近日，深圳市住房建设局与市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），引发市场广泛关注。这份定于2026年3月16日起施行的文件，被视为深圳城市更新政策的一次重要调整，其核心在于为“未完成规划审批”的旧改项目松绑，旨在破解当前困局，激活存量土地，为城市的可持续发展注入新的活力。
此次《通知》并非对所有城市更新项目“一刀切”，而是精准施策，区分“已完成”与“未完成”规划审批两个阶段，采取不同的管理策略。其政策意图清晰：一方面，尊重历史，保障已进入实施阶段项目的稳定性；另一方面，直面新项目推进中的难点堵点，通过优化规则，降低开发门槛，提振市场信心。
新政最引人注目的调整，在于对未完成规划审批项目保障性住房配建要求的优化。《通知》明确，此类项目原则上可不配建保障性住房，并取消了相关的奖励容积。这一举措，是对过去“配建”政策的灵活调整，背后是务实与前瞻的双重考量。
从现实困境看，近年来，部分旧改项目因土地成本、建安成本及市场预期等多重因素叠加，出现了“算不过账”的难题，导致项目推进缓慢甚至停滞。强制配建保障性住房，虽然在特定时期为住房保障体系做出了贡献，但在当前市场环境下，无疑增加了开发商的资金压力和项目平衡难度。取消这一“硬性指标”，直接降低了开发商的前期投入和资金占用，使得项目的经济可行性模型得以重塑，为项目重启或顺利推进扫清了关键障碍。
从战略重构看，不配建并非意味着保障房供应的减少，而是供给方式的转变。《通知》明确，市、区政府及相关主管部门将通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等渠道，统筹落实保障性住房的建设筹集任务。这意味着，政府将更主动地承担起保障房供给的责任，例如直接下场收购存量商品房用作保障房，这既完成了保障任务，又有利于消化市场库存，实现了“去库存”与“保民生”的双赢。
除了保障房政策的调整，《通知》在土地移交率方面也给予了更大的弹性空间。对于符合条件的项目，可在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，合理核定土地移交率，并简化了相应的审批程序。这一“松绑”举措，意味着开发商可保留更多的可开发用地，直接增加了可售物业的面积，从而有效提升项目的利润率，增强对市场主体的吸引力。
政策的另一大亮点，在于其系统性的思维。《通知》不仅着眼于降低门槛，更强调“统筹各方力量推动项目实施”。它鼓励金融机构通过信贷、并购贷款等方式缓解市场主体资金压力，支持通过资产重组、破产重整等手段盘活困境项目。这构建了一个由政府引导、市场运作、金融支持的协同推进机制，为旧改项目的顺利实施提供了全方位的保障。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的观点颇具代表性，他认为新政是对中央“因城施策”、“去库存、优供给”精神的具体落实。通过政府统筹、多元供给的方式，既能降低旧改成本，提振开发商积极性，又能通过盘活存量实现稳楼市的目标。
总而言之，深圳此次旧改新政，并非简单的政策“放水”，而是一次精准的“靶向治疗”和深刻的机制重构。它通过降低制度性成本，优化开发环境，意在激活那些因高门槛而陷入停滞的“沉睡”项目，让城市更新的步伐更加稳健有力。这不仅是对市场呼声的积极回应，更是深圳在新发展阶段，为实现城市高质量发展所做出的关键抉择。城市更新的航船，在政策的调整与护航下，正准备驶向更富活力的水域。
