楼市“主角”换了?深圳顶豪市场火爆,后海澐玺销售额突破239亿元,专家:优质资产成“压舱石”

自去年底以来，深圳多个高端项目表现亮眼，业内专家分析，当前市场需求结构正从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值人群将核心地段豪宅视为资产“压舱石”，是推动本轮结构性热度的主要因素。

核心区多个顶豪项目受热捧

市场购买力强劲

澐玺项目位于深圳市南山区粤海街道后海总部基地。公开信息显示，该项目所在地块为2024年末华润置地与中海地产联合体以185.12亿元竞得深圳湾后海片区近十年来的首宗宅地，楼面价约70388元/平方米，刷新了深圳涉宅地块成交总价纪录。

2025年11月底，澐玺开盘，最高单价达35万元/平方米。此次，澐玺加推162套房源，户型覆盖216平方米~426平方米，全部为大平层住宅。价格与准入门槛同步上调，备案均价约17.99万元/平方米；最小户型从209平方米扩容至216平方米，置业门槛从约3000万元提升至3250万元。

有相关媒体发布的开发商公示信息显示，此次澐玺推出的216平方米主力户型全部售罄，408平方米顶奢房源总价达1亿元，单价约24万元/平方米，开盘即被认购。

澐玺的热销并非孤例。记者注意到，自去年末起，深圳豪宅项目的表现就非常亮眼。2025年11月以来，深圳湾及周边片区已有多个豪宅项目推售。11月底，位于深圳湾片区的澐玺开盘，备案均价约16.88万元/平方米，最高单价达35万元/平方米；12月中旬，位于深圳湾超级总部基地的联泰超总湾开盘，项目首推125套建面约300平方米~1000平方米大平层，当日实现销售额约53亿元，该项目最高单价达到34万元/平方米。12月下旬，中信城开信悦湾住宅以最高备案单价38万元/平方米再次刷新纪录，其定位为对标全球湾区的顶豪产品。

其中，尤为突出的是深圳湾澐玺。克而瑞的数据显示，澐玺去年11月底入市后短短1个月，销售额就突破150亿元，登顶深圳2025年预售住宅销售金额TOP1，开盘当日销售金额突破130亿，打破了2025年全国单盘开盘的销售纪录。此次加推房源后，该项目销售金额累计突破239亿元。

业界专家认为，改善需求主导

优质资产成“压舱石”

如何看待深圳近期顶豪项目热销？中指研究院的专家分析认为，当前房地产市场的需求结构正逐步从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值客群购买力强劲，购房决策更聚焦于房产保值属性与改善功能，因此在市场调整期更倾向于购置核心地段的稀缺豪宅作为“压舱石”资产。

深圳房地产领域知名专家刘晓博认为，相比处于价格峰值的其它资产，中国一线城市优质房产正处于低位区间，具备一定吸引力。北上广深同级别地段，深圳价格是最被低估的。如广州天河马场地块，楼面价比深圳湾澐玺的楼面价高出约1.5万/平方米。他认为，对于2026年一线城市核心资产，可以重点关注：上半年是“筑底回稳”的磨底期，下半年存在进入“量价修复”阶段的可能。