如果要选择一个板块代表深圳的未来，很多人能想到的那必然是前海，30年前的一片滩涂，如今已经成为了深圳最值得期待的价值板块。而前海三湾之中，桂湾又是那个“最浓缩最精华”的存在，它是前海的核心引擎，也是深港国际金融城的所在地，不久的将来可能会成为深圳的“中环”。今天我们就来深度拆解一下桂湾板块的整体情况，以及片区内几个绕不开的住宅项目。桂湾片区位于前海自贸区北部，紧邻宝安中心区，目前是前海三湾里较为成熟的一个板块，规划居住人口约11.1万人，就业人口约16.5万。桂湾的核心定位是重点发展金融服务业和商务服务业，打造深港金融机构集聚地和金融创新承载平台。腾讯、华润、招商、卓越、鸿荣源、汇丰银行、周大福、弘毅投资、中粮集团等名企均已在此布局。这里正在形成具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心，现在的桂湾已经初步有了香港中环的样子。桂湾在交通方面的配套堪称“顶配”，目前已开通的地铁线路有1，5，11号线。这3条地铁线路深圳核心区到达率极高，不管是到南山其他区域还是福田，罗湖，宝安都非常便利，3条地铁线交汇的前海湾站也是目前非常重要的地铁换乘枢纽站。未来前海还将引入21号线、28号线，以及穗莞深城际、深惠城际、深珠城际、港深西部快轨等多条线路。正在建设中的前海综合交通枢纽，地下6层，集地铁、城际、口岸于一体，目前该枢纽已进入开通前的冲刺阶段，建成后从前海可直达广州、东莞及香港。前海目前的大型商业配套基本都集中在了桂湾，万象前海，卓越INTOWN，壹方汇，前海山姆都已经开业。而且桂湾和宝安中心相连，宝中目前的商业配套也非常完善，有壹方城，欢乐港湾这样体量大，成熟度高的大型商业。生活在桂湾，基本可以享受到深圳头部梯队的配套加持，便利度还是很不错的。现在的桂湾真的是有种入则宁静，出则繁华的感觉，既有总部基地现代化快节奏的工作状态，整个板块又被公园环绕，日常不管是溜娃还是散步都非常便利。桂湾公馆，前海石公园目前已经投入使用，单从公园的质量和面积来看，桂湾已经丝毫不输深圳湾后海。桂湾目前配套的学校都比较新，目前配套了南二外前海创新教育集团港湾小学，南山实验教育集团前海港湾学校以及南二外前海创新教育集团桂湾学校。尤其是桂湾学校，投资超9亿元，建筑面积达到了9.6万㎡，硬件和师资的配备都很不错。加上桂湾的产业和住宅整体的定位，生源的质量非常不错，未来板块内学校的成绩预期还是可以的。桂湾的住宅主要分布在南北两端，南面是前海时代一二三期，北面衔接宝中，有天健悦桂府，天健悦湾府，深业云海湾和去年的土拍单价地王，招商海晏府。悦桂府开盘于深圳楼市的最高峰期2021年1月，均价10.3万/㎡，427套房源3小时售罄，1172批客户入围，有房客户最低社保月数高达437个月。小区占地不大，只有2栋，共480户，容积率7.7，户型主要是116-118㎡的3房2卫，162㎡的4房2卫。从这两年的二手成交来看，悦桂府成交热度还不错，但是小区面积小，容积率高的硬伤也比较明显。目前3房的笋盘价格已经到了1000万以内，跌破了当时的开盘价。悦湾府是天健在桂湾开发的第二个住宅项目，占地2.31万㎡，小区共5栋，由3栋住宅（627户），1栋人才房（138户）和1栋自持租赁房（420户）组成。项目于2022年11月开盘，开盘均价9.6万/㎡，主力户型为113㎡的3房2卫和164㎡的4房2卫。悦湾府无论从产品品质上，还是花园面积上相比悦桂府都有比较明显的提升，部分户型高楼层景观也很好。这两年二手成交价也跌破了开盘价，3房成交价最低已经来到了1040万左右。深业云海湾是目前桂湾最晚交楼的一个住宅项目，也是北面花园最大的小区，2023年开盘，开盘均价9.2万/㎡，去年9月才刚刚交楼。项目占地5.13万㎡，容积率4.0，由8栋建筑组成，其中5栋住宅（919户），2栋人才房（718户），1栋租赁人才房（249户）。深业云海湾的小区花园品质不错，密度也较低，部分楼栋高楼层还可以看换了港湾海景，是目前桂湾北面居住最舒适的小区。但是小区也有缺点，由于当时开盘的价格是前海次新房里最低的，所以交付品质比较一般，而且人才房比例偏高。目前106㎡3房的笋盘价格也来到了1000万以内。前海时代一期是桂湾的第一个住宅项目，建设于2015年。一期小区共5栋住宅，806户，车位1020个，主力户型卫49㎡1房，80-85㎡2房，89-132㎡3房。前海时代一期是目前桂湾的住宅项目里唯一由1-2房小户型产品的小区。前海时代2期又叫CEO公馆，小区建设于2017年。CEO公馆共计14栋，是目前整个前海自贸区非常稀缺的豪宅定位的纯粹大户型小区，低密度小高层产品。建筑总层高仅为11层，1T2户南北通透的板楼设计，小区共418户，车位836，户型为144-164-175-185-210-255㎡。CEO公馆的居住属性非常不错，二手成交也相当火爆，非常受在意居住安静度和私密性的客户喜爱。前海时代三期是这几年新房市场的绝对明星，23年底开始陆续入市，每次加推销售成绩都非常不错。三期一共3个地块，5-1地块设计为酒店+住宅，目前住宅还全部未销售。5-2地块包含了53栋的3个单元，户型主要为89-190㎡的3-4房，共计约516套。7-2地块包含了55-60栋共计8栋住宅，主打大户型，共计约608套190-295㎡的大平层。桂湾作为前海的金融核心区，目前成熟度是三湾里最高的，开发进度已经进行到了80%左右，不管是写字楼，住宅还是商业，公园基本都已经部署完毕。住宅来看，目前前海自贸区的住宅产品的户型比较类似，3房的面积在100-120㎡，总价1000-1200万，4房面积在150-170㎡，总价在1600-1800万。而桂湾是大面积住宅产品最多的板块，无论是早期的前海时代CEO公馆，还是最近的前海时代三期7-2地块和今年即将要上的招商海晏府，都是大户型占比很高的小区。且单价也是整个区域之最，这也侧面印证了桂湾在前海三湾中的地位。A哥看来，目前桂湾无论从产业体量和结构，提供的就业机会，还是区域的整体配套，交通规划来说，都极有可能比肩现在的科技园，成为深圳中产未来最为聚集的板块。桂湾的未来绝对值得期待，居住的便利和舒适度也丝毫不逊色现在的后海和科技园。目前桂湾的二手项目基本已经跌破了开盘价，新盘海晏府也将带着新国标产品落地桂湾，今年上车桂湾已经是个相对不错的时机。如果最近你也有买房的需求，不知道该选哪里，害怕买房踩坑，可以扫码添加A哥微信，预约咨询，帮你买房避坑，定制专属买房方案：
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