针对3月3号出炉的深圳旧改新政，市场讨论也很热火，先摘重点，主要内容为：
1是对已完成规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行；对未完成规划审批的项目，应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。
2是“工改保”项目继续按原有规定执行。这意味着，深圳新启动的旧改项目，原则上不再强制配建保障房。
3是接下来将通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。
很多人把最近深圳城市更新的新政解读成重大利好，但如果把时间线往前拉，其实故事早在2025年就开始了。2025年3月，住建部推出《住宅项目规范 GB 55038-2025》，核心只有两条：住宅限高80米，容积率原则不超过3.1。对全国大多数城市来说，这就是常规操作，但深圳情况特殊。深圳过去几十年一直靠超高层提高土地利用率，百米住宅几乎是常态，所以当时很多人并没有太当回事，觉得深圳大概率会继续“例外”。
真正的变化出现在2025年4月。当市场传出要严格执行规范时，规则变得非常简单粗暴：只要在2025年5月1日之前没有拿到工程规划许可证的新住宅项目，一律按80米限高执行。这一下很多旧改项目的账立刻算不下去了。旧改项目本来就需要大量回迁面积，如果限高80米，很多项目建出来连回迁房都不够，更别说开发利润。
很快市场就出现连锁反应：地块容积率被压低，开发商重新测算，甚至直接撤拍。比较典型的案例就是南街坊旧改项目，因为限高和容积率的问题被迫撤拍重新调整。这一阶段，本质上是旧改模式第一次被规则真正卡住。
旧改被卡住之后，深圳开始不断打补丁。2025年6月，深圳允许城市更新项目中的出售型保障房按比例调整为商品房，本质就是给项目释放利润空间，否则很多旧改根本推进不下去。
但真正改变局面的，是2025年10月深圳发布的实施通知：此前已经审批通过的项目，不受《住宅项目规范》影响，可以继续建设超高层。
这一条政策的含义非常直接——大量已经完成规划审批的旧改项目瞬间“复活”。原本担心被80米限高卡死的项目，可以继续按原规划开发，超高层依然可以建。从开发商角度看，这才是真正意义上的大利好。算是拯救开发商的一次行动，毕竟有利可图，开发商才会去冲旧改。一旦新国标卡死了上线，只能无限期停工
也正因为这个政策，深圳未来几年新房供应的主体其实已经基本确定：主要来自那些早就审批通过、可以继续做超高层的旧改项目。还是超高层预售新房为主。
2026年深圳发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，很多人第一反应是：重大利好。利好的一些一些开发商，但因为政策看起来确实看起来很“宽松”，核心主要三条：
第一，合理核定土地移交率，部分项目的政府移交压力会下降。
第二，优化保障性住房配建要求，原则上可以不再强制配建保障房。
第三，提高城市更新项目的推进效率。
但很多人忽略了两个关键条件：
第一，只适用于尚未完成城市更新单元规划审批的项目。
第二，这些项目必须符合《住宅项目规范》80米限高要求。
这意味着什么？简单说就是，新旧改如果按80米限高执行，很多项目本身就很难同时满足回迁面积和开发利润，所以政策才不得不搭配房票、异地回迁等机制来平衡。不赚钱你说做他干什么？！
如果把整个政策逻辑串起来看，其实结论反而很清晰：未来几年深圳的新房供应，依然主要来自那些已经审批好的超高层项目，反而变成某种意义上的“绝版产品”。
你再不买，就买不到超高层了！
而很多人现在期待的“好房子”——80米以内、密度更低、产品更好、数量更少——确实容易被包装成新的市场叙事。但现实也很简单：当供应本来就少的时候，它往往不会便宜。
