关键词：评估程序 | 现场勘验 | 评估资质 | 估价方法 | 财产处置参考价
关联法条：
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条、第十八条、第二十三条
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条、第十二条
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
深圳龙岗，一处名为“xx山庄”的别墅区，20栋别墅正在等待司法处置。
这些别墅的建筑面积合计6468.45平方米。2023年5月，一家评估公司出具的估价报告显示，它们的市场价值为3.42亿元。
申请执行人某信托公司对这个数字不满意。它此前委托另一家机构做的咨询报告显示，这些别墅价值超过4.45亿元。
相差1个多亿。
某信托公司向执行法院提出异议，要求不采纳这份估价报告，重新委托评估。异议被驳回后，又向北京市高级人民法院申请复议。
10亿贷款与20栋抵押别墅
故事要从一笔贷款说起。
某信托公司向深圳某房地产开发公司、北京某投资公司发放贷款，本金合计超过10亿元。20栋位于深圳xx山庄的别墅，为这笔贷款提供了抵押担保。
后来借款人未能按期还款。案件经过一审、二审，最高人民法院于2020年12月作出终审判决，确认某信托公司有权对抵押的20栋别墅折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
2021年，北京一中院立案执行，案号（2021）京01执758号。
2022年11月4日，北京一中院委托深圳某评估公司对20栋别墅进行财产评估。
2022年12月29日，因申请执行人正在与被执行人谈和解，申请暂不处置财产，北京一中院裁定终结本次执行程序。
2023年4月6日，案件恢复执行，恢复执行案号为（2023）京01执恢82号。
2023年5月19日，深圳某评估公司出具房地产估价报告。估价结果显示，20栋别墅在价值时点2023年4月11日的评估价格为342181005元，折合单价约52900元/平方米。
2023年6月7日，北京一中院向某信托公司发送了这份估价报告。
程序上的五个质疑
某信托公司对估价程序提出了五个方面的质疑。
第一，选择评估机构时未通知申请人到场。
某信托公司认为，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条，法院在选择评估机构时应当提前通知当事人到场。本案中，法院选择深圳某评估公司的程序中，并未提前通知其选择评估机构的时间、地点，使其丧失了现场监督的权利。
北京一中院查明，因被执行人不同意与申请人协商确定评估机构，法院通过全国法院询价评估系统随机摇号委托了评估机构。法院认为，这一做法符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条的规定。
北京高院在复议审查中进一步指出，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》自2018年9月1日起施行，此前公布的司法解释及规范性文件与其不一致的，以本规定为准。北京一中院依据该规定认定选定评估机构程序符合规定，并无不当。
第二，前序执行程序“终本”结案后，未重新选定评估机构。
某信托公司主张，执行案件“终本”结案后，在该执行案件中进行的委托评估工作也随之终结。恢复执行案件应当重新进行委托评估，法院径行沿用原评估机构，构成程序违法。
北京一中院查明，法院于2022年11月4日委托深圳某评估公司进行评估，评估报告于2023年5月19日出具。某信托公司主张恢复执行后需重新选定评估机构，缺乏法律依据。
北京高院认为，执行法院已对被执行人依法采取的执行措施和强制措施继续有效。选定评估机构仅是确定财产处置参考价的需要，并未对被执行人的财产进行处分。为保障当事人的权利和执行效率，北京一中院在恢复执行后不再重新选定评估机构并无不当。
第三，现场勘验未提前通知申请人。
某信托公司称，评估机构于2023年4月11日对案涉房产进行现场勘验，但法院从未就现场勘验一事提前通知其到场，使其无法了解现场勘验情况，也无法进行监督。其质疑“偏听偏信的秘密现场勘验”可能影响勘验的客观性、全面性。
北京一中院查明，评估人员进行现场勘验时，有被执行人方及法院工作人员在场。因申请执行人要求法院暂不处置被执行人财产，故未通知申请执行人到场。法院认为，某信托公司所称“偏听偏信的秘密现场勘验”仅为主观判断，缺乏证据支持。
北京高院认为，某信托公司作为申请执行人应当及时、合理行使权利，配合人民法院执行程序的推进。在其要求暂不处置被执行人名下财产的情况下，北京一中院派员组织评估机构人员、被执行人到场进行勘验，符合司法解释规定，程序并无不当。
第四，未给予对评估报告初稿提出异议的机会。
某信托公司主张，根据相关规定，评估机构应首先出具初稿，当事人可对初稿提出异议。但本案中，法院和评估机构从未向其通知初稿的存在，剥夺了其提出异议的机会。
北京一中院查明，法院收到的是正式估价报告，并未收到评估报告初稿。
北京高院认为，评估机构出具的是正式估价报告，北京一中院将估价报告发送某信托公司并告知其如有异议可在法定期限内提出，已充分保障其异议权。某信托公司的该项主张缺乏事实依据。
第五，评估师资质问题。
某信托公司称，其在“人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台”查询发现，出具估价报告的评估师之一张旋林，资质有效期已在2023年3月17日届满。而估价工作开展期间为2023年4月11日至5月19日。其质疑在评估工作开展时，张旋林可能并无相应评估资质。
北京一中院查明，根据张旋林的职业资格证显示，有效期至2026年2月21日。
北京高院对北京一中院的认定予以认可，不再赘述。
估价报告内容的质疑
除了程序问题，某信托公司还对估价报告本身提出了多项质疑。
关于估价方法的选用
某信托公司认为，评估机构选用收益法缺乏客观性、合理性，且未说明不选用比较法、假设开发法的原因。
根据《房地产估价规范》，如果估价对象可同时适用多种估价方法，应当同时选用，如需取舍则必须在估价报告中说明理由。
某信托公司指出，案涉房产目前均为空置状态，不产生任何经济收入，且深圳当地房屋租赁市场租售比失调，不能满足采用收益法的适用条件。评估机构未在报告中对选用收益法的原因进行任何阐述。
关于估价参数的选用
某信托公司列举了多项其认为不合理的参数选取：
置换比例：评估机构以“被搬迁房屋建筑面积1:1.2”作为城市更新的产权置换标准。某信托公司称，同属xx山庄拆迁规划范围内的其他房产，拆迁单位与其他被拆迁主体签订的多份协议中，均约定了按套内建筑面积1:1.3置换。
临时安置费：评估机构选用60元/平方米/月的标准，而某信托公司称相关指导方案规定的标准是50元。
房价增长率：评估机构以全国大中城市商品住宅销售价格变动情况确定案涉房产的房价增长率，某信托公司认为房地产市场具有明显的区域属性，这一做法不具备合理性。
装修状态：评估报告将案涉房产装修状态设定为“毛坯”，但某信托公司称，根据相关指导方案，选择产权置换的回迁安置房按普通装修标准交付。
开发周期：评估机构设定项目开发周期为6年，某信托公司指出相关技术规范规定的开发周期一般不超过3年。
关于两种估价方法的结果差异
根据某信托公司引述的《技术报告》，收益法测算的评估单价为54600元/平方米，成本法测算的评估单价为37900元/平方米，相差44%。
评估机构以收益法结果取90%、成本法结果取10%的比例核算最终评估结果。
某信托公司认为，在两种方法测算结果差异巨大的情况下，评估机构既未说明差异产生的原因，也未说明权重选取比例的依据，评估结果的确定方式过于草率。
法院的审查逻辑
对于这些对估价报告内容的质疑，北京一中院和北京高院的处理方式是一致的。
北京一中院认为，某信托公司对评估报告评估方法、选用参数及评估结果提出的异议，已在执行实施程序中提出，执行实施部门已将其异议材料转交评估机构复核。此项异议理由不属于执行行为异议的审查范畴。
北京高院在复议裁定中进一步明确：某信托公司所提评估机构违反评估程序而导致估价报告内容诸多瑕疵的主张，实质系对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果的异议，不属于涉评估报告执行异议案件审查范围。其应并已按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款的规定主张相关权利。
该条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审。
北京一中院查明，某信托公司于2023年6月16日向执行实施部门提出“针对《房地产估价报告》的书面异议”，深圳某评估公司于2023年7月6日作出“关于评估报告异议的复函”。
这意味着，针对估价报告内容的异议，已经进入了“评估机构说明—行业协会评审”的技术通道。
终审裁定
2023年10月17日，北京高院作出终审裁定。
针对某信托公司提出的各项复议理由，裁定逐一回应：
关于现场勘验通知问题，在北京一中院要求暂不处置财产的情况下，组织评估机构人员、被执行人到场勘验，程序并无不当。
关于摇号选择评估机构通知问题，北京一中院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条认定程序符合规定，并无不当。
关于恢复执行后重新选定评估机构问题，为保障当事人权利和执行效率，不再重新选定评估机构并无不当。
关于评估报告初稿问题，北京一中院发送正式估价报告并告知异议权，已充分保障其异议权。
关于评估师资质问题，对北京一中院的认定予以认可。
关于估价报告内容瑕疵问题，实质系对参照标准、计算方法或评估结果的异议，不属于执行异议案件审查范围。
最终裁定：驳回复议申请人某信托公司的复议申请，维持北京市第一中级人民法院（2023）京01执异385号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
案号索引：（2023）京执复275号
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