深圳湾房价稳住了,全靠这几栋楼!

前言 /INTRODUCTION

在理清了【深圳湾澐玺】的产品布局后，很多人最关心的其实是同一个问题：它到底适合什么样的人群？值不值得入手？

从自住角度，它是深圳湾置换群体苦等十年的“新产品”

预算3000万以上，在后海或科技园上班，处于终极置换阶段的家庭。

属于见过好房子，对品质有要求，手握现金，不想再居住已经公区各方面已经不再新的旧规豪宅！

【深圳湾澐玺】的出现，恰好解决了这样一个痛点。

在产品力上，附近的【悦府】，已经足够可以体现华润产品的豪宅底蕴和审美，注定产品上限是有想象空间的！

而更超前的设计理念、更新的户型逻辑、更高的使用率，这些都是“后发优势”。住惯了老牌豪宅的人，走进【深圳湾澐玺】，大概率能感受到那种代际差带来的新鲜感。

和【悦府】那种无可争议的景观占位相比，【深圳湾澐玺】是一个需要权衡和取舍的产品，要更新更高端设计理念买单，还是要那一扇窗的风光？

片区已经将近十年没有新盘入市了，如果不想忍受老牌豪宅的已经开始整体有些老化，那【深圳湾澐玺】几乎是目前唯一的选择。

从资产配置角度：

深圳湾的豪宅地块，短期内几乎看不到新增供应，暂时没有拍地，也没有旧改，意味着卖一套少一套。

豪宅的本质不是“性价比”，而是“稀缺性”和“配置价值”。

只要深圳还有一批不差钱，愿意为“喜欢”和“地段”买单，核心区的高端新产品就会有它的定价权。

选房策略与户型分析参考：

总价段划分清晰，主要分为中低区（3000-5000万）和高区（6000万-1亿）。

1. 预算 3000-5000万

• 3000-3500万：首选 216㎡户型（4房）。作为入门级户型，总价不到3000万起步，周边短期内不会有同类竞品，【信悦湾】210平做三房且总价大概率更高！【悦府二期】在品质和设计上都有很大差距，【悦府一期】起步价格则高很多，只有32套，这个预算段的人可以直接买（这也是这个户型开盘售罄的原因）。

• 4500-5000万：选择丰富。

• 295㎡（10楼以上）：西南向，户型方正，主卧和客厅朝南，这次的户型对比北区，也有极大的优化。

• 287㎡（10楼以上）：东向，拥有超大阳台，中低楼层看中庭园林而中高楼层则可以拿到比较大的景观面。

• 5000万出头：主推 305㎡（11楼以上）。东南向，超大跑道阳台，楼间距约200米，视野无敌，低区的旗舰户型。

2. 预算 6000万-1亿（150米以上高区大平层）

• 稀缺性：北区同类型已售罄，南区最后36套，是拥片区大尺度海景的最后机会。

• 6000-7000万：闭眼入 349㎡ 全新产品，这次相较北区增加了2.4米超大东向阳台。

• 7000-8000万：首选 427㎡，三面采光，东看后海、西看前海，三面采光，户型尺度也大于北区，部分单价仅17万左右，性价比很绝。

• 8000万-1亿： 409㎡（东南向）。属于终极配置的产品，对比周边竞品（如信悦湾370㎡），建筑面积更大的，并且整个深圳湾400m²以上的户型屈指可数，

  未来在二手房市场，是可以绝对的自主定价权的（这也是这个户型开盘即售罄的原因）。
• 上了亿元级的户型，如果希望更纯粹的圈层，尽量在一手市场买入！
• 因为同样是亿元级的户型，不管是半三还是恒二，还是悦府或者深圳湾一号，现即使在价值亿元，一手买入的时候其实几千万就够了，圈层方面纯粹度是不够的！
• 基本只有在一手新房的时候入手，邻居才更有可你是同一个顶豪圈层。
• 目前传出【深圳湾澐玺】与【丽思卡尔顿】行政公寓签署合作备忘录。
• 据说【丽思卡尔顿】行政公寓建面约3万m²，位于深圳湾澐玺公寓塔楼中低区，约1-30层，其中1、4、5层为行政公寓配套设施，包含餐厅和厨房、泳池、健身房等康养设施，小区业主有业主专属通道，可直接抵达公寓的自带配套。