网上有个很流行的说法：学区房没人要了。
出生率下降、老破小腰斩、AI动摇整个教育格局。
好像谁还在买学区房，谁就是这个时代最后的大冤种。
但从我接触这么多家长的角度来看，我可以很负责任地告诉你：
买学区房的人，一点都不少。
只不过和五年前完全不是同一种人了。
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先搞清楚上一轮为什么学区房暴跌
一、真正暴跌的其实是“伪名校”老破小
这里说的伪名校，不是说它不是名校，而是成绩没有被验证的学校。
深圳过去几年一直在搞名校集团化，造就了很多打着名校牌子，但实际还没出成绩的。
关键是你没名校也就算了，很多房子老得没法住。
最典型的是八卦岭宿舍，当年炒作旧改，双荔园概念，83年的老破房都炒到15万单价，现在跌到只剩3万一平。
后来大家缓过神来，原来遍地都是名校集团。
你有荔园系，我有福外系，你有深外，我有深实验分校。
稀缺性没了，价格炒这么高，不崩才怪。
最主要的是，没出成绩，大家全靠预期猜。
靠猜，当然就不值这么多钱。
二、顶级名校学区房其实也暴跌了
不过曾经深实验学位一度溢价高达700万，学位溢价有点过于离谱。
热钱来临的时候，人人都可以继续吹牛逼讲故事，潮水一退，大家都发现还是得精打细算。
毕竟与其花700万买老破小，还不如留给子女再买一套房。
这几年深圳房价普遍下跌，大家对高价学区房反而更谨慎。
所以跌的不是"学区房"，是"炒作型老破小"和"天价溢价学区"。
现在呢？
百花泡沫被挤的差不多，学位溢价也就200-250万左右。
深圳顶级学区房老破小，价格在上涨，成交也很活跃。
说明大家预期共识已经达成，底部信号很明显。
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现在到底是谁还在买学区房？我总结了有以下5类客户：
第一种，刚落户深圳不久新手妈妈
30多岁出头，大宝准备上幼儿园，就是想让孩子上好学校，看到周边同事妈妈都有学区房，感觉特别有紧迫感。
她不太了解深圳教育和买房规则，不清楚自己这个预算能买哪里、能上什么学校、具体怎么操作。
深圳平均年龄32岁，新生儿还在高峰期，在乎孩子教育的妈妈足够多。
这一类妈妈，每年年底到年初都会来找我。
第二种，已经有房但学位不行的家庭
孩子在读小学，但小学质量很明显不太行，考虑换个好学校。
尤其是打算要二胎的，两个娃都得上学，想着置换或者再买一套小户型。
刚开始想着租房，但发现太折腾了，手上握着几百万资产亏不起，但孩子等不起。
第三种，孩子还没到学龄，就开始规划的高知妈妈
这一类家长是比较鸡娃的，从小就开始规划，生怕孩子成绩不行。
我见过一个最极端的，说她每个周末都要出去付费学习，DSE、MK、PCB各种专业术语特别熟。
公办国际转轨路线特别熟，小孩还没上小学，就想出娃以后大概要往哪个方向发展，然后以终为始砸钱鸡娃。
后来发现，学区房是真的绕不过去。
第四种，纯刚需自住的年轻夫妻，有些甚至没娃。
前段时间，接待一堆大厂的夫妻，两人刚结婚就来找我咨询买房上车。
孩子还没有就考虑学区，说实话这种更多的是买个保障。
同样价位有好学区，将来自己使用还是转手都更方便。
第五种，改善换房的自住或投资客
总价700万到2000万这个换房区间，很多人把学区权重，排得还比较靠前。
很多有钱老板想的很清楚，我可以不用，但我一定得有。
同样品质两套房，带好学区的一定优先。
深圳这几年最保值的新房，深业中城，就因为带深高南学位。
昨天文章也说过，同样是2022年开的新房，带深高北学位的中海学仕里，就是跑赢龙华其他新房。
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其实现在买学区房的人真的变了。
大家不是为了炒，而是真刚需。
深圳上学是有学位锁定，学区房动辄一用就是3-6年，有些高达十几年。
本身成交量就没那么活跃，好学校也没那么多，虽然名校集团很多，但拔尖的还是那么几个。
家长们想法很简单，反正孩子要上好学，价格跌了很多，现在刚好可以抄底。
租房能上的学校，天花板摆在那里，想上好学校还是得买房。
有个客户跟我说，之前没找我咨询，自己脑子一热花了十几万去明德租房，结果老二用不上，还得重新再折腾一遍。
现在就有点后悔：
与其把办租赁凭证给别人交房租，还不如买个便宜的好房子，大不了还可以自住使用。
实在不行，用完之后亏也亏不到哪去。
更何况，买学区房买的是圈子，买的是好老师、好同学、好家长和好氛围。
如果孩子上了好学校，那就不是消费，而是投资。
现在家长也没那么鸡娃，并不是说买了学区房，一定要让孩子读名校。
他们的想法反而很朴素，爸爸妈妈有能力的前提下，尽量让你上好学校。
能读出来更好，读不出来也有托底，最重要的是同学圈子很好，保底不会太差。
所以以前大家买是炒一把赚差价，现在是住下来让孩子上好学校。
深圳近2000万人，每年都有无数新家庭进入这个决策周期。
优质教育天然稀缺，想让孩子上好学，一直是家长们永恒的刚需。
学区房的故事，远远还没有结束。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
