都在2.5%以上。而深圳整个商品住宅市场的平均租售比，才刚过1%。

换句话说，这些普通人眼里“上不了台面”的房子，租金回报率，比深圳绝大多数千万级豪宅都要高得多。

先说说最让我意外的罗湖。作为深圳最早发展的老城区，这些年罗湖总被人唱衰，说它老了、没潜力了，但恰恰是罗湖，给了普通人留在深圳核心区最大的善意。

这次统计的20个楼盘里，罗湖独占5个，不仅数量最多，租售比表现也是断层式领先。其中大中华汇展阁，以5.4%的租售比稳居榜首，成交均价只有21550元/㎡。

我给大家算笔大白账，5.4%的租售比是什么概念？你花100万买下这套房，一年光租金就能收5.4万，靠纯租金回本，只需要18年多。现在银行的大额存单利率才多少？2%出头。也就是说，这套房子的租金收益，是稳健型银行理财的两倍还多，更别说它是70年产权的住宅，安全性、流通性，比那些坑人的商办公寓高了不止一个量级。

剩下的旭飞华达园、旭飞华天苑、雅仕居，租售比也全在3.1%以上，远超深圳平均水平。很多人嫌弃罗湖的房子老，但他们忽略了，罗湖是深圳配套最成熟的区域没有之一。密集的地铁网、遍布全城的商业体、优质的学校和医院，全都是肉眼可见的确定性。这里的小户型，永远不愁租，租金常年稳如泰山，对于求稳的投资者，或是想留在核心区的刚需来说，这种确定性，比很多画大饼的新区靠谱得多。

再说说大家眼里的“宇宙中心”福田和南山。很多人觉得，这两个区的房子，没有千万预算连看都不用看，但事实是，福田南山也有百万内的上车盘。

福田上榜的两个楼盘，旭飞花园和八卦岭宿舍，成交均价在3.2万到4.3万之间，租售比分别是2.3%和2.2%，刚好卡在深圳住宅的平均线上。它们的优势太明显了——地处福田核心，到华强北、福田CBD通勤十几分钟，周边配套全拉满。对于在福田上班的年轻人来说，花100万买套小房子，不用再给房东交房租，每个月的月供甚至比租金还低，先上车站稳脚跟，比什么都强。

而南山的两个楼盘，表现比福田还要亮眼。陶然居的租售比达到了4.0%，南油B区也有3.3%，成交均价分别是29176元/㎡和32474元/㎡。要知道，南山是深圳的房价高地，后海、深圳湾、科技园的核心楼盘，单价普遍在10万以上，能找到3万左右单价、租售比超3%的住宅，绝对是洼地级别的存在。

背后的逻辑也很简单，南山的产业实力摆在这，源源不断的年轻人涌入科技园、涌入南油，小户型的租房需求极其旺盛，尤其是南油片区，聚集了大量的电商从业者和创业者，单间、小户型永远是抢手货，租金水平常年坚挺。哪怕是低总价的上车盘，也能拿到不错的租金回报。

聊完核心区，我们再看看给刚需留足了空间的外围城区。龙岗、坪山、盐田、宝安、龙华，这些区域的百万内楼盘，每一个都踩中了普通人的核心需求。

龙岗上榜了3个楼盘，成交均价全在1.7万到1.8万之间，是深圳妥妥的房价洼地，租售比从2.7%到3.2%不等，表现非常均衡。龙岗是深圳人口最多的区，配套成熟，生活成本低，不管是布吉还是龙岗中心城，到罗湖福田的通勤都非常方便，一直是深圳打工人的第一站。这里的房子，自住属性拉满，租金也足够稳定，是刚需上车的稳妥选择。

坪山这次上榜的楼盘数量仅次于罗湖，足足有4个。其中启兴生活区的成交均价只有9264元/㎡，是全表单价最低的楼盘，租售比也有3.5%，剩下的三个楼盘，单价全在1.6万以下，租售比也都在2.6%以上。很多人对坪山的印象只有“远”，但随着14号线、16号线的开通，坪山到福田中心区的通勤时间已经压缩到40分钟以内，比很多住在龙岗远郊的人通勤还要方便。对于预算特别有限，只想在深圳有个家、能落户、能给孩子上学的朋友来说，坪山是深圳上车门槛最低的选择，没有之一。

剩下的盐田、宝安、龙华，也各有惊喜。盐田的两个楼盘，成交均价在2万左右，租售比分别是3.2%和2.9%，8号线开通之后，盐田到罗湖福田的通勤短板已经补齐，有山有海的居住环境，加上亲民的房价，对于注重居住体验的刚需来说，是个被低估的选择。宝安的兴达华府，租售比达到了3.7%，是西部区域租售比最高的楼盘之一，成交均价不到3万，背靠前海、大空港的产业红利，租房需求稳定，不管是自住还是投资，都有足够的支撑。龙华的潜龙鑫茂花园，租售比2.9%，成交均价3万出头，作为深圳的中轴，到福田的通勤极其方便，一直是福田上班族的置业热门，百万内就能上车，对于刚需来说，是非常合适的过渡选择。

聊到这，很多人会问，为什么这些百万内的低价盘，租售比能比千万豪宅高这么多？

这其实就是深圳楼市最真实的真相。很多人买豪宅，赌的是房价上涨的预期，租金根本不重要，所以哪怕1000万的房子，一年租金才10万，租售比刚过1%，也有人抢着买。但这些百万内的低价盘不一样，它们的价值，从来都不是靠虚无缥缈的房价暴涨，而是靠实实在在的居住需求，靠稳定的现金流。

深圳有2000多万常住人口，商品房却只有200多万套，绝大多数人都要靠租房生活，尤其是刚到这座城市的年轻人，对小户型、低租金的房子，需求是刚性的，永远不会缺。所以这些房子，租金稳，流通性也不差，因为总有新的年轻人想上车，总有想求稳的投资者想配置稳定的现金流资产。

当然，我必须要提醒大家，这些百万内的低价盘，不是闭着眼睛就能买的，里面的坑不少，有几个底线，你一定要守住。

第一，一定要确认是70年产权的商品住宅。很多中介会拿公寓、商办房冒充住宅，你一定要看房产证上的土地性质，必须是住宅用地，70年产权，能落户、能上学，这是底线，碰都不能碰其他性质的房子。

第二，不要只看租售比，还要看楼龄和流动性。有些楼盘楼龄超过30年，银行贷款会严重受限，未来你想转手的时候，下家也很难贷到款，流动性会直接锁死，这种盘，就算租售比再高，也要慎买。

第三，要看物业和户型。很多老小区物业形同虚设，环境脏乱差，户型也是暗厨暗卫、完全不通透，根本没法自住，只能勉强出租。这种房子，未来的升值潜力几乎为零，租金也很难有上涨空间，买了就是砸在手里。

第四，产权有纠纷的房子，再便宜也不能碰。很多老小区有历史遗留问题，产权不清晰，或是有抵押、查封的情况，这种房子，哪怕单价再低，也绝对不能碰，不然很可能钱房两空。

最后，我想给所有在深圳打拼的普通人说几句心里话。

很多人说，现在深圳的房子，早就不是给普通人准备的了。但我一直觉得，买房这件事，从来都不是一步到位的。不是说你一定要买深圳湾的大平层，才叫在深圳安家。100万的小房子，也是家，也能给你在这座城市的归属感，也能让你不用再看房东的脸色，不用再年年搬家。

对于绝大多数普通人来说，买房的第一要义，是“够得着”，是“适合自己”，而不是追高，不是赌虚无缥缈的未来。深圳这座城市，从来都不缺机会，也从来都不缺给普通人的容身之处。

你不用焦虑，不用觉得自己赶不上末班车。只要你找对方向，选对标的，哪怕只有100万，你也能在深圳，拥有一套属于自己的房子。

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