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门槛下调、流程简化：深圳城市更新新政落地… (本文1450字)
深圳城市更新项目管理新政解读：优化审批，盘活存量
2026年3月16日，《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号）将正式实施。这份由深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发的文件，面向未完成规划审批的城市更新项目推出一系列优化措施，核心目标是降低项目开发门槛，加速存量土地盘活。政策有效期5年，至2031年3月15日止。
此前一段时期，部分城市更新项目因规划审批周期长、土地移交要求刚性、配建任务较重等因素，推进缓慢。一些已列入计划的项目长期无法进入规划审批与实施环节，存量土地资源难以转化为有效供给。
新政的出台，正是针对这类项目的堵点，进行针对性调整。
新政适用范围
本次新政明确适用对象为两类未完成规划审批的城市更新项目：
1. 尚未完成城市更新单元规划审批的项目；
2. 适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第九项、通过“清调供”手段盘活并重新编制规划的项目。
已完成规划审批的项目，继续按原规定与已批规划执行，不适用本次优化条款。
土地移交率核定优化
新政对土地移交率实行弹性核定。在满足交通、教育等公共配套设施服务能力的前提下，经辖区政府、前海管理局及相关职能部门同意，可在更新单元规划阶段直接调整土地移交要求，无需再履行计划调整程序。
政策同时设置底线，实际移交用地面积不得低于基准土地移交用地面积，保障公共利益与基础设施落地需求。“清调供”项目土地移交率按更新单元整体核算，兼顾灵活性与规范性。
保障性住房配建调整
新政对保障房配建实行差异化管理：
- 已完成规划审批的项目：按原规定与已批规划执行；
- 未完成规划审批的项目：取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房；
- 旧工业区改造保障性住房项目（工改保）：不适用本条款，继续按原有规定执行。
保障房筹集任务，由市区主管部门通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等渠道统筹落实，不将配建压力集中于单个更新项目。
“清调供”项目规划调整机制
运用“清调供”盘活的城市更新项目，可选择两种规划编制方式：
1. 重新编制更新单元规划，土地移交率与保障房配建按新政执行，同时符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）；
2. 局部调整已批准的更新单元规划，调整部分执行新政，未调整部分保持不变。
这一机制，允许项目分期、分段推进，降低前期投入与实施难度。
项目实施与保障措施
新政要求，各区政府、前海管理局引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期。鼓励金融机构提供信贷、并购贷款等服务，支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活停滞项目，推动资金与资源对接，加快项目落地。
政策实施与衔接
该通知强调，自2026年3月16日起施行。此前发布的城市更新相关政策规定与本通知不一致的，以本通知为准。
新政以5年为周期，保持政策稳定性，便于企业合理安排开发计划。
本次调整聚焦未批项目，不溯及已批项目，既解决当前存量盘活的现实问题，也避免引发市场预期混乱。通过简化流程、弹性管控、分类处理，深圳城市更新将进入更高效、更可持续的推进阶段。
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文哥，田间，耕耘过希望；矿坑，挖掘过梦想；刑侦，追寻过真相……忙碌之余，热爱码字;创作的公安题材长篇小说《特别行动》，有幸被珠影改编电影《反黑行动》全国公映；另著纪实文学集三册（公安题材两册）:其中《界河这边》获深圳市大鹏文艺奖文学奖（获邀参加颁奖仪式，由时任广东省委副书记、深圳市委书记黄丽满颁发获奖证书）。在报刊发表的文学作品，报告文学《乐园，并不属于冒险家》获公安部首届全国公安文学大奖赛报告文学三等奖（获邀参加公安部颁奖仪式，由时任公安部副部长胡之光颁发获奖证书）；报告文学《火的青春》获广东省公安厅"人民警察爱人民》征文比赛一等奖等；其他多个省市社会征文奖项，恐冗余不再列举。曾当选两届广东省作家协会GA分会理事，深圳市作家协会理事。为健康，自律健身多载，乃勉强浅现6块腹肌的居家自律"健男”。
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