一个在广深解决买房和贷款难题的职业炒家
（自我介绍链接，了解我，我们一起买对房）
最近这段时间，深圳楼市的温度确实上来了。各种媒体都在大肆宣扬“小阳春”，制造了不少焦虑情绪。
今天和客户也看了一天房，客户过于乐观和悲观时候，我都会做相对应的调正。无论热和不热，我们都需要有依据有数据。找到真实的信息，我们才能下判断。
就像乐有家给到这个月预计一二手破万的时候，我们能找到具体网签的数据的话，就能跟他一样做出预判。同时也知道他说的是不是真的。
客户看到有人给他数据说，这周末成交量下降了，我结合最近的体感就明显能感觉到不可能。晚上回来后，把工具和数据都给到客户。
也把最近成交和杀价行情的交流记录，给到客户看。客户也就知道现在到底是到了什么程度。
前两天我说的隐形涨价，好像说快了。因为现在几个网红盘是直接价格干穿上去了，直接对比年前涨了10%
好在有些盘还有些遗落之子，还没被扫掉。今天下午和客户约前海某板块目前最笋的那套房的业主聊，他就有点沧海遗珠的感觉，明明其他业主都一堆人去看房，一堆人在约摆台谈判。这哥们，给人的感觉就是，市场没起来，没人理过我的感觉。
就光他没被市场滋润到的感觉。
当然因为客户对深圳的行情也是处于，依然没有足够的参照物的阶段。
所以这一场，就是纯粹让客户了解，现在这些板块最笋盘，能压到什么程度。
当然有一段插曲，就是遇到有中介乱报价，比我们知道的底价少了二十万。弄的有点尴尬。现在这个阶段，还是有故意报低价抢客的操作。
不过解决问题也简单，中介千千万，业主就一个。
见到业主，先套初步出价，然后他出价之后，我再向下砍80万。
跟客户说了，觉得价格合适，他可以拿下。如果还是觉得自己，没到下手的阶段。那就看我砍价，他观察业主这时候的说话、状态、肢体、情绪变化。来确认哪个阶段是，业主真正的极限，还有看我怎么出价砍价，还有让业主走。
当然不是一开始就直接谈判，那种是无效的。
我从早上就带客户把前海最有代表性的几个小区里面的标杆户型和最近笋盘或者同户型都看了一遍。
把板块商业、CBD、小区周边、配套，内部环境、景观、最近成交价、笋盘价，这些东西都看一遍。要的就是立起足够的参照物。
然后最后加上一场板块最笋盘业主实战砍价，作最后的一块参照物拼图，按上。
也就基本上能把这个板块的情况了解的差不多了。
因为晚上要回广州，带娃，明天还要处理广州客户的事情。所以后面的事就让深圳的小伙伴，再继续和客户补充其他次一级小区的看房。最近行情起来，就只能有些单让小伙伴帮我分担工作量了。
因为是我主谈，客户下次真确定要这个房的时候，他可以随时推翻我这次谈的结果。这就是这次的退路。
当业主第一次报价后，我直接杀穿80万，这时候其实大部分业主会暴露自己的要价范围，而且在没有预料底下，会对于后续给价会失去原来的节奏。太温柔的谈判，很难知道对方真实意图。
但太鲁莽的杀价，对方会认为你并没有诚意。
所以谈判是艺术的原因，就是你要时刻感受到对方的状态，该压制压制，过了就要礼貌往回拉，让他别怕，可以继续谈。
而且压爆也不怕，我们会有预备队友，随时在把业主谈崩了，再拉回来。
最后十万十万加，每加一次价，我们注意给对方压力，但同时注意给到自己诚意的情况下。你会慢慢知道，这家伙哪里就是极限。
所有外面谁报的假价格都好，在恢复到只有下意识反应的业主身上，你会看到什么是他的底价。还有我们能压到多少。
哪里就真的崩了。
当然还有几次中场离场，我在后面跟你讲现在到什么阶段，你看到他有什么反应，代表着什么后，你会发现你好像开了上帝之眼，对所有的答案都会变得很清晰。
后面跟客户说，我们这次还没准备好，还没真的想买，到现阶段基本上我们能清楚什么价能拿下了。接下来就是放业主回去。
能不能再压下去，可以。只是我们还没准备买，这时候硬压下去，会造成两个结果。
一个彻底把他得罪了，但又不买。下次我们真准备好的时候，他有可能就不跟我们谈了。所以目前阶段最好的就是，我们清楚了他的一切，把他放到我们备胎选项里面。让他回去，最后不行再回来找他。
另一个就是真压爆了，有可能这个业主就把自己能卖的极限价格，说出去。我们极有可能成为他人嫁衣。业主把房子卖给别人了。这我们的退路就没了。
跟客户说好后，我们就把业主放回去。
然后再跟客户复盘以这套为例，我们的贷款金额有多少，中间有多少支出，分别是什么。
所有事情办完后，我们手上真实支出是多少，后面月供扣掉租金后，要给到多少出去。
整场参照物战就搞完了。
目前市场热，房东的心态稳了。在成交量前20的热门楼盘里，超过一半的挂牌价在往上调，其中约20%的业主直接上调了5%-12%。深圳31个核心地段的成交价，已经率先走出了行情。
因为是市场自发行情，如果能持续3周，那这行情就做实了。
区别于929，因为当时是号召政策。结果后续政策没反应就歇火了。
这次是个人需求自发出来的，只要没政策打压，就会有人一个带一个的往里进传播开来。后劲会很足。但如果打断，那就会继续歇火。
目前看应该没这继续搞跌的动力了。
广州这几天贷款继续在放松，特别是按揭的放松的很快。
希望能早点重启先息的按揭吧，又或者经营贷能高成数也行。
目前深圳买1000万的房子，能全部搞完最后支出就十万左右，不过中间你要有80万左右启动资金，含给业主30万+定金。只是后面贷款多贷一点出来，就把中间的费用覆盖掉了。需要注意的是，这个窗口期很短，行情来了的话，所有涨上去的价格，都需要变成首付。
比如多涨50万，银行贷款跟不上，你就要多掏50万当首付。这对于投资客比较不友好。
4月份深圳几个银行要调评估系统，目前赶不及的客户，可能要等到4月中，新系统的处理方式完善后才能冲。只能求行情别来太快，不然容易变硬上的行情。很多细节操作就不好弄了。
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（2026.3.16 单敏先生 minlmf）
楼市沙龙（广州3.21 周六、深圳3.22 周日）
时间：14:00-16:00
主题：
1、哪些板块涨的最快最有潜力
2、贷款市场实时变化和玩法
3、不同预算，怎么选房是最优解
额外分享：二手笋盘、一手楼盘底价、自由问答。
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