3月16日起，深圳城市更新规则迎来重要调整。市住建局与市规划和自然资源局联合印发的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号）正式实施。新政核心变化有两项：一是合理核定土地移交率，二是未完成规划审批的旧改项目原则上不再强制配建保障房。

这些调整看似技术性微调，实则反映出过去五年“大力推进旧改并强制捆绑保障房”的模式已难以为继。深圳正在尝试让城市更新回归商业逻辑，让保障房建设回归政府主导——各归其位，各司其职。

一、旧改项目卡在哪儿了？

深圳城市更新项目正经历一场深度调整。

据合一城市更新统计，截至2025年12月8日，深圳已计划调出、失效、清退的城市更新项目共计38个，涉及拆除范围约321万平方米。其中，2025年全市计划调出、失效、清退项目共计17个。

为什么这么多项目走不动？原因不难理解。按老规矩，开发商开发一块地，需要无偿移交一部分土地给政府用于建设道路、学校等公共设施。据行业统计，截至2025年底，深圳市已批规划的城市更新项目平均土地移交率约40.3%。这意味着开发商拿下一块地，近一半要无偿交出，自己剩下的利润空间被压得很薄，还要拖上五六年才能回本。在楼市上升期尚可承受，如今市场下行，开发商自然不敢贸然开工。

新政针对这一痛点做出调整：对于未完成城市更新单元规划审批的项目，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，经辖区政府和相关职能部门同意，可合理核定土地移交率，但仍需满足基准土地移交用地要求。同时简化审批程序，不再要求履行计划调整程序。

这相当于给开发商松了松绑——不是不交地，而是交得更合理。已批项目照旧办理，不算翻旧账；新政只针对新申请的项目生效。这个做法挺务实：先稳住存量，再看新项目能不能活起来。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这一调整旨在推动存量项目盘活，通过优化土地移交率和保障房配建要求，提升项目可实施性，稳定市场预期，提振房企投资积极性。

二、保障房不再强制配建，供应从何而来？

保障房方面的变化更大。

过去几年，深圳通过旧改和招拍挂等方式建设了大量保障房，力度确实不小。但从2024年开始，新增数量有所回落。这次新政干脆对保障房配建要求动了手术：

已完成城市更新单元规划审批的项目：保障房配建要求按原规定执行

未完成规划审批的项目：取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房

“工改保”项目（旧工业区改保障房）：继续按原有规定执行，不适用此次调整

这意味着，深圳新启动的旧改项目，原则上不再强制配建保障房。

有人可能会问：保障房供应会不会断档？官方给出了明确答案：市相关主管部门、各区政府、前海管理局将通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道，统筹落实保障性住房建设筹集要求。根据2026年深圳民生实事项目，今年计划建设筹集保障房3万套（间），供应分配4万套（间）。

市场层面已有动作。2026年1月，南山区国资委旗下深汇通集团以7亿元收购绿景白石洲一整栋公寓，预计后续或改造为保障性租赁住房。这是政府通过市场化手段筹集保障房的典型案例。

说白了，政府也意识到不能总让开发商承担保障房责任。过去把市场和公共目标捆绑在一起，看似高效，实则埋下隐患。

三、2018年二次房改的账，现在开始算

回头看这件事挺有意思。2018年深圳提出“二次房改”，计划到2035年建设170万套住房，其中保障房占了大头。这个设想本身没错——让更多人住有所居，同时稳定商品房市场。但在实际执行中，财政补贴没能完全跟上，开发商被推着做公益项目，结果部分保障房项目面临配租周期较长的问题。市场和公共目标拧在一起，早晚得调整。

现在政策让旧改和保障房分开处理，听起来像是退步，其实是想清楚了：城市更新回归商业逻辑，保障房回归政府主导。

合一城市更新研究院相关负责人分析认为，过去在房地产市场上升时期，较高的土地移交率确实能为城市带来更多公共利益，开发商也能通过转移容积机制获得相应利益。但随着市场进入调整期，土地移交率和容积率联动模式确需优化。新政落地后，城市更新项目在可售商品房数量及产品质量打造上有了更多想象空间，有利于修复市场动力、稳定开发商投资预期。

四、“清调供”项目怎么操作？新政留了弹性

对于已经运用“清调供”手段盘活的城市更新项目，新政给出了两种选择：

重新编制规划：土地移交率及保障房配建要求可按新政执行

局部调整已批规划：调整部分按新政执行，未调整部分维持原规划，土地移交率按城市更新单元整体核算

这种“老项目老办法、新项目新办法”的渐进式调整，既保持了政策连续性，又给存量项目留出了盘活空间。

五、对普通人意味着什么？

政策调整背后，普通人最关心的无非是：跟我有什么关系？

对关注旧改房的读者：短期内旧改不会马上热起来，但至少开发商开始重新算账了。那些卡在规划阶段多年的项目，有望逐步盘活。未来核心区域的商品房供应可能会增加，但价格由市场决定，不会再被保障房配建成本“拉低”。

对轮候保障房的读者：保障房供应不会断档，但来源变了——从开发商配建转向政府主导的新建、收购、盘活。值得注意的是，新政明确“未完成规划审批的项目原则上可不配建保障房”，这意味着那些刚刚公布、尚未确定规划的保障房房源，很可能就是最后一批通过旧改渠道产生的便宜房子。如果您正在轮候，建议密切关注已批项目的信息。

对关注商品房市场的读者：旧改项目取消强制配建保障房后，开发商的可售商品房数量增加，产品质量也有更多打造空间。未来核心区域的新盘供应有望增加，但价格将由市场供需决定。

【博主观点】商业归商业，保障归保障，这次想清楚了

深圳这套新政，我琢磨着有几点值得关注：

第一，承认现实才能解决问题。40.3%的平均土地移交率、38个项目被调出/失效/清退、保障房新增数量回落——这些数据说明旧模式确实走不动了。新政没有硬扛，而是顺势调整，这是务实的态度。

第二，保障房不能只靠“摊派”。过去让开发商配建保障房，看似成本没花财政的钱，实则通过地价和房价转嫁给了市场。现在政府明确自己担起责任，通过新增建设、存量盘活、多元收购多渠道筹集保障房，这才是可持续的路。绿景白石洲7亿元收购案例说明，市场化手段正在成为新方向。

第三，对购房者是好事还是坏事？短期看，核心区商品房供应有望增加，选择更多了；长期看，保障房回归政府主导，轮候渠道更清晰。但有一点需要提醒：那些尚未确定规划的旧改项目，未来不再配建保障房，意味着通过旧改产生的“低价保障房”可能会越来越少。如果您符合保障房申请条件，已批项目和存量房源可能是更现实的选择。

李宇嘉对此评价：“此次调整是顺应市场形势变化的积极举措，通过优化存量项目规划、合理确定土地移交率和保障房配建要求，有利于推动项目加快实施，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。”

新政将于3月16日起施行，有效期5年。这5年，或许正是深圳城市更新模式转型的窗口期。开发商能不能活起来，保障房能不能供得上，市场能不能稳得住——我们边走边看。

（注：本文政策信息均引自深圳市住建局、规划和自然资源局官方文件，数据截至2026年3月。）