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深圳土拍剧透:推6块宅地,有1块「名花有主」

  • 2026-03-31 18:29:54
深圳土拍剧透:推6块宅地,有1块「名花有主」

莫老爷/文

2026年3月18日，深圳有关部门举办了一场“2026年首批居住用地推介会”，40多家房企齐聚一堂。
会议放风：深圳马上有6宗住宅用地要摆上货架。
分别位于南山科技园、宝中、桂湾、龙华民治、龙华大浪、龙岗大运，总地块面积约26.95公顷，总建筑面积约80.69万㎡。
其中，大运DY01地块，早就胜负已分，只等落槌！
该地块占据深圳东部最好位置，地块面积16.97公顷、建筑面积47.68万㎡，体量占6宗地总规模一大半，是妥妥的“巨无霸选手”。
这块地的邻居中海大运玖章，建筑面积10万㎡、楼面地价接近3万，成交价30亿，按这个地价水平类推，大运DY01价格会突破100亿，诞生一个年度总价“地王”！
本文，跟大家聊聊，为什么莫老爷说这块地早就写了“华润置地”的名字？

一、华润盯这里很久了

2025年初，中海大运玖章出让时，华润就和中海拼抢到了最后——华润报价报到第245轮才放弃，中海在第246轮拿下。

二、华润早就真金白银砸进去了

大运商业地标“大运天地”，做得非常好，是华润近年来最成功的商业项目之一，据说大概7年左右就能回本，远超华润前期估算。
因为这个商业的存在，大运地段价值大幅拉升。
如果华润这次再错过大运DY01，那大运核心片区就没多少宅地了。
这等于说，华润这两三年在这里又是搞商业，又是运营体育场馆，干完了所有最累最苦的活，好不容易把这一片炒热，最后却把“最肥的肉”拱手让人——房子让别人盖，钱让别人赚！
华润不是菩萨，这不可能！
莫老爷听说，中海大运玖章没拿下，华润之后内部复盘，肠子都悔青了。

三、华润连”坑“都挖好了

如果说前面两部分内容，只是莫老爷的市场判断、行业嗅觉、逻辑推演，那这部分，就不是猜了——而是华润自己把动作做出来了。
2025年7月21日，华润置地全资子公司深圳市润投咨询有限公司发布《深圳市LGDY项目规划及建筑概念方案设计》招标公告。“LGDY项目”即龙岗大运项目，从这时候开始，华润就已经在给这块地“画蓝图”了。
然后上个月，2026年2月28日，还是这家公司，又发布了一份《采购结果公告》，说针对“08-04、DY01-02、DY01-04”三个地块，华润已经找到了供应商来做基坑支护设计。这则公告，字数不多，信息量却巨大！
首先，从地块编号来看，这三块地，有两块都是大运DY01里的宅地。
其次，项目命名“华润置地深圳大区A1项目”，在房地产开发内部流程中，一个地块被内部命名为“XX公司XX项目（且冠有公司名）”，意味着它已经被纳入公司项目库进行管理，成为公司正式在建/待建工程。
再次，采购内容是“地块基坑支护设计”！
怎么理解？人话版：你盖一栋楼，首先得挖坑吧？坑挖深了，四周的土会塌，怎么办？就得先把坑壁撑住。这个“撑住”的动作，是基坑支护。而基坑支护设计，就是算清楚：这个坑要怎么撑、撑多深、用什么材料、花多少钱？
按照开发流程，基坑支护设计是施工单位进场的前奏，走到这一步，房企早就不是在思考“这块地要不要拿”了，而是在思考“它要怎么盖、按什么代价盖”了。
并且，基坑支护设计也不便宜。网上能搜到，深圳湾超级总部基地中央绿轴综合工程的这笔费用采购控制价达到了701万元。
综上，可以说，一般情况下，一家房企在没有较高把握拿地、没有片区主导权、没有政府协调基础的情况下，就先去做正式的基坑支护设计，是非常不划算的，所以，罕有房企这么干。
总的来说就是，华润用两三年时间，把“看好这里”、“砸钱这里”、“行动这里”三部曲都演完了。除非是钱多烧的+员工闲的，否则，不可能不拿这块地。

四、这块地给华润开发也是众望所归

龙岗政府非常重视大运DY01地块，东部能不能真正崛起，就看它了——深圳东部输不起，龙岗也输不起，如果再给错开发商，再烂一次尾，大运的信心就彻底毁灭了，东部十年都缓不过来。
纵观整个行业，既要能扛得住100亿资金压力，又要能把商业盘活（地块商业体量不小），还要有片区统筹经验的，思来想去，只有华润一家。
奉劝其他房企：没有金刚钻，别揽瓷器活！莫老爷相信，龙岗政府也会力挺华润操盘，这不是偏心，而是为了保住深圳东部的未来。
接下来，就看华润会派哪位“王牌操盘手”来执掌这个百亿项目了。面粉已经这么贵，面包要烤得好，掌炉的师傅，至关重要。
本期互动：你们觉得华润会派谁来操盘？这块地住宅最终能卖到多少钱？欢迎留言爆料，咱们一起蹲守这个东部地标诞生。
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