宝中南向头排海景『深圳·观潮』户型图官宣,3月底入市!
昨天，位于宝中核心区的『深圳·观潮』，备案名“观潮府”官方发布了5-6-7栋带标尺户型图，结合年前曝光的大量效果饼图，至此项目各方面信息都已明确，只待样板房开放、取证开盘！目前『深圳·观潮』在宝中瑞湾大厦瑞吉酒店49楼设有展厅，有沙盘和视频等物料辅助了解项目，可直接与官方销售预约前往参观了解。计划首开1栋5-6-7单元182套，约143-260㎡四房户型和顶楼约488㎡氪金户型，预计3月底取证入市，感兴趣的朋友可添加咨询师微信，我们会建专属服务群对接开发商销售， 为您答疑解惑同时有新的资料和节点信心也会同步与您。『深圳·观潮』是2025年8月招商&华润联合以86.4亿，约5.96万楼面价竞得的新国标宅地，叠加宝中头排南向无遮挡看海城景观、纯粹居住圈层卖等点，备受顶豪客群关注。『深圳·观潮』占地约4.25万㎡，规划建面约21.6万㎡，计容积率建面约17.5万㎡，容积率3.41，由11座22-24层住宅楼组成，规划总户数约616户，配1205辆车位。最新消息是计划首推位于地块东侧的1栋5-6-7单元，约182套，建面约143-168-188-260㎡四房户型和顶楼约488平㎡氪金户型。户型均具备3面采光通风&视野景观条件，260㎡户型更是采用近两年顶豪流行的全景仓布局，143㎡是该项目门槛户型，首次加推就包含在内，对预算相对有限的改善客群来说是个不错的机会。另外，计划首推的1栋5-6-7单元位于地块东侧，是整个小区距离广深沿江高速最远的几栋，加上自身其它楼栋遮挡点噪音，对这个项目有意向且担心噪音影响的可要盯紧了哦！虽然官方还没发布带尺寸的户型图，但根据网传资料，户型使用率基本接近100%，算上入户门前可私享电梯厅的话更是超过100%。『招商华润·观潮府』位于宝安区宝中板块核心位置，欢乐港湾西北角，南侧紧邻前海湾，西南侧隔前海湾是大铲湾企鹅岛（腾讯全球总部），东侧紧邻宝中湾区之眼公配集群，北侧近宝安区府和宝体，谈区位算得上是深圳顶流核心区域之一，配套&资源&视景条件也适合搞顶序豪宅！『招商华润·观潮府』占地约4.25万㎡，规划建面约21.6万㎡，计容积率建面约17.5万㎡，容积率3.41，绿化率30.01，包含约住宅12.5万㎡，裙房商业约1.8万㎡，基础配套约1650㎡。由11座22-24层住宅+商业/配套裙房组成，自带1075㎡体育活动场地、1200㎡儿童游戏场地、泳池、下沉庭院、中央广场等休闲娱乐空间。另外，根据公示平面图信息显示，项目车库有也分地下和架空层两部分，大约有271辆车位在架空层，近几年特别流行这种阳光车库。花园：从平面图和官方效果图看，花园分为屋面和下沉两部分，利用场地高差将商务洽谈、瑜伽静修、恒温畅泳等五大会所空间环绕中心庭院叠落，加上水景&植被的衬托，意蕴感非常好!公区：项目采用立体浮岛底盘设计，底部3层架空抬高，裙房布置万象系商业及社区配套，规划「地下落客-首层迎宾-上层漫游」三重立体归家礼序，约9米挑高车马厅搭配圆穹吊顶，整个公区和归家动线格调和豪华感营造的都比较到位。立面：项目采用大面积玻璃幕墙+金属线条组合立面，既符合现代化审美、豪宅配置，也能有效规避因临海带来的潮气与盐蚀，阳台采用无柱化环幕玻璃围栏，最大程度发挥项目临海观景优势。『招商华润·观潮府』座号有12个单元，但4单元是社区门楼，其它11座是住宅，总高22-24层，楼高77-80米，2梯2户的标准层高是3.3米，3梯3户的标准层高是3.15米。规划总户数约616户，分次备案销售，计划年后首推1栋5-6-7单元，182套，约143-168-188-260㎡四房和顶楼约488平㎡氪金户型。户型均具备3面采光通风&视野景观条件，260㎡户型更是采用近两年顶豪流行的全景仓布局。户型可塑性强，可根据需求和喜好调整客厅大小、功能间配比，满足全生命周期的使用需求。虽然官方还没发布带尺寸的户型图，但根据网传资料，户型使用率基本接近100%，算上入户门前可私享电梯厅的话更是超过100%。需要了解的是，项目户型主朝向虽然只有三种，但每种户型都有三个视野景观面，基本上都能同时兼顾小区花园和外部景观。『招商华润·观潮府』最好的景观视野在东南向，因为东南即可以看欢乐港湾景观、又能看前海湾海景、远处还有前海三湾城市天际线景观。西南单就海景而言也还行，但除了企鹅岛几乎没啥，景观会比较单调，并且西南向直面广深沿江高速，可能会有路面车流噪音影响。东南向：1栋1-6单元东南向户型拥有无遮挡欢乐港湾、前海湾、前海天际线景观；1栋7单元东南向户型会被万豪酒店遮挡视宽；1栋8&9单元南偏东户型和10&12单元东南向户型主要是看花园，远景会被小区其它楼栋挡，视宽视野局限。西南向：1栋1&10&12单元西南向户型拥有无遮挡前海湾+企鹅岛+珠江口外海景观，1栋11单元西南向户型受前排1栋1&12单元影响视宽局限，1栋6&7单元西南向主要是看花园，远景会被自身小区其它楼栋挡，视宽视野局限。新国标双限背景下，楼密度高是必然的，平面图显示『招商华润·观潮府』最小楼间距约18米，最大约108米，密度不低，但楼栋落位设计成了围合点阵式，最大限度规避对视，减少视觉压迫感。『招商华润·观潮府』西侧紧邻广深沿江高速，头顶有飞机航道，很多人对噪音有顾虑。以现在隔音降噪材料性能及技术&措施，在关窗关门情况下能大幅降低外界噪音干扰，但做不到彻底阻隔，每个人的听感和对噪音可接受程度不同，这个没办法客观评价，只能现场实地测试并感受。商业：项目自带1.83万㎡商业，南侧紧邻欢乐港湾西岸商业街，步行1500米内可达壹方城、前海HOP天地、欢乐港湾东岸商业街。地铁：项目距离5号线宝华站D口步行约1100米，距离11号线宝安站步行约1300米，距离1/5号线换宝安中心站步行约1700米，地铁线路&站点倒是挺多的，就是步行距离稍远了一点。学校：根据宝安区最新学区划分，项目小学可以报读海韵小学部、宝安小学、海裕小学；初中可以报读海韵学校初中部、海天学校初中部、海旺学校初中部、新安中学第一实验初中部。海韵学校去年小学115分录取，初中117.5分录取，想读海韵需要评估下积分，其它学校积分倒还好。医疗：项目距离南方医科大深圳医院步行约2100米，医疗配套宜近不宜临，这个距离OK的。公园：项目南侧紧邻网红打卡IP-欢乐港湾，融合海景、公园、生态与商业属性。距离滨海广场步行约950米。西侧那块绿地规划的是滨海文化公园，休闲娱乐这块也可以说是既方便又优质。文体：湾区之声、图书馆、青少年宫、湾区书城、民俗馆均在步行750米范围内，南侧的欢乐港湾也有一点文体属性。步行1500米左右还能到宝体，文体配套这块也可以说是即方便又优质。『招商华润·观潮府』四周现有建筑都是商办性质，只能参考宝中比较有代表性的小区，如鸿荣源熙龙湾、壹方中心玖誉、都市茗荟等。鸿荣源熙龙湾楼龄约15-16年，壹方中心玖誉楼龄约6年，都市茗荟一期楼龄约6年，这几个小区都是大平层户型为主，与『招商华润·观潮府』有产品重叠，具有一定参考性！据各大主流地产公司官网公开数据显示，2025全年，壹方中心玖誉二手成交均价约13.4万，都市茗荟一期二手成交均价约10.6万，鸿荣源熙园一/二期二手成交均价约12.1万。『招商华润·观潮府』拿地楼面价约6万，通常一个项目如果没有多少保障物业配建的情况下成本大概是楼面价的一半，正常情况下保本价要去到9万左右，而它的定位比较高，可能涉及到堆料拉高成本，预计保本价要去到接近10万的样子，至少要卖到11万+才符合最基本的盈利逻辑。再叠加景观溢价，开发商手握这么好的位置和资源，没理由采取见好就收的策略去卖房，预估最终均价可能在12-13万之间，视户型、楼层、景观视野不同，单价极大可能横跨11-15万区间。如果定价在12-13万之间，那跟宝中几个具有代表性小区二手房就谈不上倒不到挂，反正更便宜的价格淘一淘也能买到不错的二手大平层，条件好一点的房源还可能比『招商华润·观潮府』更贵。『招商华润·观潮府』对比上述几个小区优势在于，限高低容积+品质迭代+视野景观更纯粹&更好。劣势在于，不在成熟居住区域，居住氛围会差一点，综合配套距离和时效稍远、稍长！新国标新宅本身生来就自带限高+低容积卖点，而『招商华润·观潮府』身处宝中核心区域，又定位纯改善物业，叠加豪宅开发经验都很丰富的双央企操盘、大部分户型拥有南向无遮挡海景、周边高建公配集中等谈资，注定会成为网红盘。它的价格会比深圳湾沿岸便宜些，宝中各方面也能满足高品质人居的改善条件，如果深圳湾沿岸的房价下不去手，或预算有限，不想在深圳湾迁就选择景观视野没那么好房子，可以关注下『招商华润·观潮府』，目前除了价格不明确，其它方面来看卖点完全能压住槽点！『深房聚焦』粉丝群
您可以加入我们的粉丝群，有关该项目的消息会及时在粉丝群内同步。
在这里，您不仅可以获取各新宅项目资讯，一起交流探讨楼市政策、市场及购房心得，我们也将为您提供专业、客观的置业咨询及选盘选房指导，及额外渠道购房补贴和家电大礼包。
为避免广告给粉丝造成打扰，本群采用邀请方式加入，请先添加咨询师微信审核后邀请入群，群内不允许有任何形式广告发布，违者清退!
注：文中数据、信息优先采用政府网站公示或开发商推广资料；部分资料为网络搜集二次加工；文中点评仅代表个人观点，旨在探讨，不作为购房建议，请读者自行判断；房产属高标商品，且易受政策、市场影响，购买需谨慎；文中部分素材来源于网络，如侵权请联系小编删除！
