又崩了!龙华成为了深圳楼市的重灾区

最近龙华有几个小区商品房业主直接把我们公众号后台轰炸了，

主要是反映小区里面的安居房，开始转红本了---放盘价很低，非常担心自己的商品房会崩盘。

我特别看了下这两个小区，

一个是上塘当年的一哥--中海锦城

一个是上塘北三宝--特发和平里。

其实小片区位置都相当不错，当然中海锦城业主近几年持续投诉漏水等问题，考虑到中海锦城左边的中海汇德里也是师出同门，一堆风波---这样一看也就瞬间秒懂了。

中海锦城目前的二手成交价：

89平 500万上下

从历史趋势上看，早都已经跌破2018年的价格。

当然距离2014年首次开盘价3.25万，一手业主面上还有60%的浮盈。

但这里有个很悲惨的情况：

中海锦城也是当年安居房和商品房混合开发的经典---而

中海锦城的安居房有1400套，而和平里有1000套。

加起来足足有2400套！！

这还不算最悲壮的，最悲壮的是：

已知安居房10年可以转红本---那么这批天量的安居房即将开始杀入二手交易市场。

而你要知道：

中海锦城的安居房开盘价，就1万！！

和平里安居房开盘价也一样，就1万。

而从网上剧透的信息看：

中海锦城的安居房，2房65平在200万＋，3房69平在300万上下浮动

虽然安居房整体的居住属性不如商品房，包括当时开发商给的位置---更靠近天铁，

但1000多套低总价的红本杀入战场---甚至人家69平就能做3房，还是相当能分流不少购买力。

同样的问题也发生在和平里二期身上

和平里二期安居房和商品房是不分开的，共用小区花园、配套等全部设施，不存在阻隔等事情

69平2房的挂盘价在300万上下。  

而整个和平里二期的房价体系--在这几年完全没有任何起色，87平3房已经成交到了340万，马上就要跌破底裤了。

而和平里二期的商品房确实内忧外患：

想涨价--对内有一堆安居房红本，低价在那里向下拉

对外--周边一堆楼盘成交价不停破新低

买家很简单--你不降价，甚至不降到底裤价我就不买。---真的是既生瑜，何生亮。

我们只能说像中海锦城、特发和平里是那个时代推安居房和商品房同权时代的牺牲品

另外我们要提示一点：

安居房超低的购买价，确实对整个房价体系的影响显而易见：

比如我在我们房产群里看到北站的深外龙9年制学位房---63平成交价已经255万了，真的是每一年都下一个台阶--完全没有底线可言。

高峰期卖到720，还是我一个群友接盘的，不知道他现在是什么心情

龙悦居当时补完地价成本大概在48万左右，结果出来后一飞冲天，在2019年直接400-500-600-700，冲上云霄

接着700-600-500-400往下跳

本来以为去年的300多万已经算是市场底了--跌的可以了，毕竟这房子一个月租5000妥妥的，结果一开年直接奔200去了

道理很简单：

先手买家在极低的成本面前，怎么卖都是浮盈

你作为高位接盘的后手，拿什么去赢人家。

龙悦居最大的价值还是深外龙的9年制这个优质属性，但奈何先手成本实在太低，人家降价甩货叫抹掉利润

你降价甩货叫割肉放血

完全是两个概念。

所以这种安居房和保障房混合一起的房子，商品房中越小的户型受到安居房的暴击会越大。

而越偏改善户型受到的影响越小。

但龙华有个巨大的bug

中海锦城、和平里的安居房哪怕卖到这个价，你会发现在右边不远处---壹城中心所在的龙华中心

新出来的商品房新盘也就卖这个价，品质比你还好，户型还要吊打你

结果安居房转了红本--也卖不出去--继续降价走货找接盘的

那边商品房也卖不出去，像金地某盘开盘去化率竟然为0，一套也没卖出去。

完全是内卷的自相残杀

说真的，我发现龙华的新盘供应量真的是源源不断，怎么挤都有

壹城中心其实算是一个很不错的大盘，但现在价格根本抬不起头--就是周边一堆牛鬼蛇神的源源不断的新盘，价格直接给到暴击

像红山总以为没新盘了，在金地上塘道隔壁还能挤出来几个联发的Pizza地块，把人家金地上塘道的西南侧采光封的死死的

像梅林关以为也收官了，未来又要冒出来接近1万套新规的楼盘

我以前也穷过，但穷的时候也没去做鸭子，还是有骨气的。

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