官方首发:深圳湾澐玺南区最新完整资料全面上线!
- 2026-05-09 12:53:08
深圳湾澐玺最新官方资料重磅放出！这款 “好房子” 不仅实力来袭，更一举突破了深圳住宅的面积天花板！
在深圳，能将纯粹大户型与超高层建筑形态完美融合的住宅项目，本身就极为稀缺。而该项目的一大突出亮点，在于它打造出**楼层越高、户型尺度越阔、景观视野越好**的递进式布局，销售单价也会随着楼层升高而相应上调。
此次推出的房源不仅产品品质出众，更一举刷新了深圳住宅的面积纪录，户型涵盖500平方米、700平方米，甚至达到1050平方米。这类顶级大平层产品的面世，无疑是对深圳高端房地产市场购买力的一次重要考验。
项目分为高低区设计，具体规划如下：
——低区：从5层开始（建筑高度不超过150米），主力打造建面约209—304㎡的四房阔景大宅；
——高区：自42层起（建筑高度150—200米），规划约370㎡、375㎡、403㎡的4+1房户型，配置五卫、独立家庭厅与专属家政套间；
——超高区：由58层起步（建筑高度200米以上），打造约500—700㎡的顶奢大平层产品；
——顶楼：采用整层平层设计（非复式结构），仅规划两套建面约1050㎡的云端顶奢大平层。
项目核心亮点速递:
1. 项目全系户型均采用双套房布局，充分兼顾居住私密性与生活舒适度。
2. 每一户主卧均标配双台盆与独立浴缸，营造高端精致的卫浴享受。
3. 建筑面积209㎡及以上户型，专属配备保姆套房，保姆可经由独立消防梯实现第二动线通行，兼顾日常便捷与家人私密。
4. 全盘采用两梯一户专属配置，让业主出行更高效，居住私密性得到充分保障。
5. 所有户型层高均达到3.6米，大幅提升室内空间感与通透度。
6. 全系户型均配备阳台，且阳台进深统一规划为2.4米，有效延伸实用空间与观景视野。
7. 全屋装修方案均提供X空间灵活选配，可根据家庭需求自由定制，满足多样化的个性化生活追求。
深圳湾澐玺花园坐落于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路的交汇处，项目总占地面积为3.85万平方米，总建筑面积达26.3万平方米，规划业态涵盖17.7万平方米的住宅、7万平方米的商务公寓、1万平方米的商业，以及幼儿园等公共配套设施。
去年12月，华润与中海携手以185.12亿元的总价竞得沄玺花园地块，该地块楼面价达到70388元/平方米，项目整体将按照南北两个区域实行分期开发建设。
事实上，自两家房企联合拿下这宗地块伊始，市场便普遍预判，其打造方向绝不会止步于普通住宅产品。凭借无可比拟的核心地段优势，再加上两大房企强强联手的开发背景，该项目从立项之初就注定超越常规高端住宅的定位。
华润与中海均为国内头部房企，在住宅与商业地产领域均处于领先地位，不仅在高端产品研发与打造上拥有成熟体系和诸多标杆项目，且均具备央企背景。也正基于此，市场对项目未来的开发品质、产品定位以及工程质量，均抱有极高期待与十足信心。
推广名定为：“深圳湾·澐玺”
价格点分析：与标杆楼盘的对标
# 深圳湾·澐玺项目市场研判与定价建议
深圳湾·澐玺项目楼面地价高达70388元/㎡，且土地出让时未约定商品房销售限价，因此在对项目未来入市价格进行预判时，需将同板块核心竞品——深圳湾华润悦府作为主要参照依据。
从当前深圳湾豪宅市场成交情况来看，华润悦府一、二期大户型产品挂牌单价均已超过20万元/㎡，但项目整体市场成交活跃度长期处于较低水平。值得重点关注的是，在上一年10月房地产市场新政实施后，悦府二期曾成交一套建面225㎡的大户型单位，成交总价4400万元，折合成交单价约19.56万元/㎡。
结合以上市场数据综合分析，若深圳湾·澐玺项目普通大户型产品以20万元/㎡左右的单价入市，大概率难以达成理想的成交效果，项目整体去化速度或将承受较大压力。
在景观资源层面，深圳湾华润悦府已具备成熟且公认的景观优势；而深圳湾·澐玺的实际景观效果目前尚未直观呈现，同时还存在楼栋、视线遮挡的潜在风险，其最终景观品质仍需等待实体样板间正式开放后才能进一步确认。
从产品定位来看，深圳湾·澐玺可定位为华润悦府的升级迭代版本。但项目容积率高达7.59，这一指标相对偏高，需要在其他维度打造核心优势进行弥补，例如提升建筑营造标准与品质感，同时借助华润与中海双品牌的资源整合能力，构建集商业、餐饮、休闲、社交等功能于一体的复合型生活场景。
与深圳湾恒裕滨城等片区内其他高端住宅相比，深圳湾·澐玺的核心竞争力更多体现在“时间价值”上。相较于深圳湾1号、恒裕滨城二期等已发展成熟的标杆豪宅，澐玺的全新一手楼盘属性成为其重要差异化优势：项目不仅采用当前最新的建筑理念、设计审美与施工标准，同时配备更前沿的社区配套与智能家居系统。对于顶豪客群而言，物业楼龄是重要决策因素之一，而澐玺的新品特质恰好精准匹配这一核心需求。
容积率7.59，不限定价格，不受“70/90”政策约束，不配置保障房，按新规范要求设计。
根据5月15日的项目竞标方案，该项目建筑外立面线条简洁硬朗，采用全玻璃幕墙设计，风格与天鹅湖花园、红树西岸相近。其中，中标方案同样沿用全玻璃幕墙设计；从效果图来看，方案中的阳台标识清晰，且着重突出“自然与居住空间融合”的理念，图中的绿植元素也十分丰富。
中标细则
后海沄玺花园以打造城市次地标为目标，其设计灵感源自植物细胞的有机形态。该项目由五座塔楼组成，建筑高度介于150-250米之间，通过错落有致的布局与平面退台设计，最大化提升深圳湾景观视野。
具体建筑参数如下：
- 1栋为公寓，建筑高度250米；
- 4栋为住宅，建筑高度分别为150米、200米、200米、240米；
- 所有塔楼标准层层高均为3.3米，层数约40-70层（不含底商部分）。
公区设计
高层住宅的公共区域规划与设计，是全面提升居住体验、彰显社区整体价值的核心要点。本设计方案以内部庭院作为空间主轴，在建筑二层搭建人行连廊，将各类休闲活动空间有机串联；三层则重点营造户外花园与泳池景观体系，打造出层次丰富、立体多元的休闲感受。此外，项目还对共享会所、艺术展厅、健身中心、儿童活动区、社区花园等多元配套设施进行统一规划与合理布局，构建起覆盖全年龄段、功能复合的社区公共生活场景。
项目充分利用多层次的底层花园及周边绿地资源，借助市政连廊实现空间的向外拓展，可与深圳湾文化广场、人才公园实现无缝对接。不仅如此，项目还规划了贯穿整个深圳湾片区的慢行系统，未来能够高效连通商业综合体、写字楼、人才公园及中心河等城市重要配套设施，推动社区空间与城市资源的深度融合。
与传统超高层项目仅在底层设置基础商业配套的模式不同，本方案创新性地采用复合型立体底盘设计，将商业服务功能与公园景观深度融合，并依托连续贯通的步行网络实现各功能区之间的高效联动，最终塑造出兼具城市活力与生态品质的立体城市社区界面。
景观面
# 深圳湾沄玺花园项目核心亮点解析
深圳湾沄玺花园以东侧景观为核心打造方向，依托深圳湾人才公园的优质景观资源，创新性采用“全向东”空间布局策略。回溯原设计方案，东侧区域曾规划广泛运用落地玻璃，并在低层搭配大尺寸阳台，但该设计与公建化相关规范要求存在不符。而项目超高层观景区域同样沿用落地玻璃设计，凭借其可俯瞰深圳湾开阔全景的先天优势，即便不额外设置阳台，也能充分满足住户观景需求，让居者沉浸式感受壮阔海景。
从周边建筑环境来看，东侧的阿里巴巴大厦（建筑高度78.4米）与中科建工大厦（建筑高度162米）均属于中低高度建筑。这一建筑布局使得项目中高层住户能够拥有无遮挡的海景视野，最大化挖掘景观价值。
除核心景观优势外，项目还具备多重核心竞争力，具体如下：
1. 以高品质精装修标准与前沿设计理念为核心，精准契合年轻新贵群体的居住审美与功能需求；同时，部分户型特意保留阳台设计，充分兼顾对阳台有明确使用需求的客群，实现多元居住需求的全面覆盖。
2. 东滨路作为区域重要交通干线，将项目所在片区划分为南北两大板块。其中，北区聚集了深圳湾1号、悦府一期及悦府二期三大高端楼盘，且各楼盘间保持相对宽松的间距布局，居住舒适度较高。
3. 东滨路南侧为深圳知名的豪宅聚集区，沿滨海沿线密集分布18个优质楼盘，其中涵盖三湘海尚、恒裕滨城二期、翡翠海岸等多个顶级豪宅项目，形成成熟的高端居住氛围。
4. 沄玺花园坐落于深圳湾核心产业聚集区，区域内汇聚阿里巴巴、腾讯等行业龙头企业，产业集群效应显著。整体区域成熟度已超越深圳湾超级总部基地，为项目提供强大的价值支撑。
5. 项目周边环绕深圳湾体育中心、万象城商业综合体、“春笋”大厦等一系列标志性配套设施。无论是产业赋能维度，还是景观资源禀赋，在深圳全市范围内均处于领先水平，全方位提升居住品质。
配套方面
交通篇：
后海沄玺花园与地铁2号线登良站C出口仅一街之隔，拥有得天独厚的区位与交通条件。
搭乘地铁出行十分便捷，从登良站出发，一站即可换乘11号线或13号线，一站直达深圳湾万象城所在的后海站，三站便能分别抵达福田CBD（车公庙站）与前海合作区（前海湾站），快速衔接城市各大核心板块。
项目周边的道路交通网络同样完善，多条高速、快速路与城市主干道环绕分布：西侧紧邻后海大道，北侧接驳滨海大道，南侧靠近东滨隧道。依托这一立体交通体系，自驾出行效率极高——前往南山科技园仅需约13分钟，往返前海、福田、宝中等核心区域，车程大多在15至20分钟以内。
教育篇
项目周边教育资源丰富，涵盖北师大附小、南山外国语学府学校、南二外学府中心南油小学、深圳大学附属后海学校、北京师范大学附中、深圳湾学校等多所院校。依据南山学区划分图，本项目位于深圳湾学校的学区范围内（*注：以上信息仅供参考，最终学区划分请以教育局官方公告为准*）。
商业篇
商业配套：项目2公里内覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，顶奢消费场景密集。
医疗配套篇
项目周边3公里范围内分布有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院及南山区妇幼保健院，可充分满足居民日常看病就医需求。
文体休闲篇
项目周边配套丰富，保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带环伺左右；深圳湾广场、东角头歌剧院、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆等城市级配套亦近在咫尺，可尽享便利。
# 一、项目核心优势
1. **核心区位价值凸显**：项目地处深圳经济、科技与文化三大核心引擎的交汇枢纽，这一黄金地段的核心价值具有不可复制性，业主可全面畅享城市发展带来的顶级红利。
2. **双强品牌联合加持**：作为华润与中海两大行业领军企业联手操盘的开发项目，不仅凭借顶尖品牌实力赋予市场高度公信力，更能为业主提供坚实可靠的财务安全保障。
3. **标杆级品质匠造**：以全新超高层建筑集群为核心载体，深度融合顶级景观视野与前沿现代化设计理念，凭借独特的建筑形态与卓越的品质呈现，有望成为城市天际线中极具辨识度的全新名片。
4. **高端圈层精准聚合**：产品规划聚焦纯大户型定位，通过精准筛选客群，确保业主圈层具备高度同质性与高端属性，为业主搭建优质高效的社交平台，助力形成珍贵的社交资产。
5. **稀缺资产属性显著**：项目占据深圳湾核心稀缺地段，从区域发展规划来看，未来该片区新增大规模纯高端住宅用地的概率极低。依托土地资源的不可再生特性，项目拥有极为突出的资产稀缺价值。
# 二、项目现存短板
1. **高密度或影响居住体验**：项目容积率高达7.59，处于较高水平。而顶级豪宅核心追求的私密感与舒适感，与这一高密度属性存在本质矛盾，可能会在一定程度上影响长期居住的品质体验。
2. **实用率需理性评估**：尽管项目对外宣称实用率超92%，但需注意的是，若该数据主要依靠飘窗面积拓展实现，那么户型的实际使用价值，还需结合业主的真实居住需求酌情下调预期。
3. **教育配套竞争力偏弱**：项目对口的深圳湾中小学，在南山区名校云集、教育资源高度集中的背景下，其综合办学实力与区域内同类优质学校相比处于中等水平，教育配套方面并未形成突出优势。
# 三、是否值得入手？
结论：有条件的“值得”，且仅适配特定类型买家。
澐玺并非传统认知中以居住舒适度为核心导向的物业，更应被定义为“藏品级资产”。其核心价值的核心支撑，源于不可替代的核心区位优势、城市地标级的建筑定位，以及双强品牌背书带来的综合保障，而非单纯的居住舒适度——后者已因项目的高密度特性受到一定程度的削弱。因此，选择购买澐玺的本质，是对深圳湾片区长期领先的经济地位、持续增长的区域价值进行的一项资产投资。
