深圳10+购物中心2025年成绩单曝光!

赢商盘点-业绩

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 赢商深圳小分队

头图来源 · 卓悦中心One Avenue官方小红书

文中图片来源 · 项目官方

2025年的深圳商业市场，在消费温和复苏的浪潮中走出了一条稳健发展曲线。全市10+代表性购物中心全年业绩亮点频出，充分展现了深圳商业的超强韧性与创新活力。

新开项目首秀表现亮眼，深圳大悦城开业仅173天即斩获超10亿元销售额、2000万+客流的现象级成绩；成熟项目稳中有进，卓悦中心年销售额达63.5亿元、年客流4500万，稳居行业第一梯队；光明大仟里、蛇口招商花园城、KK mall等销售额同比双位数增长；金光华广场、卓悦汇、KKONE等项目销售额增速保持在3%-6%区间，客流增速达6%-10%，经营基本面稳健向好；社区商业会展湾花园里销售额增长10%，成为小体量社区商业精细化运营样本。

当我们复盘这些项目的运营逻辑，会发现不同定位、不同区域的项目在个性化发展之外，正在形成全新的行业共识：

• “首店经济”成为差异化竞争核心抓手：所有项目均将首店、旗舰店、特色概念店引入作为招调核心策略，通过差异化品牌矩阵构建竞争壁垒，首店密度与能级已成为衡量项目商业号召力的核心指标。

• “餐饮+体验”双轮驱动业态迭代：各项目普遍围绕“餐饮提能级、体验扩边界、零售强特色”优化业态结构;另一方面不断延伸体验业态边界，涵盖喜剧、潮玩、运动、宠物服务等多元赛道。

• 场景创新转向“情感价值导向”：空间打造逻辑已经从单纯的“颜值升级”进化为“情感价值传递”，IP化运营、在地文化表达、垂直场景精细化成为主流方向；

• 营销逻辑从“流量采购”转向“内容生产与圈层运营”：节点IP活动打造、垂直圈层精准运营、邻里情感深度链接：头部项目通过高能级IP首展实现城市级引流，年轻向项目通过明星应援、潮流赛事撬动粉丝消费，社区项目则深耕在地文化与会员服务，通过深度运营沉淀高粘性客群。

作为2025年深圳商业市场最受瞩目的新开旗舰项目，25万㎡体量的深圳大悦城自7月12日开业以来，仅用173天便实现超10亿元销售额、超2000万总客流的现象级首秀成绩，成为年度深圳商业市场的标杆项目。

场内品牌经营表现尤为亮眼：盒马鲜生、优衣库等6家商户销售额突破千万元，老船长肉蟹煲等33家商户销售额超500万元，更有木卡木卡等40家商户跻身全国销冠，城市英雄GAME ONE等120家商户登顶深圳销售榜首，展现了强大的品牌号召力和消费转化能力。

场景运营端, 开业以来举办37场推广活动，通过头部IP首展、青年潮流音乐节、潮盒box原创街区内容厂牌等高能级青年潮流标签活动以及明星快闪活动等实现精准破圈。其中，开业档带来了玩心开箱玩具总动员华南首展、潮盒音乐现场、7大顶流IP慢闪Box等；博物奇境·游园东方则带来了御猫大悦游园会全国商业首展、国家级博物馆慢闪Box、央视同款大秀东仓鼓乐、藏地高原顶流厂牌雪脉计划等活动，极大地提升了项目的市场声量与品牌影响力。

同时引入RIIZE、王源ROY6、Super junior等多场明星快闪首站活动，累计粉丝周边销售近1000万元。通过持续的创意内容输出，成功将项目打造为城市青年文化与内容首发地，奠定了深圳先锋潮流地标的市场地位。

作为深圳CBD核心旗舰商业，28.6万㎡体量的卓悦中心One Avenue 2025年持续领跑行业，全年实现总销售额63.5亿元，同比增长4%；总客流达4500万人次，同比提升7%，稳居深圳头部商业项目第一梯队，进一步巩固了CBD商业标杆的市场地位。

业态调改端，项目以「空间重构、业态升级、流量突围」为核心策略推进全域纵深调改，形成多区域错位协同格局：东区强化餐饮潮玩业态组合，西区构建“高端美妆+潮流零售+全时段餐饮”高能级生态，北区从定位、场景到业态全面重塑。

首店矩阵持续扩容，全年累计落地至外、TC酒吧2家全国首店，MET、来菜、泰铺、亚洲大饭店等5家华南首店，PATT PATT、甬江烟火等10余家深圳首店，以及近20家福田首店；同时引入Prada Beauty深圳旗舰店、LINE FRIENDS深圳旗舰店、泡泡玛特深圳旗舰店等重磅品牌落位，餐饮板块集齐渔都老味面、阿元来了等多家米其林必比登推荐品牌及深圳必吃榜商户，形成覆盖高端消费、潮流体验、特色餐饮的全维度差异化品牌矩阵。

营销端，项目以“超头部IP首展、内容力驱动、城市级辐射”为核心策略，通过高能级IP活动实现破圈引流。全年相继落地电影《疯狂动物城2》-“城会玩儿”主题活动华南商业首展、Wasabi bear芥末熊全国首展等高热度IP首展，其中“城会玩儿”活动期间客流同比增长50%，单日客流突破25万人次创下历史峰值，影响力从CBD辐射至全城，进一步强化了深圳城市级商业地标的引领地位。

作为深圳梅林片区核心商业标杆，卓悦汇2025年经营效益持续向好，全年实现总销售额27.5亿元，同比增长5%；总客流达2900万人次，同比提升10%，两大核心指标均保持稳健增长，区域商业龙头地位进一步巩固。

项目聚焦“零售空白业态补充、餐饮细分热门深挖、体验消费娱乐化”三大方向精准发力，持续巩固品类护城河：体验板块落地来疯喜剧华南首店、BAIGONG全国首家线下店、江爱凤大饭掂全国首店、爪爪喵全国旗舰店等特色业态；零售板块完成POP MART首层升级旗舰店、Columbia最新形象店等品牌焕新；餐饮板块引入西塔老太太、巴奴毛肚火锅、呛头家福田首店等热门品牌，形成覆盖多元消费需求的差异化品牌矩阵，有效激活了商圈消费活力。

以“局部非标”为核心思路推进B1、B2层下沉广场空间升级，以人宠友好和社交体验为定位，引入运动攀岩、宠物服务、特色餐饮等多元业态，将原本单一的景观空间升级为高交互性活力场域。同时全新打造1000㎡宠物街区“爪爪会”，形成极具辨识度的人宠友好特色场景。

营销策略上，卓悦汇坚持“在地化邻里运营”，通过挖掘梅林在地文化，策划了"9要出来HEA"周年庆、广式美食街坊夜市、怀旧港乐Live等充满烟火气的活动，重塑社区情感联结。同时，项目敏锐捕捉粉丝经济红利，发起孙颖莎应援痛楼等现象级活动，大幅提升了线上话题曝光度。年末更是创意联动CBB IP打造全国首展，通过高频次、高质量的文化体验活动，成功将公域流量转化为私域留存，实现了口碑与流量的双赢。

作为深圳罗湖核心商业地标，12万㎡体量的金光华广场2025年实现经营业绩稳步增长，全年销售额达24.9亿元，同比增长4.8%；总客流达3657万人次，同比提升6%，运营质效持续向好。场内品牌表现尤为突出，费大厨、客语、太二、原石牛扒、美奈小馆、蔡澜点心、奈雪的茶等14家品牌销售额位列深圳第一，充分展现了项目的品牌运营能力与市场号召力。

项目采取“存量深耕+增量焕新”的动态平衡策略，既持续赋能餐饮等优势业态巩固基本盘，又通过引入首店、特色店为零售等业态注入新鲜内容，全年累计焕新品牌43家。首店矩阵持续扩容，落地广记昌鸽皇饭店、黑瓶子、杏运福3家全国首店，HILNAN&BELLNE、爷爷不泡茶旗舰店等4家深圳首店，裕莲茶楼等10家罗湖首店，同时引入MO&Co、欧时力2家黑金店，以及喜茶、西塔老太太等7家概念主题店，既稳定了原有客群的消费习惯，又通过新品牌吸引新流量，进一步强化了差异化竞争力。

场景创新端，项目以莫奈画作《盛开的紫藤花》为灵感，打造“幻光奇境·紫藤森林”大型主题灯光艺术装置，将2900㎡玻璃幕墙渲染为流动的立体“光影印象画”，把冰冷的外立面转化为富有传播力的夜间地标，不仅显著提升了项目颜值与辨识度，更成功引发全民打卡热潮，有效带动了晚间客流增长，激活了区域夜间经济活力。

全年累计举办108场多元活动：春日花朝节主题展搭配古风演艺营造浪漫氛围，“屁屁侦探”IP游园会精准触达家庭客群，年中庆、21周年庆两大让利活动实现销售额同比增长10%、客流提升20%，年末“光华衣周秀”汇聚21个时尚品牌打造沉浸式秀场，强化了项目时尚地标属性。

过去一年，项目会员体系实现全面升级：餐饮积分规则从20元积1分优化为2元积1分，每月20日固定会员日推出20倍积分、免费停车等权益，全年每月落地1场高品质会员专属沙龙，活动邀约到店率达100%，有效增强了会员归属感与忠诚度，为项目长期经营积累了稳定的优质客群基础。

作为蛇口片区成熟社区商业标杆，10万㎡体量的深圳蛇口招商花园城2025年围绕“一站式亲子欢聚体验社区”定位实现经营业绩稳步增长，全年销售额达15.7亿元，同比增长12.14%；总客流达2126万人次，同比提升6.3%，全年平均出租率保持97%，经营质效持续提升。场内品牌表现亮眼，华为、优衣库、客语、顺电等7家品牌年销售额破千万，迪卡侬深圳区域排名从第五升至第四，品牌经营韧性充分彰显。

品牌调改精准适配社区需求，全年调整68个品牌，招调面积近1万㎡，焕新率达22%。引入粤迹、九毛九山西菜馆、安踏palace店、泸溪河旗舰店、酸咕咕贵州酸汤火锅、M8拳击格斗馆、蕉下等品牌，通过“大铺切小”提升零售丰富度，形成覆盖全家庭消费需求的多元品牌矩阵，有效提升了项目可逛性与消费适配性。

场景与营销双轮强化“亲子+宠物友好”核心标签，全年举办121场活动，实现声量与客流双提升。五一19周年庆联动迪卡侬打造《花园能量场》运动嘉年华；国庆档期落地原创非遗窗雕“妙窗生花”艺术装置，推出“花园梦华录”系列活动，融合国风体验、现代运动、宠物公益领养等内容，线上曝光量超30万；12月为迎接2026年20周年庆打造深圳首个3D光雕花园艺术光影展「汐蕊奇遇」，以动态灯光叙事串联项目成长历程，进一步巩固了项目片区睦邻生活中心的市场地位。

作为蛇口核心国际化人文商业地标，11.4万㎡体量的深圳海上世界2025年围绕“国际、人文、艺术”定位稳步运营，全年实现销售额8.85亿元，同比增长1%；总客流达3587万人次，同比提升3%，经营基本面保持稳健。

品牌调改与场景升级双向发力，全年完成62家品牌焕新，调改面积超1.3万㎡，引入THE NORTH FACE、华为汽车、冯校长老火锅等代表性品牌，落地16家海上世界特色概念店。

在空间运营和场景焕新上，以“策展思维”重塑空间，打造lumi主题快闪街区、“情绪加工厂”市集等特色场景；完成10部客梯升级、十字街交通改造、外立面焕新、分级导视搭建四大公区改造，同步提升全片区外摆氛围，打造“一店一色”的街区特色，持续强化项目国际人文艺术地标认知。

营销活动凸显国际化特色，全年举办100+场活动，构建城市级活动矩阵：开创性打造国际周系列活动，落地智利周、英式秋日嘉年华、阿根廷文化节等外事活动，链接海外领事馆、商会资源，擦亮项目外事活动标签；同步落地五一微醺市集、“这很蛇口”文创展、国庆国际艺术巡展、王者荣耀10周年庆、小红书“遛遛生活节”5场城市级活动，将线上流量转化为线下消费，有效巩固了项目作为深圳城市文化名片的独特地位。

2025年，10万㎡体量的宝安华强广场围绕“熊出没IP+文旅+商业”核心定位，实现经营效益、业态升级、场景创新与营销破圈的多维提升，全年销售额达6.43亿元，总客流1514万人次，同时带动近1700人就业，实现经济价值与社会价值协同增长。

项目以“补位生活刚需、升级体验质感、盘活空间价值”为核心，全年焕新超40家品牌，整体品牌规模扩容至200余家。首店矩阵填补区域空白：餐饮板块落地「呐咪傣园」宝安首店、「煲珠公」等人气轻餐，丰富多元地域风味选择；体验板块引入「超级星密室逃脱」「伶俐」等潮玩体验品牌，精准锚定年轻客群，打造集“吃、喝、玩、乐、购”于一体的文化消费空间，差异化竞争力持续强化。

作为全国首个“熊出没”IP主题购物中心，项目深度融合“熊出没”IP优势，构建全场景IP沉浸体系：打造熊熊广场、童趣树洞等主题娱乐空间，配套全国最大“熊出没”官方商品旗舰店、IP特色“熊熊食堂”及专属影院影厅等。运营上采用“IP运营+场景共创”模式，依托IP内容快速更新场景，结合节点推出主题展区、亲子挑战、角色见面会等活动，精准激活家庭客群“一拖N”消费需求。

全年举办近410场活动，以IP营销实现破圈传播：周年庆打造熊出没·十二星座主题场景，线上线下总曝光量超3100万次，活动期间周末日均客流较节假日增长4.4%；社会化营销亮点频出，两会期间获央视新闻现场报道，520大屏营销零投入获百万级转发点赞，相关话题登顶深圳抖音热门榜，总曝光量1409.6万次，有效提升了项目的城市级知名度与影响力。

作为会展湾片区核心社区商业，2万㎡体量的会展湾花园里2025年实现经营业绩高速增长，全年销售额达1.8亿元，同比提升10%；总客流达470万人次，同比增长18%，增速远超社区商业平均水平。场内重点品牌表现突出，顺味轩年销售额突破1065万元，麦当劳达801万元，壹只卤鹅达780万元，主力品牌经营韧性充分彰显。

项目以“补充社区体验娱乐、护理养生业态”为核心方向，通过局部合铺优化空间利用，全年完成20家品牌焕新，成功引入赛百味、小米等主流连锁品牌，以及0321CAFE等主理人调性餐饮品牌，进一步完善了社区生活消费场景，满足了周边居民及会展商务客群的多元日常需求，社区服务能力持续提升。

围绕“舒适度假休闲”定位，会展湾花园里2025年对场内进行提质升级：焕新主入口广场美陈，新增下沉广场和驿站，营造松弛的休闲氛围；在三楼廊桥新增艺术装置，既解决了穹顶玻璃雨水沉土的形象痛点，又增加了空间互动性，成功将痛点转化为场景亮点，为周边客群打造了更具吸引力的社区休闲社交空间。

全年举办65场活动，创新采用“潮汐运营”策略构建体系化活动矩阵，实现“旺季爆发、淡季激活”。周年庆活动客流同比增长16%、销售提升13%；中秋国庆龙狮文化节逆势推动销售增长26%；年度社区IP“邻里生活节”春季循环市集带动客流同比激增39%。系列活动深度绑定周边社区客群，有效强化了居民归属感与消费粘性，巩固了片区睦邻生活中心的市场地位。

深圳KK MALL 2025年全年运营呈现稳健增长态势，在经营效益、品牌建设、场景体验与营销创新方面均取得亮眼成果。经营端，项目在8.35万㎡的商业体量基础上，实现销售额同比增长6%、客流同比提升10%的双指标向好。场内品牌运营成效突出，NITORI宜得利家居拿下华南区域业绩第一，SIMPLEMILL朴坊、COLE HAAN位列深圳区域第一，另有Blt、波司登、THE NORTH FACE等13家品牌跻身深圳业绩前三梯队。

品牌招调端，2025年全年新开业商户达49家，覆盖零售、餐饮、配套全业态，首店引入成果尤为显著：包含丘阿婆干蒸菜全国首店、RICK YOUNG华南首店、莱尔斯丹深圳首家旗舰店、太二鲜料川菜深圳首家新概念店，以及SUPIN、未艺等10余家罗湖首店/区域最新形象店，首店矩阵的构建进一步强化了项目的差异化竞争力。

场景体验端，项目围绕“季节性差异化”与“仪式感沉浸”核心主线，打造了巨型花束、春日调色梦花坊、心动信号站等一系列轻量化、互动式季节限定场景，构建出高共鸣的沉浸式体验场域。同时以“明星+粉丝+体验”为核心策略实现多维破圈：一方面通过明星签售、圈层活动精准触达粉丝客群，结合非遗文化活动、年轻向市集赛事持续聚拢人气，周年庆期间引入乌镇戏剧节同款互动剧目实现声销双爆；另一方面联动周边公园、大剧院等公共资源跨界创新消费场景。

深圳KK ONE 2025年围绕“年轻、时尚、潮流”的核心定位，10万㎡体量的项目实现核心指标双高增长，全年销售额同比提升10%，客流同比增长12%，涨幅跑赢行业平均水平。

品牌调改力度突出，全年焕新调改品牌89家，调改占比达31%，引入影石最新形象店、阿嬷手作最新形象店、CROCS等重点定位品牌，通过大面积业态迭代持续激活商业活力。

项目精准锚定年轻消费需求重构业态结构：负一楼在原有彩妆街基础上新增电子数码街，聚集小米之家、荣耀、VIVO、OPPO等主流数码品牌，形成“美妆+潮玩+特色轻餐+数码”的多元融合业态，打造“城市青年潮流能量场”；餐饮板块重点引入九孔煨湖北菜、小菜园安徽菜、贵厨酸汤贵州菜等地方特色品牌，构建差异化菜系矩阵；生活方式业态新增潮流家居、文创集合、轻体验工坊等品类，完善全场景消费供给。首店引入成果丰硕，全年累计落地12家区域首店，包含麻蒲碳烤肉、悦潮森记鸡煲等4家深圳首店，以及哥二广西米粉、九孔煨等8家福田首店，差异化竞争力进一步强化。

同时，项目通过构建“自有IP沉淀、圈层深度触达、城市文化共创”三位一体的场景体系，持续激活场域流量。如打造的“喜鹊玲珑园”治愈系春日场景、九周年庆「POP MONKEY蕉点特别企划」潮流派对等高互动性空间，将商业活动转化为用户自发传播的社交内容。值得一提的是，项目还在积极探索“商业+公园+文化”融合模式，联动深圳湾公园、深圳市观鸟协会孵化原创IP「LULU鹭鹭」并落地限定快闪店，将在地文化与商业场景深度结合。

深圳KK TIME作为水贝片区唯一大型综合性全生活购物中心，商业体量10万㎡，2025年围绕“美好生活聚场”核心定位，核心运营指标稳步提升，全年销售额同比增长6%，客流同比提升8%。

场内品牌表现亮眼，79号渔船年业绩突破5000万，晒道业绩领跑深圳市场；增长动能充足，波司登（+158%）、璞斐缇（+125%）增速超100%，国洋烟酒（+88%）、蛙来哒（+62%）等品牌增势强劲，乐凯撒、奈雪分别位列细分赛道全国第一、区域第二，全业态展现出强劲的经营活力。

业态调改端，项目紧扣水贝区域产业特色开展差异化升级，全年完成39家品牌焕新：3C板块引入美的、日立、东芝、追觅等主流品牌搭建数码家电空间，生活服务板块落地1000㎡乐沙儿生活馆罗湖最新形象店，餐饮板块引入八合里最新形象店、爷爷不泡茶等热门品牌。同时依托水贝珠宝产业底蕴，全新打造“黄金珠宝馆”“童趣乐园”“数码家电空间”三大特色主题区域。

全年依次落地新年喜柿、春之牧野、荷语万象等季节主题互动场景，成功孵化“喜柿”与“鹿小鹿”两大原创IP。同时，围绕“在地化运营、圈层营销、精准营销”三大核心策略构建多元营销矩阵：在地资源深耕方面，联动洪湖公园打造“深圳荷花赏”“中秋游园会”等活动，扎根水贝产业带落地七夕音乐会、水贝之夏、邻里公益节等城市级事件，激活产业协同效应；圈层穿透方面，通过EDG、龚琳娜顶流见面会，明星粉丝应援活动，以及国乙、手账等垂直圈层运营，成功实现品牌年轻化破圈。同时联动政府及公共机构打造公共文化事件，推出港客专项引流举措，全方位提升了项目市场声量与聚客能力。

作为前海-宝中商圈核心商业标杆，宝安大仟里2025年凭借“稳健运营+创新破圈”策略，经营表现亮眼：全年销售额同比增长3%，客流提升7%，跻身宝安区人气TOP3、深圳超大型购物中心人气TOP10，项目连续三年出租率稳定在99%以上。

首店调改效能突出，全年引入78家新品牌，超40%为区域首店或特色首店：落地深圳西部首家宜家家居、骆驼CAMEL全国首家综合户外旗舰店，填补家庭与户外业态空白；引入全国第二家奈雪的茶·green轻饮店、宝安首家好利来等品牌，精准匹配年轻客群尝新需求。高能级首店带动业绩爆发：宜家入驻后铺位销售增长超480%，“学习胖东来”模式的永辉超市调改后3天累计销售660万元，带动商场3天客流突破50万人次，好利来、回味黑鸭煲等首店开业即跻身百万店行列，同铺业绩最高涨幅超900%。

特色IP运营构建差异化壁垒，通过“非遗文化+原创IP”打造独家消费场景：元宵节联动国家级非遗后溪英歌队、端午推出侗族大歌《哪吒2》原声乐团深圳首秀、中秋邀请川剧“变脸王”首演，以传统文化内容强化在地情感联结；原创市集IP“有限面包公社5.0”、巨型“魔法森林”主题乐园、“丑东西市集”、粉红毛绒“快乐岛”等活动精准击中年轻客群兴趣点，形成“月月有主题、次次有新意”的内容运营节奏，构建起高渗透、高复购的消费生态，在西部商圈同质化竞争中成功突围。

通过一系列有温度的内容输出，项目构建在地超高消费粘性：1公里核心客群渗透率高达63%，月均到访频次达7.2次（据赢商大数据），用户粘性远超同城项目，成为深圳西部商业活力标杆。

作为光明区最大商业体、深圳北部商业标杆，15万㎡体量的光明大仟里在2025年实现经营业绩跨越式增长：全年销售额同比增长12%，客流同比提升15%。项目坐拥“月销百万店21家+年销千万店22家”的高势能品牌集群，无印良品、优衣库、八合里、海底捞等22家品牌年销售额破千万，年均出租率保持95%以上，运营质效稳居区域第一梯队。

年内主力店调改成效显著，永辉超市完成“胖东来式”升级后，月均销售额同比提升55%，带动商场客流环比增长30%，日均新增1.3万到访客流，成为业绩增长核心引擎。首店矩阵填补区域空白，全年引入2家深圳首店、28家光明首店，餐饮端引入费大厨、御牛纪岩烤牛排、乾门涮肉、大渔铁板烧、眷茶等特色餐饮，丰富全时段消费选择；零售端引入ELAND、费依等高端女装填补时尚零售缺口，配套袭兔星球等亲子体验业态满足家庭消费需求。

营销与服务双向赋能，去年带来多个区域级现象级IP：暑期第二届“坞士遛城市乐活咖啡节”联动50+品牌，融合露营、非遗演艺、Live演出等内容，单日客流突破10万人次，成为光明年度最热商业活动；8月“亲子嘉年华”结合永辉调改长尾效应，带动单月销售额达1.35亿元；国庆6周年庆实现客流同比提升20%、销售增长17%。同时升级停车、会员等基础服务，打造光明首个宠物友好商圈，系列举措推动项目从商业体向有温度的社区生活中心跃迁，进一步巩固了光明商业领头羊的市场地位。