重磅!深圳宝安、龙岗两大旧改调整,居住用地与保障房双双优化

近期，深圳两大重磅城市更新与土地整备项目规划调整正式对外公示，涉及宝安区松岗街道华美工业园土地整备项目、龙岗区龙城街道盛平南片区城市更新单元，两项调整均直击居住用地供给、容积率管控、保障性住房配置等核心房地产指标，释放出深圳城市更新从规模扩张转向品质优先、成本优化、供需适配的明确信号，对西部与东部片区的住宅市场、开发节奏与产品定位产生直接影响。

宝安区松岗街道华美工业园土地整备利益统筹项目，作为宝安“六片一线”连片整备重点工程，已于2026年2月完成规划草案公示，项目实施范围约36.88万平方米，此前已纳入市级城市更新和土地整备计划。本次规划调整最核心的变化，是在整备范围内新增4宗二类居住用地，同步配套1宗教育用地，补齐片区居住与公共服务短板。

按照规划要求，由上述宅地构成的居住街坊整体容积率严格控制在3.1以内，这一指标在深圳存量开发项目中尤为稀缺，区别于多数旧改项目高容积开发模式，未来将以低密小高层产品形态呈现，直接提升居住舒适度与产品品质，也标志着宝安土整项目在居住用地供给上首次明确低密度导向。从用地构成来看，留用土地与政府收储用地分工清晰，居住地块配建幼儿园、社区服务、体育活动场地等刚需配套，兼顾市场化开发与公共利益落地，为松岗潭头社区带来规模化、高品质居住供给，优化西部片区住宅结构。

龙岗区龙城街道盛平南片区城市更新单元同步发布规划修改草案，项目开发分期由三期简化为两期，总规划容积相应下调，核心调整集中在保障性住房规模。根据公示内容，该项目保障房面积由原规划约16.8万平方米降至约6.17万平方米，调减规模超10万平方米，是本次旧改调整中最受市场关注的变化。

调整同时优化公共配套配置，扩大幼儿园用地与建筑面积，提升教育设施服务能力。此次保障房规模大幅缩减，本质是适配当前市场环境、平衡项目开发经济性、加快旧改推进效率的务实举措，在保障基本公共配套的前提下，降低开发主体配建压力，有助于缩短项目周期、提升市场化住宅供应效率，也反映出深圳旧改在保障房配建上更注重弹性与合理性，避免因配建比例过高导致项目推进受阻。

从房地产市场视角来看，两项调整分别代表深圳东西部旧改与土整的不同优化方向。宝安华美工业园项目以“增宅地、控容积、提品质”为核心，面向刚需与改善型居住需求，通过低密度规划打造更符合市场偏好的住宅产品，强化松岗片区人居价值。龙岗盛平南项目则以“优结构、减配建、提效率”为重点，通过保障房规模优化与开发分期简化，盘活大型旧改项目，加快住宅入市节奏。

整体而言，此次规划调整延续深圳“优民生、增居住、强工业、控商办”的城市更新原则，在土地集约利用基础上，更注重产品品质、开发可行性与市场接受度，既稳定商品住宅供给，又灵活调整保障房配置，对后续全市旧改项目规划审批、指标设定形成示范效应，也为购房者与开发企业提供清晰的市场导向。

1、香港金管局：2026年1月份新申请贷款个案较环比增15.4%至8785宗；新批出的按揭贷款额较去年12月份增加4.1%，至325亿港元。当中，涉及二手市场交易所批出的贷款增加8.6%，至183亿港元；

2、 市场监管总局：2025年全国新设经营主体2574.5万户。其中，新设企业950万户，新设个体工商户1619.4万户。经营主体呈现向新向优发展态势，为高质量发展蓄势聚能。

3、江苏部署房地产市场稳定工作：实施'四个一策'分类调控（一区域/群体/地块/楼盘一策），推动人才房票和存量商品房收购用于保障房；结合城市更新盘活存量用地；开展住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动；常态化组织房展促销；落实房地产融资协调机制；

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