2月深圳楼市网签3636套背后,真正的回暖信号来了

关注《房宇宙®》展览平台

纵览房产资讯  解锁设计美学

每到年初，深圳楼市的一举一动，都会牵动无数人的置业计划。刚刚公布的2月市场数据，看似平淡，却藏着很多人没看懂的真实走向。有人看到环比下滑，以为市场还在降温。也有人看到节后成交大涨，判断小阳春已经到来。

“春节月”是一年里的传统淡季，但马年春节深圳楼市的表现仍有一些“惊喜”。乐有家研究中心相关人士表示，今年的市场回升更快更稳。“2025年春节假期深圳乐有家门店在大年初六才有成交单，而今年在大年初三便开始有售单成交。春节复工后，市场带看及签约量迅速回到节前水平。

每年深圳楼市都会成为全国市场的风向标。2026年2月，恰逢农历春节假期，整月有效工作日大幅减少，市场本应进入传统淡季。但从最新发布的官方统计与机构监测数据来看，深圳楼市交出的成绩单，却呈现出明显的反差特征。总量环比回落，节后快速反弹，带看与成交同步上涨，价格连续止跌回稳。一组看似平淡的数据，藏着市场修复、需求回归、预期转向的关键信号。

1

核心数据全景拆解：总量回落是假期效应，回暖是真实趋势

乐有家研究中心在2026年3月1日发布的数据显示，2026年2月深圳一二手住宅合计网签3636套。其中，一手住宅预售751套，现售546套，一手住宅总网签量1297套，环比下降50%。二手住宅网签量2339套，环比下降56%。单看环比降幅，很多人会误以为市场在降温。但结合时间背景分析，这样的走势完全符合市场规律，并不代表需求消失。

每年春节所在月份，都会出现成交环比大幅下滑。假期期间，中介门店轮休，购房者返乡团聚，交易流程暂停，网签数据自然会走低。2026年春节假期时间较晚，2月大部分时间处于节日氛围中，有效签约时间被压缩，环比数据下滑属于正常现象。真正有参考价值的，不是和1月的对比，而是节后复工后的恢复速度，以及和2025年同期的对比结果。

深圳贝壳研究院统计显示，春节后开工两天，贝壳深圳合作门店二手房签约量较2025年同期增长60%，新房认购量同比增长38%，租赁成交量同比增长52%。乐有家数据更具体，春节后4天，也就是2月24日至27日，二手看房量同比上涨10%，二手签约量同比上涨38%。两组数据相互印证，传递出同一个结论，假期只是暂停了交易，没有消灭需求。节后市场恢复速度，明显快于往年。

2025年春节假期，深圳乐有家门店直到大年初六才出现成交订单。2026年，大年初三就开始有房源成交。复工之后，带看量、咨询量、谈判量迅速回到节前水平。这种恢复节奏，说明市场信心正在稳步修复，观望情绪明显减弱。过去两年，很多购房者习惯等待，期待价格继续下行。而2026年开年，越来越多的购房者选择主动入市，不再长时间观望。

从成交结构来看，二手房依旧是市场主力。2月二手房网签2339套，占总网签量的64%以上。二手房占比高，是市场成熟的标志，意味着更多购房者选择即买即住的现房，更看重配套、学位、通勤等现实居住价值。新房市场则呈现出结构性热销，普通房源平稳去化，优质地段、高性价比项目热度突出。

2

需求端真实画像：三类需求集中释放，自住成为绝对主力

深圳楼市节后快速回暖，不是炒作带来的虚火，而是真实居住需求集中释放的结果。综合多家机构调研与一线中介反馈，当前入市的购房者，主要分为三类群体。每一类都有明确的购房目的，决策逻辑清晰，支撑起市场回暖的基本面。

第一类是刚性自住需求。这类购房者以年轻家庭、新入户人群为主，买房的核心目的是解决居住问题，获得稳定的生活场所。他们对价格敏感，对总价预算有明确上限，优先选择靠近地铁、配套成熟、总价可控的房源。过去一段时间，这类需求一直处于观望状态，担心买在高位，也担心市场波动。随着价格逐步企稳，购房成本维持在相对合理区间，叠加节后返深就业稳定，刚需群体开始集中入市。

第二类是学区配套需求。每年3月至4月，都是学区房交易的传统窗口期。很多家长为了孩子顺利入学，会提前规划购房流程。2026年，学区需求出现前置迹象。春节假期尚未结束，就有不少家长主动联系中介，咨询房源、核验资格、洽谈价格。这类需求时间紧迫，决策效率高，一旦房源符合预期，会快速完成签约。学区需求的提前入场，直接带动了节后首周的成交上涨。

第三类是改善置换需求。随着市场逐步稳定，很多有房家庭开始启动换房计划。卖掉手中小户型或老旧小区，置换面积更大、户型更好、物业更优的房源，提升家庭居住品质。改善群体更关注小区环境、户型设计、车位配比、物业服务等细节，对价格的敏感度低于刚需，但对房屋品质要求更高。乐有家研究中心数据显示，深圳二手房价已经连续3个月止跌回稳。价格不再持续下行，置换业主的心态趋于平稳，买卖双方谈判更顺畅，换房链条加快运转。

值得注意的是，当前市场几乎没有投机炒房行为。所有入市需求，都以自住为核心目标。没有杠杆资金炒作，没有短期套利行为，这样的回暖更健康、更可持续。市场从过去的投资驱动，彻底转向自住驱动。这是房地产市场回归居住属性的重要表现，也是政策引导与市场进化的共同结果。

3

市场博弈新变化：以价换量仍是主流，价格体系逐步企稳

很多购房者最关心的问题，不是成交多少套，而是价格到底怎么走。2026年深圳楼市，价格逻辑正在发生微妙变化。从一线市场反馈来看，整体仍处于以价换量阶段，但下行空间明显收窄，企稳信号越来越清晰。

所谓以价换量，就是业主通过合理让价，吸引购房者成交。过去两年，深圳二手房市场长期处于买方市场，购房者议价空间较大，部分业主为了快速出手，会主动下调报价。2026年2月，这一现象依然存在。多个片区资深中介经理表示，节后大量前期看过房的客户，主动回来谈价。业主愿意让步，客户愿意出手，双方达成平衡，成交量才能稳步回升。

但和往年不同的是，业主降价的幅度和意愿正在减弱。越来越多的业主意识到，市场已经触底，继续大幅降价没有必要。乐有家研究中心数据显示，二手房价格已经连续3个月止跌回稳。这是近两年来少见的持续稳定状态。价格不再单边下跌，意味着市场底部逐步夯实。对于购房者来说，想再拿到极端低价房源，难度越来越大。

价格企稳的同时，市场分化进一步加剧。核心片区、优质小区、带优质学位的房源，价格坚挺，议价空间小，成交速度快。偏远片区、楼龄较长、配套一般的房源，仍需要通过价格优势吸引客户。同一区域内，不同小区、不同户型、不同楼层的房源，价格表现差异明显。买房不再是闭眼入手就能保值，选对房源、选对板块，变得至关重要。

这种分化，是市场成熟的必然结果。过去普涨普跌的时代已经结束，未来楼市将长期呈现结构性行情。优质资产保持稳定，普通资产随行就市。购房者必须放弃一刀切的思维，根据自身需求、预算、通勤，做精细化选择。

4

新房市场全景：保障房持续热销，商品房促销备战小阳春

深圳新房市场，2026年开年同样亮点突出。一方面，人才房、安居房等保障性住房持续热销，体现出刚需群体的强大购买力。另一方面，商品住宅市场平稳运行，开发商积极备战3月传统旺季，准备推出更多优惠政策。

1月底，深铁铭著坊项目安居房开盘即售罄，出现日光现象。2月7日，深铁睿著可售人才房选房当天全部售罄，申购比高达1比11。两个项目的热销，说明深圳刚需市场潜力巨大。对于预算有限、符合资格的购房者来说，保障性住房性价比突出，是上车的优质选择。这类房源的热销，也分流了一部分刚需需求，让商品住宅市场更偏向改善群体。

商品住宅方面，2月受假期影响，整体网签量环比下滑。但开发商并没有停下营销的脚步。多个在售新房项目营销经理表示，公司计划针对3月小阳春，推出折上折等优惠活动。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，随着开发商新年业绩任务开启，3月会有更多高性价比产品入市，叠加各类促销政策，新房市场活跃度会明显提升。

1月至2月新房销售节奏偏缓，开发商有足够的动力在3月加速推货。对于购房者来说，3月是新房选房的优质窗口期。开发商为了冲刺业绩，会给出更实在的优惠，房源选择更丰富，谈判空间更大。无论是刚需还是改善，都可以在3月重点关注新房市场动态。

新房与二手房之间，形成互补关系。新房侧重规划与产品，二手房侧重现成配套与即住价值。预算充足、看重规划与品质的人群，可以重点关注新房。注重通勤、学位、生活便利性的人群，二手房更适合。两个市场同步回暖，说明整体需求全面复苏，而不是单一板块的短期行情。

5

租赁市场同步升温：人口回流带动需求，楼市回暖的重要佐证

判断楼市是否真的回暖，不能只看买卖成交，租赁市场的数据同样有说服力。2026年春节后，深圳租赁市场同步进入旺季，成交量同比大幅上涨。这既是城市人口流入的体现，也是楼市整体回暖的重要佐证。

深圳贝壳研究院数据显示，春节后开工两天，租赁成交量同比增长52%。每年春节后，都是返城务工、求职就业的高峰期。大量外来人口返回深圳，带来庞大的租房需求。毕业生实习、职场人换工作换房、家庭团聚租房等需求集中释放，推动租赁市场快速升温。

租赁市场活跃，对买卖市场形成正向支撑。租房需求旺盛，说明城市人口持续流入，住房需求基数庞大。长期来看，租赁需求会逐步转化为购房需求。越来越多的人在深圳稳定工作生活，最终会选择买房安家。租赁市场的热度，为买卖市场提供了长期需求支撑。

同时，租金水平保持相对稳定，没有出现大幅上涨。稳定的租金，让刚需群体有足够的时间积累首付，规划购房计划。租金与房价的比例趋于合理，也让资产配置的价值更加清晰。对于暂时没有购房资格，或预算不足的人群，租房是优质过渡选择。对于有房群体，稳定的租金收益，也能提升持有信心。

6

多机构联合定调：小阳春确定性增强，全年稳中有进

针对2026年2月深圳楼市数据，多家专业机构与行业专家给出明确判断。所有观点都指向同一个方向，市场正在稳步回暖，3月至4月小阳春行情值得期待，全年将保持稳中有进、量稳质升的走势。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，节后数据向好，源于节前积压的自住、学区、置换等需求集中释放。短期成交回升，释放出积极信号，春季置业活跃度有望进一步提升。需求集中释放，是节后回暖的直接原因。而需求能够集中释放，背后是信心修复、政策友好、成本合理等多重因素共同作用。

乐有家研究中心认为，交易量持续稳定，带动二手房价连续3个月止跌回稳，为金三银四行情提供有力支撑。成交量是价格的先行指标。连续企稳的成交量，最终会带动价格体系稳定。当成交与价格同步稳定，市场就会进入良性循环。

深圳市房地产中介协会给出更明确的定调。随着节后置业小阳春到来，市场将延续稳中有进、优质领跑的主基调。二手房成交热度与价格企稳趋势将进一步巩固，新房供给与成交逐步恢复，整体市场稳步步入健康回暖、量稳质升的良性发展轨道。

官方与机构的判断，不是盲目乐观，而是基于数据与现实的理性结论。政策环境友好，购房成本处于合理区间，需求稳步释放，开发商积极供货，业主心态平稳。五大因素形成合力，推动市场稳步修复。2026年深圳楼市，不会出现大幅波动，更不会出现过热行情，温和回暖、结构分化、稳健运行，将是全年主线。

7

对购房者的实操建议：不同群体，不同策略

面对回暖的市场，很多购房者陷入纠结。刚需怕错过底部，改善怕换房踏空，投资者怕选错标的。结合2月数据与市场趋势，针对不同需求群体，给出清晰可落地的实操建议。

第一类，刚需首套群体。当前是温和回暖周期，价格没有大幅上涨，议价空间依然存在。刚需不必恐慌入市，也不必过度观望。建议先明确预算与通勤范围，优先选择地铁沿线、配套成熟、楼龄适中的二手房，或高性价比新房。多看多对比，遇到符合需求、价格合理的房源，可以果断出手。刚需买房，核心是满足居住，不要过度纠结短期价格波动。

第二类，学区需求群体。2026年学区需求前置明显，3月是关键窗口期。建议尽快完成资格核验、资金准备、房源筛选。学区房对落户时间、产权年限有明确要求，越早准备越主动。优先选择学位稳定、政策风险小的房源，不要盲目追求炒作概念的片区。

第三类，改善置换群体。当前换房链条顺畅，业主心态稳定，是置换的好时机。建议先卖后买，保证资金安全，避免交易风险。卖掉手中非优质资产，置换核心板块、优质物业、舒适户型。改善买房，重点看居住品质与长期保值能力，不要只看短期价格。

第四类，关注资产配置的群体。当前市场以自住为主，投机空间极小。资产配置要坚持长期主义，选择核心地段、优质物业、稀缺资源。避开高溢价、高风险、无配套的远郊项目。以持有为目的，看重租金收益与长期稳定，不追求短期快速回报。

所有购房者都要记住，2026年深圳楼市，是理性市场、自住市场、结构市场。没有普涨机会，只有精选机会。不跟风、不盲从、不恐慌，基于自身真实需求做决策，就是最安全的策略。

8

3636套数据背后，是深圳楼市的新周期起点

2026年2月深圳一二手住宅合计网签3636套。这组数字，既是春节淡季的正常表现，也是市场回暖的起点。环比下滑是假期效应，同比上涨是真实趋势。节后带看量、成交量同步上升，价格连续止跌回稳，新房与租赁联动升温，机构与行业一致看好。多重信号叠加，深圳楼市已经走出深度调整期，进入温和回暖、稳健运行的新周期。

深圳作为一线城市，经济基本面稳固，人口持续流入，产业支撑强劲，住房需求长期存在。过去两年的调整，让市场挤出泡沫，回归居住本质。2026年开年的回暖，是政策、需求、信心、供给共同作用的结果。这样的回暖，扎实且可持续。

对于每一个在深圳生活、工作、置业的人来说，不必被短期数据干扰，也不必被市场情绪影响。看清趋势，尊重规律，立足自身需求，理性做出选择。无论买房还是换房，无论刚需还是改善，在稳定的市场中，都能找到属于自己的合适机会。

2026年，深圳楼市的小阳春已经到来。稳中有进，量稳质升，优质领跑。这不仅是3月至4月的行情，更是全年的主基调。把握窗口期，理性做决策，在这座充满活力的城市，拥有属于自己的安心居所。

免责声明：本文内容所述相关事件、数据及观点均来源于网络公开信息，本账号仅履行信息整理职责，不保证内容的真实性与准确性，同时，不构成投资建议，使用前请核实。文章内容不构成事实认定，亦不承担任何法律责任，读者应谨慎参考并自行判断。

-  延伸阅读  -