由于我从拍地至今持续有关注「深圳观潮」，期间也放出过不少一手信息。我前期参与过项目部分调研，也直接和设计对话，今天我们用全新的资料给大家拆解「深圳观潮」。其实大部分老友们应该都多少了解南街坊「深圳观潮」的位置，为了照顾到所有读者，以及最新的调整，给大家简单介绍下。「深圳观潮」位于宝安中心区滨海板块，在整个前海湾的规划中，这是唯一一线头排南向海景的位置，在整个大前海里是绝无仅有。项目最让人心动的是独揽一线海景的视野，几乎没有任何遮挡。其实基本的信息我在这条视频介绍过，大家可以花个小几分钟来个大致的了解：从建模中我们可以看出，首推的这一批房源是分布在整个小区最东侧的，大多朝向东南看摩天轮海湾方向，也是最远离沿江高速的。「深圳观潮」由华润置地和招商蛇口双央企联合打造，两家在近年都在深圳出过顶尖案例如「深圳湾澐玺」、「招商玺」、「润玺」等。这次联手出品，要做对标「深圳湾澐玺」同款顶序作品。作为深圳国标新规2.0的第一个豪宅定位产品，是一个无70/90限制，无人才房，无保障房的小高层住宅小区。「深圳观潮」最终是突破了80米的限制，通过底盘叠加做到了近100米的高度，把景观面抬升20米。所以即使是低楼层的景观也不错，大部分户型都能越过前面的「欢乐港湾」解锁真正的一线海景。真实的景观体验可以找我们看景观建模VR，目前已解锁首推的143-330㎡所有房源，每一层每一户都覆盖。「深圳观潮」最初只计划首推1-5/1-6/1-7栋约143-168-188-260㎡四房户型，近日了解到首推还会把1-3栋约245-330㎡户型也放出来，共约220套。
约330㎡户型几乎是整个前海湾住宅最强户型了，四个大尺度卧室，其中三个是套房，主卧更是大得离谱。7.4米开间的大客厅可以多+1多功能空间，中西厨已是标配，还带有酒窖和家政（保姆）套间。考虑到334㎡这个户型尺度大空间多，我针对不同的区域标记了颜色。虽然实际空间没「壹方玖誉」488㎡夸张，不过加上景观和朝向，从性价比和舒适性角度感觉可以一战。
- 约260㎡四房四卫（三套间）全景舱F户型
这个户型落位在整个「深圳观潮」最好的位置，位于东南角，全盘仅40套。全景舱设计享有完全无遮挡的海景视野，这个景观视角预计在同段位里面没啥对手。
全景舱户型设计主要是针对景观面非常辽阔的位置，以偏厅打造南北通透的客厅+前后阳台，环绕270°观景。
当然在深圳未必所有人都能接受全景舱这个新鲜事物，考虑到户型的新颖性和传统，「深圳观潮」在同面积段中也设计了相对传统的南北通透户型。
- 约245四房四卫（三套间）通透E1户型
245㎡户型落位在「深圳观潮」的1-3栋，可以做到传统通透4+1房四卫（客厅7米空间多增设茶室/书房）。同样有三个套间，LDK对流，整个阳台开间10.1米。
该户型所在位置会被1-5栋的260㎡产生一定的视野和日照阻隔，具体遮挡关系大家可以联系我们查看245㎡的景观VR和室内日照模拟。
- 约188㎡四房三卫（双套间）通透C户型
188㎡户型都是通透设计，均位于1-6栋，在小区东侧，T3品字形结构。基于楼栋结构分了两种户型（C1/C2），总体都非常相似。该户型有点像245㎡的简致版本，同样地客厅有充足的开间可以增设多功能空间，餐厅也有西厨的位置。其中C1有两户，主阳台东南，景观不错，尤其是东端户，算是宝中唯一没短板的产品，集地段+配套+实用空间+景观+KFS品牌于一身。而C2的188㎡主阳台西南看小区中央园林，背面看宝中西部商务区城景。- 168㎡四房三卫（双套间）通透B户型
该户型做了四房三卫的南北通透设计，几乎就是188㎡砍掉了多功能空间和西厨，基础功能不变。
168㎡这个面积在深圳核心区新房里是大量缺失的，然而它是个非常好的改善型产品。这次能出在「深圳观潮」中，算是一个稀缺产品。过去的新房最大通常做到143㎡，7090废除后，不少新房又直接拔高到近200㎡起步。
168㎡户型主朝向西南看小区园林，直面整个超大超开阔的中庭景观，赏立体水景和丰富的园林铺装。
- 143㎡四房二卫通透A户型
143㎡是黄金面积，无论是过去7090限制，还是如今放开，143㎡这个面积一直都在市场的大部分楼盘延续，并且都卖得相当好。这次推出的1-7栋是入门户型，同时也是整个「深圳观潮」中景观入门户型，能看到前海湾山海城景，也能看到摩天轮。作为最低上车门槛的户型，预计2000万不到的预算在深圳湾、华侨城、香蜜湖都找不到有景观的，套数很少，首推出来值得把握一下。“底盘”概念是近年来很火的一个小区规划的形式，过去多用于占地面积相对较小的项目，说白了就是在有限的土地空间里做出更多层次和配套功能，打造复合更多空间，提高舒适性和实用性。就如汽车的底盘一样，它做得好不好，决定了体验者的舒适性和实用性。不过去年项目的占地不算大，这其中最大的「深圳湾澐玺」（约3.16万㎡）也因为超高层地标的规划，容积率和密度也相对高，单栋占地超1000㎡导致花园占地小。而「深圳观潮」占地约4.25万㎡，容积率3.41的数据中，小区花园占地就显得非常大。这次项目集合了GAD、承迹景观、932、NCDA等全球的设计天团。针对这个底盘概念我特意找了项目的设计对话，以及参加了一次设计访谈，了解如何利用地块占地优势做出一个约8万㎡的超大底盘。这里面有约5.5万㎡的三层立体园林，还有约0.55万㎡的会所（棋牌、健身、宴会、Party House等功能）、室内篮球场、室内网球场、室内恒温泳池和约1.83万㎡街区式商业（体量跟东京麻布台之丘相近），预计由华润万象生活招商的。「深圳观潮」底盘概念跟东京的「麻布台之丘」底盘也有异曲同工之处，而且基于国内住宅的开发特性，「深圳观潮」底盘的层次会更多，有内部小区园林、步道花园、露天水池等，这些都是日本独栋管理的Mansion所提供不了的。基于国内的小区园林文化，「深圳观潮」通过利用底盘打造的园林相当惊艳，也是深圳目前最大的临海300米垂直立体园林，设计灵感来自澎湃大海中的海心岛。立体园林会以“森海·浮屿”的概念，把整个项目分为多层级开发，底盘为“海心”，10栋楼宇为“岛屿”。嗯，这是上次对话设计的时候给我说的，我这种俗人的理解就是滨海主题的大型社区，很多元素都跟海岛、海洋相关。复合花园有很多层，有10栋楼，一栋一花园入户。深圳观潮小区大门设在地块东边，有旭日东升，紫气东来之意。
主入口设计了车马院，内外做了双水盘环岛，内环岛专属归家落客。通道两边有净高9米的桅杆造型立柱提升空间场域，再以8株稀有乔木点缀引入勃勃生机，有“九五至尊”、”八方来财”的美好寓意。
项目还有很多岭南特色的“风水布局“巧思设计，不过受限于我个人对风水见解尚浅，就不一一展开。
车马院设计了天圆地方的穹顶，能透入自然天光，渗透到转盘的水景。这方面设计也跟我聊到，这个景色在不同时辰和季节呈现的水波斑纹都会不一样，旨在营造不同的自然声息。穹顶的上方是小区的顶层园林，可以看出这个立体园林设计，是为了在尽可能扩大住户可以足达的漫步空间。底盘外围除了归家大门和次出入口，最显现的就是约1.8万㎡的双层滨海街区式商业，体量跟东京「麻布台之丘」的底商相近。这个设计有别于过去传统底商，而是运用好华润的商业经验。预计由万象生活招商，能给到深圳目前街区商业最顶尖的商业运作和品牌进驻。另外据悉万象今年还会把宝体的运营权拿下，届时宝中的体育场馆将会更上一个台阶。对内是商业里街，穿梭在底盘外围，同样有门禁业主们可以从小区花园内部自由出入，有点小区二层对外衔接整个宝中的滨海连廊，空中连接欢乐港湾、滨海文化公园、宝中其他大型配套。按照目前释放的消息，「深圳观潮」的会所是为业主打造的圈层社交空间。在不同空间有丰富的社交属性，比如商务社交、健身社交、儿童社交，据悉是只开放给业主私享。会所规划方面，除了基操的棋牌室、茶室、宴会厅、Party House功能以外，还有健身房和泳池，其中室内恒温泳池是约25×8米水面。户外还有一个小孩专供的心形戏水池，寓意为“蔚蓝宝石”，其递进深度最深水位在45cm左右。戏水池旁边有一个约200㎡左右的家长休息处，在小孩水上狂欢的时候，当爹妈的也能舒服地在一旁静静刷个剧。小区有球场不算新鲜，不过能够利用大底盘做到室内双球场的，在深圳哪怕是豪宅项目都不多见。「深圳观潮」的超级底盘除了街区商业、立体园林、会所配套之外，还有一个室内篮球场 + 一个室内网球场。过去大多项目都只做室外球场，平时大家使用的时候难免产生噪音影响，「深圳观潮」这次直接卷成了室内球场。深入内部抵达小区园林，共设计了约5.5万㎡的三层复合庭院，亮点是超开阔的尺度感，对于一个占地4.25万㎡住宅能做出130%的园林占比，户均园林面积约90平米，放眼整个深圳都不多见。我们在建模的时候研究中央庭院设计中看到，三层庭院并非明确的分割楼层，而是上下坡度和转折融合，让人在散步中不经意间穿梭在各层之间，移形换影。正如上文设计所言，园林为“森海”之意，即丰富的绿植 + 大型水景。如果住的是看园林朝向的户型（如168㎡户型西南向），整个花园的观感也不输外景。小区内有两处有设计造型的大水景，心形的是极具辨识度的戏水池，中央是约800㎡的大型水景，旨在多个角度看都有深海谧境的感觉。从会所空间望向园林，或是从园林回望会所，都会看到这道“海洋之心”水景。 商业配套
宝安中心的配套是放在整个深圳乃至粤港澳大湾区内，论单个板块都是TOP的存在。
其中商业配套十分旺盛，有大名鼎鼎的「前海壹方城」，这个36万㎡的深圳西部现象级商场，历经近9年的运营，招牌品牌不断升级，覆盖的消费层级非常广泛。
临近「深圳观潮」旁边的还有欢乐港湾西岸、华润万家、西部商务区连片的商业配套。
由于宝安中心区是填海所得，先规划路再建楼，道路交通自然四通八达。从宝中到前海地下通道、上深中通道、甚至长远的深珠通道，都是触手可及的距离，几乎站在了湾区的核心位置。
「深圳观潮」西侧还规划了一条临江大道（原海滨大道），西向深圳机场，东接南山前海滨海大道。这条路早在2020年获批，连接宝中和前海桂湾的水下隧道，现在没钱可能没那么快可以兑现。而关于沿江高速方面，其实早在2021年就打算落地规划了，而事实上当年把红树林的移植和生态修复方案也一并弄了。至于后面为啥没有动，归根到底大概还是钱的问题。另外临近的路口在建连接大铲湾腾讯岛的跨海引桥，建成后两点路程只需要8分钟。跨海桥连接宝安中心Vivo总部楼下裕安一路和腾讯岛纬二路，对于两岸来说是一个利好工程，进一步拉近了宝中和腾讯岛的交通距离。公共交通方面，宝中有三条到达率极高的地铁线贯穿，还临近所谓的“深圳一环”的前南环线（15号线）。
另外位于宝安大道的穗深宝安站过两年就可以搭乘城际通达前海、深超总和皇岗口岸，未来还能换乘深港西部快线抵达香港。
不过「深圳观潮」距离地铁站并不近，最短路程的是5号线宝华站有900米，距离11号线宝安站1.1公里。据悉未来金科路和裕安西路交汇口会有9号线宝安延长线海韵站（规划）。前天聊到过「科技园新地块」的学区很特别，小学和初中跟其他小区错开。其实这些都是商改住地块很容易碰到的情况。「深圳观潮」学区同样比较特殊，按照宝安区最新的学区划分（https://www.sz.gov.cn/school/ba/index.html）：小学：海韵小学+宝安小学+海裕小学的共享学区
初中：宝安中学集团海天初中+宝安实验海旺初中的共享学区
共享学区，就是可以同时填报学区里的所有学校，按照志愿顺序和积分高低录取。
不过「深圳观潮」最好的学区组合，当然是海韵小学+海天初中，其次为宝安小学+宝安实验海旺初中。
海韵学校：小学115，初中117.5
宝中海天：小学95.5，初中113.1
宝安实验：小学95.5，初中100.5
宝安中学：初中111.6
宝安中心配有「宝安妇幼」、「南方医科大学深圳医院」和「儿童医院」，大约15分钟车程的前海前湾还有「泰康国际医院」。宝安中心配有大量公共配套，除了「深圳观潮」家门口的滨海公园「欢乐港湾」以外，还有中心绿轴连带了演艺厅、少年宫、图书馆以及湾区书城。另外还有宝体（预计华润将拿下运营）、艺术馆、文化宫以及全国最大书城「湾区之眼」。欢乐港湾西区也新造了一个“海之声”欢乐剧场，前阵子用于全运会闭幕式，由华润文体运营。剧场采用陆域看台和水域看台双结构设计，拥有全国最大的户外水上舞台（3370㎡），承办音乐剧演艺、超级发布会、音乐展演等。临近的海边的红树林还有规划「欢乐港湾」二期延长段，目前已经做了一个山海连城。宝安中心的配套非常多元化，其丰富程度接近一个大型城市的中心，综合面貌和配套放眼深圳全市也算名列前茅。我年前阵子去了观赛世界帆船，环绕了整个海湾，感觉整个前海湾的面貌的确起来了。如果说后海书写的是深圳的现在，这边就是未来。
总体来看「深圳观潮」把预算区间划分了几条线，大家基本上可以根据预算对号入座。
5000万段玩顶豪330㎡；
4000万段看头牌全景舱260㎡；
3500万段看阔绰海景四房245㎡；
2500万段看性价比海景房188㎡；
2000万段看大社区园景168㎡；
总价预算不足2000万，也可以考虑带景观的143㎡户型。
若预算不到1500万，建议等等「北街坊」，或者找我们同步对比周边二手。
从目前宝中的市场消费能力和主流成交产品来看，跟前海三湾相似，超过3000万是一道大坎，直接划分开了户型尺度和不同需求的群体。
不过可以预见的是「深圳观潮」的出现必定会卷到目前宝中的「壹方玖誉」、「熙龙湾」、「新锦安壹号」等老一代的豪宅，成为新的宝中标杆。
宝中南街坊「深圳观潮」计划首推143-168-188-245-260-330㎡户型，即将开放实地样板间。项目采用预约制，可联系官方销售孙绍月看房，获取 3D景观建模 + 航拍每层景观 + 户型使用率 + 日照模拟。
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