深圳配售型保障房新规3月1日正式施行!全维度解读来了

2026年3月1日，深圳住房保障领域迎来重要变革，《深圳市配售型保障性住房管理办法》（深府规(2026)1号）正式落地实施，这一政策将全面替代原有安居房相关管理模式，为深圳住房困难工薪群体带来全新的保障住房选择。该办法由深圳市人民政府于2026年1月21日印发，自实施之日起有效期五年，标志着深圳保障性住房正式进入“配售型”新时代。

一、什么是配售型保障房？官方定义+简称明确

配售型保障房，是政府给予政策支持，对户型面积、销售价格、使用及处分权利进行限定，实施封闭管理，专门面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。在名称使用上，分正式和口语两种简称，官方文件及管理办法中统一称配售型保障房，日常交流和媒体报道中，常简称为配售房，部分城市也会称“保住房”，深圳主流使用“配售房”这一简称。

从户型规划来看，配售型保障房以70㎡以下的一居室、两居室小户型为主，这也是未来的主流设计方向。不过首批入市的项目中，仍有部分三房户型，比如罗湖区悦峰尊府、南山区栖河丽岛公馆、福田区福萃苑，后续地块将极少规划三房户型，申请家庭需提前调整预期。

二、配售方式：现房配售，剩余房源可转租赁

深圳配售型保障房实行现房配售模式，实现“所见即所得”，彻底解决了期房交付的不确定性，购房者无需担心项目烂尾、房贷持续偿还却无法收房的问题。

对于房源配售后的处理，也有明确规定：单个项目面向符合条件对象集中配售两次后，若仍有剩余房源，市住房保障实施机构或区主管部门可采用常态化方式继续配售，也可将剩余房源转为公租房、保障性租赁住房，面向对应的租赁保障对象配租，实现房源利用最大化。

三、配售价格：成本+合理利润，参考市场价4-5折

配售型保障房的价格制定，不再与同片区商品房价格挂钩，而是按照覆盖划拨土地成本、建安成本、适度合理利润及相关税费的核心原则，同时结合住房供需关系、工薪群体支付能力综合确定，具体单个项目的配售价格，会在项目配售通告中明确公示。

参考广州等其他城市的定价标准及深圳本地实际，配售型保障房的价格预计为同片区商品房市场价的4-5折，与此前安居房的定价水平相近，既保障了建设方的合理收益，也兼顾了工薪群体的购房能力，真正实现“市场归市场，保障归保障”。

四、核心特点：严格封闭管理，3年可流转≠转商品房

封闭管理是配售型保障房与此前安居房、可售人才房最核心的区别，也是该政策的核心要求：禁止以任何方式将配售型保障房变更为商品住房，不动产登记时，房产证会明确载明房屋性质为“配售型保障性住房”，并附记“根据配售型保障性住房相关规定实施封闭管理，不得上市交易”。

在持有期间，购房人不得将房屋出租、擅自转让、擅自抵押，也不得改变住房居住功能、设立居住权，仅可用于自身居住。

退出机制：3年可封闭流转，超期政府回购

1. 主动流转：购房人签订买卖合同满3年后，若有退出需求，可申请在官方信息平台进行封闭流转，转让给其他符合配售型保障房申请条件的对象，转让价格由买卖双方协商确定，市住房主管部门可通过设置参考价格上限规范交易行为。
2. 强制退出：若购房人因购买、接受赠与等原因在深圳另行拥有自有住房，或全家户籍迁出深圳，必须退出配售型保障房，需自情形发生之日起30日内申请封闭流转；若超过1年未完成转让，政府可组织回购。
3. 回购价格：政府回购价格按公式计算，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限），其中年折旧系数统一取1%，例如房屋持有10年，回购价格为原购价的9折。建筑物已使用年限从首次签订买卖合同之日起算，未满1年不计入。

继承问题：产权性质不变，仅限符合条件继承人登记

配售型保障房发生继承时，继承人若未在深圳拥有政策性住房，可申请将房产产权份额登记至自己名下，房屋的配售型保障房性质保持不变；继承人也可选择按封闭流转方式退出住房，对售房款进行继承，确保房产始终在保障体系内流转。

五、申请条件：对标安居房，部分要求放宽

配售型保障房的配售对象为深圳住房困难工薪群体，申请条件整体与原有安居房相近，同时部分要求适度放宽，核心条件如下：

1. 户籍要求：申请人及共同申请人均为深圳户籍（共同申请人为现役军人、港澳台居民，或就读全日制学校期间户籍迁出深圳的未满18周岁子女，不受户籍限制）；年满35周岁的单身居民，可以个人名义申请。投靠子女取得深圳户籍的居民，不得作为申请人。
2. 住房要求：申请人及共同申请人在深圳无自有住房，且在申请受理日前3年内，未在深圳转让过或因离婚分割过自有住房（安居房此前为5年，本次予以放宽）。
3. 社保要求：在深圳正常缴纳养老保险或医疗保险（不含少儿医保），累计缴纳满5年；具备深圳市人才引进迁户核准条件的，社保累计缴纳满3年即可；深圳退役军人为服役年限计入社保缴纳年限，退休人员无需满足社保条件。
4. 其他要求：未在深圳享受过高层次人才购房各类补贴，未在深圳及国内其他城市购买过政策性住房；申请人配偶若在原婚姻存续期间购买过政策性住房，但已转让或离异时归原配偶所有，可作为共同申请人。

特别注意：年满18周岁的子女作为共同申请人的，不得再以个人或家庭名义申请任何住房保障优惠政策。同时，政策预留了灵活调整空间，各区可结合项目实际，调整申请人年龄、社保年限、共同申请人户籍等条件，调整后需经市住房主管部门同意并公示。未来深圳市主管部门也可根据经济社会发展、保障房供需情况，设置收入财产限额条件，报市政府批准后实施。

六、申请流程：三步走，弃选有明确处罚规则

配售型保障房的申请流程清晰明确，全程通过深圳市统一住房信息平台办理，核心分为三步：

1. 资格申请登记：申请人通过平台提交住房、户籍、婚姻、社保、学历等信息，实行诚信申报，资格审核通过后，有效期为2年，失效后若仍有需求可重新申请。
2. 项目认购申请：资格有效期间，申请人可根据官方发布的项目配售通告，提交具体项目的认购申请。
3. 摇号选房：主管部门对认购申请人进行资格审核并公示，审核通过后，按公证摇号方式确定选房顺序，组织现场选房。

弃选规则：三类情形致资格失效，3年内不得再申请

申请人若出现以下情形，配售资格将直接失效，且自情形发生之日起3年内，不得再次提交配售型保障房资格申请：

1. 累计两次放弃选房（选房排序到位但未选房，或选定住房未按规定签订认购协议书）；
2. 选房后未在规定时间内签订房屋买卖合同；
3. 已签订买卖合同，但在取得不动产权证前，因申请人自身原因解除合同。

七、入市时间：首批现房今年上半年配售，多个项目将落地

得益于现房配售的要求，首批配售型保障房已具备入市条件，罗湖区悦峰尊府成为深圳首个配售型保障房项目，该项目为罗湖“二线插花地”棚户区改造项目木棉岭片区01-02地块，共计1152套房源，预估户型分布为一房384套、两房480套、三房288套，最终户型及套数以官方通告为准，预计2026年上半年正式开启配售。深圳首个配售型保障房实探！罗湖〖悦峰尊府〗现房入市在即？户型、区位全解析

除悦峰尊府外，南山区栖河丽岛公馆、福田区福萃苑等项目建设进度较快，预计2027年完成配售，后续将有更多配售型保障房项目逐步入市，覆盖深圳更多区域。

八、监督管理：违规严惩，纳入信用管理

为保障配售型保障房政策的公平公正实施，办法制定了严格的监督管理及违规处罚措施，覆盖申请、持有、开发全环节：

1. 申请造假：申请人若隐瞒、虚报信息，提供虚假材料或通过贿赂等不正当手段获取购房资格，一经查实，政府将按回购价格收回住房，并计收从交付入住到腾退期间的市场租金，当事人10年内不得再次申请配售型保障房。
2. 持有违规：购房人在持有期间若违规出租、转让、抵押房屋，或改变居住功能，主管部门将责令限期整改，拒不整改的收回住房，同时计收违规期间的市场租金。
3. 开发违规：开发建设单位若无正当理由拒不开展配售工作，或擅自出租、出售配售型保障房，将由主管部门依法依规处理。
4. 信用管理：单位或个人若违反本办法相关规定受到处理，有关部门将依法依规开展信用管理，将违规行为纳入信用档案。

此外，配售型保障房的配售、管理全程遵循公开、公平、公正原则，畅通投诉举报渠道，接受社会监督，任何单位和个人均可对违规行为进行投诉举报，相关部门将及时处理。

本次配售型保障房新规的实施，是深圳完善住房保障体系的重要举措，通过现房配售、封闭管理、灵活流转等设计，既解决了工薪群体的购房需求，又坚守了“房住不炒”的定位，让保障性住房真正回归居住属性。符合条件的市民可密切关注深圳市住房和建设局官方发布的项目配售通告，把握首批入市机会。

写在最后：

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