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深圳的二手房价，在2026年2月出现了一个值得关注的信号。
根据市场研究机构数据显示，2月深圳二手住宅成交均价达到了6.2万元/㎡。
这是自2025年6月以来，深圳房价首次重回“6”字头区间。
▲深圳乐有家研究中心
与今年1月相比，房价环比上涨了7.8%，并且已实现连续三个月的环比上涨。这是否意味着深圳楼市开始触底反弹？
市场对此看法不一。乐观者认为：“所有国家的房价都会反弹”、“租售比已回升，接近底部”。
谨慎者则认为：“每年春季都有季节性上涨，需持续观察”、“经济基本面未变，房价趋势难改”。
一、 局部火热：31个片区领涨，豪宅与学区房先行
具体来看，市场的回暖呈现明显的结构性特征。
数据显示，目前已有31个片区房价出现上涨，最高涨幅达到10%。
▲2025年9月-11月与12月-2月对比，成交价上涨的片区 | 图源：@乐有家研究中心
这些上涨片区主要集中于三类区域：
核心行政区：如南山中心、福田中心、宝体、龙华中心等，其中福田、南山片区占比最高。
传统豪宅区：如香蜜湖、深圳湾、华润城等。
优质学区：如百花、香蜜湖、红山等。
其中，香蜜湖片区涨幅最大。
例如，该片区的财富广场项目，一套约53㎡的房源在去年12月底成交价约490万元，到今年2月底已涨至约536万元，两个月内涨幅接近10%。
▲2个月涨了46万 | 图源：行舟深房
而深圳湾等豪宅区的价格上涨则体现在总价上。
以标杆楼盘恒裕滨城二期为例，一套约169㎡的户型，去年12月成交价约3900万元，今年1月底则达到了约4228万元，半个月内总价上涨了328万元。
▲半个月涨价328万 | 图源：行舟深房
此外，2月的挂牌价数据显示，已有32个片区的房价呈现企稳或回升态势，这在一定程度上反映了业主信心的提升。
其中，福田有13个片区企稳，数量最多；南山有8个，宝安有7个。
▲图源：@乐有家研究中心
二、 冷静看待：结构性上涨与市场全貌
尽管出现积极信号，但断言市场全面反弹为时尚早，需要冷静分析。
首先，季节性因素不容忽视。
回顾去年数据，年初也出现了类似的季节性上涨，但后续未能持续。
更具参考价值的国家统计局数据显示，今年1月深圳二手房价环比仍下降0.6%。
虽然跌幅较去年四季度有所收窄，但下跌趋势尚未被官方数据确认扭转。2月份的官方数据有待发布。
▲深圳二手房价变化，数据来源：乐有家（房价）、国家统计局（涨跌）
其次，2月均价的跳升存在结构性原因。
据分析，2月二手房成交总量仅2300余套，但其中总价800万元以上的房源占比超过了21%。
高价豪宅成交占比的显著提升，直接拉高了整体成交均价，这可能不完全代表市场的普遍上涨。
三、 积极信号：成交量筑底与政策预期
另一方面，市场也的确积累了一些积极因素，不宜过度悲观。
▲深圳一二手房成交量多稳定在7000套以上
政策环境有望改善：
存量去化助力：深圳近期明确，将通过城市更新和收储存量新房来补充保障房，这有助于缓解新建商品房的库存压力，稳定市场价格体系。
宽松政策可期：上海在年后已出台“沪七条”优化楼市政策，其他城市可能跟进。香港在全面“撤辣”后，市场用约一年时间企稳，今年房价上涨预期明确。这为深圳等城市提供了政策想象空间。
总结：分化与筑底
当前深圳楼市呈现的是 “分化式回暖” 与 “成交量筑底” 的复合形态。
核心区优质资产（尤其是豪宅和学区房）凭借其稀缺性率先价格修复，展现出较强的韧性。
而整体市场的全面企稳，仍需等待更具普遍性的价格上涨信号、持续稳定的成交量支撑，以及可能的宏观及政策层面进一步利好。
对于市场参与者而言，这或许意味着普涨时代已去，价值分化时代正式到来。
无论是买方还是卖方，都需要更精准地判断标的物的核心价值。
2026年的深圳楼市，大概率将在博弈与试探中，寻找新的平衡点。
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