今年的土拍市场，还未开拍，就已经是王炸，而且还是精准王炸牌——核心区托举、非核心区出清。
市场的剧本，提前写好，房企的抢地大战，大概率要炸出一轮新地王，也顺便要炸出更多的豪宅。
一盘精准棋
昨天（3月18日）深圳吹响了2026年的土拍开场哨——深圳2026年首批居住用地推介。
从这次用地推介的宗地特点上，可以看到深圳推地彻底摒弃了“全面撒网”的老路子，展示了6宗区位优越、条件成熟的二类住宅用地。
这是非常精准的滴灌，而不是撒胡椒面。
6宗宅地清一色布局核心板块，南山2宗、宝安1宗、龙华2宗、龙岗1宗。
这6宗用地都各有杀手锏，总结起来就是“核心区拼稀缺，非核心区拼配套”。
前海桂湾04-01-01地块堪称“绝版王炸”，作为前海目前最后一块可开发的纯住宅用地，享受的是五区叠加政策红利，紧邻腾讯企鹅岛，配套高端到天花板；
宝安中心区DY-02-01地块是本次“面积担当”，3.74公顷的体量坐拥前海湾全景视野，双面瞰海，地块平整，如果拿下很快可以开工；
南山高新技术区36-20地块学区+地段双buff，科创中轴核心+南外高新名校加持，背靠科技园产业群，高端改善属性算是拉满了。
至于龙华、龙岗的地块走的是实用主义路线。
龙华民治LG102-09&12地块紧邻深圳北站，产城融合配套成熟，已经有很多的新房林立；
龙华大浪西南地区01-05地块背靠阳台山森林公园，地段上不算特别核心，但山脚下适合打造低密度属性的产品，一路之隔是即将入市的卓越朗奕府；
龙岗大运枢纽站及其周边地区DY01地块16.97公顷算是龙岗核心这些年的“巨无霸”，有大运中心顶级公配。
这些宗地周边已经经过市场的检验，就看房企们怎么操刀了。
这些宗地核心区与非核心区的分水岭也非常明显。
比如前海桂湾04-01-01地块，附近是已经售罄的深业云海湾、天健悦湾府、天健悦桂湾以及待入市的招商海晏府，前三者是已经确定的价格，分别是均价约9.13万/平、9.58万/平，10.26万/平，就看招商海晏府的定价，是否会进一步拔高前海桂湾的价格锚点。
比如宝中的DY-02-01地块紧邻保利瑧誉府、中铁阅臻府、观潮府，前两者备案价约9.99万/平、9.48万/平，观潮府已经在诚意登记中，虽然定价未公布，但定价了也就决定了一旁地块的价格，让宝中片区的高端住宅属性更突出。
再比如南山高新技术区36-20地块，步行约930米是激活过片区的翰熙典居，备案均价约11.24万/平，已经累计去化约74.25万/平，也都抛下了价格的锚。
地块约3.5公里是深圳科技园板块的超级项目华润城。曾经一度市场认为华润城润玺一期、二期售罄后，科技园板块的新房就绝唱了。
结果，现在有了翰熙典居及旧改后续，如今再次拿出净地供应，届时出让，市场一定会再度沸腾。
但这几个区域之外的核心地块，需要面临的是内卷压力。
龙华民治LG102-09&12地块南侧的新房还有不少库存，若新地块的入市会让梅林关片区的供应增加，开发商只能更拼；
龙岗大运枢纽站及其周边地区DY01地块邻近中海大运玖章，后者去化率最高87%，新地块的规模优势会让东部改善市场的竞争更加刺激。
所以，眼下的宗地预备供应是精准托举核心区，让市场可以走结构性回暖的行情。
价格锚点继续上移
而更值得关注的是，这只是开胃菜，后续福田、前海、南山等核心区域的优质地块还会陆续供应。
所以，意图很明确——把好钢用在刀刃上，用核心地块的热度激活市场信心，而非遍地开花式的盲目供应。
这是深圳下的一盘精准的棋，对市场和日后楼市的格局有着根本性的影响。
一如曾经深圳的住房计划，解决的是量和保障性住房的问题，才有了如今个别区短时间内新房成片的如雨后春笋般冒起来，比如光明凤凰城、科学公园、龙华梅林关、龙岗新生、坪山中心、沙湖板块，并一直持续地影响着整个深圳楼市的格局。
现在核心净地供应，而且不是简单的核心地段，而是过去市场未曾想的超地段，要解决的是质，全力提质。
昨天（3月18日）深圳2026年建设用地供应计划出炉。
核心有三点——
1、用地供应精准配置民生改善与产业升级有地可用
计划供应90公顷，其中商品住房用地55公顷、保障性住房用地35公顷，核心目标是推动“住有所居”向“住有优居”升级。
2、土地整备靠前服务为项目落地与民生补缺清障铺路
全年计划完成整备700公顷，其中产业用地210公顷，公共服务和城市基础设施用地440公顷，居住潜力用地50公顷，主要是保障先进制造业等重大产业项目落地，补教育、医疗、交通公共配套的短板以及优化住房供应结构。
3、土地储备长短结合为城市发展与持续受益蓄势赋能
明确全市年度新收储入库规模不低于1050公顷，建立2026年—2028年三年滚动更新项目库，包含1920个项目、总面积6031公顷，就是收储提质，为长远的用地做保障。
可以看到，整个计划都围绕两个词，一个是“精”，另一个是“提升”。
然后就是今年计划实施770个项目、总面积2072公顷。
其中公服类项目占61%，重点用于新建、改扩建学校、医院、社区服务中心、城市公园等设施；
产业类项目占23%，将重点保障各类企业落地发展，助力创造更多稳定就业岗位；
居住类用地273公顷，重点用于保障性住房、商品住房建设。
也就是今年是公共类配套落地加速的一年，保障房、商品房这些落地的占比只有16%，占比不高，但完成商品住房用地55公顷就需要高度依赖这些核心用地的出让。
而这些地块，拍出地王，是非常有可能的。
比如宝安的北街坊地块，位于去年总价地王南街坊即观潮府的隔壁，华润、招商联手以86.4亿元的总价，拍出深圳的总价地王，楼面价约84180元/㎡；
比如前海桂湾04-01-01地块，北侧就是待入市的招商海晏府项目，是去年7月招商拍下的楼面单价地王；
再比如龙岗大运枢纽站及其周边地区DY01地块的附近是中海大运玖章，地块是中海曾经击败其他7家实力房企，拼杀240多轮以溢价70.4%拿下，综合楼面价高达2.96万/㎡。
所以，这6宗核心地块扎堆出让，是有可能把深圳楼市的分化推上一个新的高度的。
当前海、南山、宝中的核心地块吸引房企热抢的情况下，是大概率会诞生新的地王，在“住有优居”升级的背景下，从而进一步拉高深圳豪宅的天花板。
去年开盘的深圳湾澐玺就以均价约168800元/㎡开盘，成为深圳第二贵的新房，也是2024年12月华润及中海联手拍下的百亿级地块，折合楼面地价70387.83元/㎡。
虽然不是地王也是深圳土拍历史上百亿级地块排名前几的地块，但拍下之初也已经是深圳土拍历史上总价排名前三的地块。
再比如去年开盘的中海大运玖章，备案均价约6.28万/㎡，卖出了龙岗大运核心新房价的天花板。
所以，现在背景下的热门地块，入市后很大概率会形成新房价的天花板效应——核心区的土地越抢越贵，新房价越卖越贵。
对深圳楼市的整体影响是分化加剧，价格锚点继续上移。
当然，这是建立在房企们拿地后产品力表现上的，更讲究“产品力定身价”，要拥有匹配地段的户型，高端配套、优质服务才能站稳脚跟，不能再靠地段躺平，只卖地段的价值。
所以，核心区的热度，若被带动了，刚需、改善的市场就会跟进。
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